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说真的 未来厦门的买房逻辑 完全变了!

2021年04月16日 19:13
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  进入三月以来,厦门楼市动作频频。

  先是中骏天荟、公元九里、特房莱昂公馆朗玥等几大项目陆续开盘,均取得不错的成绩。然后是四月份,大悦城厦门双子大悦城云玺壹号&大悦城控股鹭湾祥云案名公布、保利中交雲上营销中心将于17日开放,就连沉寂8年的北站板块翡翠峯境也取得预售证。

  是什么原因使厦门新房市场开始新一轮的沸点?这一次又能持续多久?厦门接下来的走势将如何?

  预测市场其实是一件很困难的事情,因此本文仅代表个人观点,阐述一些个人见解,想买房子的一定要认真看,当然这也只是给你一个参考依据。

  1

  厦门城市基本面仍旧良好

  今天国家统计局公布,2021年一季度中国经济同比上涨18.3%。与中国GDP稳中向好的基本面类似,厦门城市基本面同样是稳中向好的态势。

  副省级城市、经济特区,交通枢纽、东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市,决定了厦门的下限一定会有基本的保障。

  房地产最大的背书就是要有人口支撑,预计“十四五”期间,厦门每年人口净流入约10 万人,不断增加的外来人口带来了巨大的住房市场规模,预计厦门的住房需求在较长一段时间内仍将保持较旺盛的水平。

  2

  刚改、改善盘成为成交主力

  不论从事怎样的行业,挣到钱后总想换一套“大厝”住住,对于普通人而言,改善家庭生活、居住环境,是一生奋斗的事业。

  刚需盘尽管需求量大,但是同样在供应端也比较大,但是刚改、改善房源相对就比较稀缺,这样的房子对于地块指标、位置、产品设计、环境资源等综合因素要求比较高。

  比如,朝南,119㎡三房、143㎡四房,大开间设计,一线海景或双地铁等,你回想一下现在厦门楼市可以满足以上条件的楼盘有几个?

  刚改、改善产品本身就是相对稀缺的产品,加上更是普通人置换首套房的第一选择,越来越成为市场成交主力产品。

  3

  普通刚需盘供销两旺

  人口、城市,最终还是要回归于房地产。

  年轻人多,自然对刚需类房子有更多的需求,89-110㎡左右三房,有学校、有地铁的房子自然成为年轻人选择的重点要素。

  由于大家买房多是因为就业、结婚、生子等刚性需求,主要还是为了满足居住需求,这样的社区或者区域将会快速成熟,形成规模。

  尽管为刚需购房群体,但是受制于结婚生子、老人照顾、换房难度增大等原因的影响,“一步到位”的思路越来越多,房子的居舒适度要为功能性让路。

  4

  顶级产品成为富人“存钱罐”

  如同53度飞天茅台、深圳南山的学区房、限量版AJ、比特币等,都在成为各自领域的硬通货,成为真正的“存钱罐”。

  所谓的存钱罐,不会像股市大幅震荡基金回撤明显,而是一直处于相对稳定的一种状态,成为不少人存钱,抵御和对抗通胀的利器。

  如今,厦门岛内的顶豪产品同样是全福建省乃至全中国富人的“存钱罐”,动辄几千万总价的房产,成为大量资金的蓄水池,银行房贷抵押、身份彰显,这些房子的房本是最好的证明。

  从房产增值角度看,顶级产品也许不如刚改、改善产品;但是从增量看,因为顶级产品总价高,即便涨幅1%,增量也许就是100万。

  5

  多中心趋势下的中心

  厦门的未来,一定是一个多中心的格局。

  过去,厦门岛东部是大面积的鱼塘、田地、荒地、还有机场,政府一鼓作气持续投入人力、物力、资金等,特别是五缘湾,到现在建设成为全国的明星区域。

  2003年厦门岛及周边

  厦门发展的野心从来都不是修建一个绝对的市中心,而是整个厦门都是市中心。

  即厦门岛和厦门东部中心两个市级中心;马銮湾、集美、翔安航空新城三个城市副中心;海沧、同安、翔安等三个区级中心。

  多中心格局下,仍旧会有一个中心中的中心,目前看,依然还是岛内。

  6

  岛外大发展仍旧是主旋律

  厦门岛外之所以为新房市场占主导地位,就是因为厦门仍旧处于“大发展”时期,以城市中心向东、西、北扩展,仍旧是城市推进的主旋律。

  翔安航空新城、马銮湾新城、环东海域新城、集美新城、东部体育会展新城和同翔高新城,仍旧是目前厦门普通人购房的安全范围。

  在自己、家庭活动和就业的方向置业,对于自己而言就是最正确的选择,莫不可因为所谓“城市发展方向”问题,使得工作就业与买房方向背道而驰。

  对于普通购房而言,大开发商、地铁、学校仍旧是普通人避免入坑的最大保障。

  7

  紧盯“教育、物业、品质”三要素

  厦门持续涌入的年轻群体,居高不下的小学生数量,导致厦门学区房备受关注,而对不少孩子满18岁的家庭而言,已经到了需要改善家庭居住环境的时间段,则更看重的则是物业、品质等这些要素。

  特别是对于已经实现基本财务自由的家庭而言,没有必要在正常上班打卡、没有必要地铁通勤、也没有必要围绕幼儿园、小学、初中买房,开始真正“为自己而活”。

  这个时候,回归居住属性,买个住起来舒服的房子,开始享受生活。但是这样的房子一定不能距离城市核心区太远,一般通勤时间要控制在30分钟之内。

  8

  房子不在多,在精

  几套老破小,如果没有特别优质的教育,其加起来的价值甚至不如一套地段优良的改善新房,更不用说和岛内的顶豪相比了。

  价值不大的房子多,占用时间占用精力,且不利于资产配置与保值;此外,还浪费家庭购房名额的使用,把资金、精力用到某几套房子上即可。

  对于厦门的普通中产家庭而言,以一家三口为例,一套岛内100㎡自住房,兼顾生活、工作以及教育,一两套岛外有发展潜力区域的房子作为投资已经是相当不错的配置。

  结束语

  如今厦门发展的格局,各个区域、组团的价值已经相当明显,长期稳定的“慢牛”将成为主旋律,暴击存在的可能性正在大幅度降低。

  回归居住属性,回归房子最本初的功能才是未来我们应该把握的方向,而怎样的房子适合自己,摸摸自己的荷包,想想自己工作、生活等需求,其实不难做出选择。

  如今,买什么样房子都可以赚钱的时代已经完全过去了。现在,大部分人已经很难从房地产增值当中获取巨额财富,能跑赢通胀,已经是成功的房产投资。

  如果你对楼市,对厦门没有特别明晰的判断,紧盯以上8条厦门楼市的特征,足够受用良久。

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