楼道灯光随日出自动隐去，地下车库的照明应声而亮；业主们用日常积累的碳积分，轻松兑换生活所需……如今，一场静默而深刻的“绿色蝶变”，正在中国成千上万个小区中悄然发生。物业行业，作为串联家庭低碳生活与城市碳中和目标的关键一环，已悄然超越“扫地修灯”的传统角色，正主动扛起推动社区碳中和的实践大旗。
10月25日，在由生态环境部宣传教育中心、万物云空间科技服务股份有限公司联合发起的“2025美丽中国 我是行动者?绿色空间使用者”案例交流学习活动上，清华大学气候变化研究院发布《中国物业行业碳中和战略与路径报告》，以万科物业在标杆实践为样本，破解“公区排放归属模糊”、“减碳收益平衡难”等行业困局，为“双碳”目标基层落地提供了鲜活的社区范本。
破解权责迷局：物业拿到“碳管理授权书”
“以往，即便是有心更换节能设备，‘协调难’也常是物业人员首要面对的现实阻力。”如今，万科物业的创新实践给出了答案。
记者从报告中获悉，万科物业将率先在《物业服务合同补充协议》中，以白纸黑字的形式明确其对小区公共设施的“运营控制权”。这意味着，从细微的走廊照明到核心的水泵机房，所有这些公共设施产生的碳排放，都将正式计入物业的碳核算范围。
“这相当于为物业企业颁发了一张正式的‘碳管理授权书’。”清华大学气候变化与可持续发展研究院专家解读道，依据国际通行的GHG Protocol核算标准，明确的“运营控制权”为公共区域碳排放锁定了责任主体，此举既满足了ESG信息披露的关键要求，更从根源上扫清了社区减碳实践长期面临的制度障碍。
目前，该权责界定模式尚处于方案设计阶段，而万科物业已构建了“智能降耗-循环利用-协同治理-生态固碳”完整体系,在全国多个社区形成可借鉴的低碳实践样本，为后续制度落地积累了实证经验，让昔日“没人管”的公区排放，能成为可量化、可管控的“减碳富矿”。
黑科技上阵：社区藏着“花式减碳密码”
图为：上海金色榴乡园工作用房屋顶安装光伏板
走进上海金色榴乡园，地库电梯在闲置时会自动“休眠”，运行中还能回收电能，工作用房屋顶的光伏板默默转化着绿色电力——这个亮相联合国气候变化大会（COP29）的中国物业行业首个案例，正是技术减碳的生动缩影。
万科物业在该社区定制打造了“光伏-储能-灵石智慧微电网”系统，集能耗监测、电梯节能与微电网智能调控于一体。光伏所发电量优先补充公共区域用电，余电则汇入社区能源管理体系统一调配。2021至2023年间，配合电梯能量回收、太阳能路灯等设施，该社区人均碳排放强度年均降幅超过10%。
这一系统性减碳思路，也延伸至万科物业的更多在管住宅小区，并在厦门、漳州、泉州等多地实践。
据厦门万科物业资深机电专家雷先念介绍，万科物业配备的“太阳钟”照明系统，能够依据不同城市的日出日落时间，动态调整公共照明启闭，实现“按需供光”。目前该系统已覆盖厦漳泉龙全部服务项目，推动公共照明用电量平均下降8.7%。
节能降耗不仅体现在日常可见之处的持续优化，更在于主动审视那些易被忽略的“隐秘角落”。以地库照明为例， 万科物业在设施设备房与地库系统中加装了智能声控照明装置，实现了“人来灯亮、人走灯缓灭”的智能化用电管理。在厦门鑫塔水尚小区的地库节能改造项目中，该技术落地后成效显著：用电量较改造前下降约25%，有效降低了物业能耗与运营成本，成为社区绿色更新的一个生动缩影。
此次改造不仅是照明设备的升级，更是万科物业推进“人+机+远程运营”智慧服务模式的具体实践。通过引入声控、感应等物联网技术，地下空间在保障安全与便利的同时，实现了能源的精细化管理，为社区碳中和目标贡献了可复制的技术路径。
居民当主角：从“旁观者”变“低碳合伙人”
报告指出，物业正打破“单打独斗”的减碳模式，构建“政企民”协同治理生态。青岛城阳蝶城创新的“五社联动”模式颇具代表性：社区党组织牵头，社工组织做方案，物业抓执行，居民志愿者组成“红色小楼长”、“妈妈团”，一起动手建堆肥花园。如今，这里85%的居民主动参与垃圾分类，昔日“没人管”的垃圾，成了邻里互动的“纽带”。
北京西山庭院索性建成全国自然教育基地，周末常有孩子跟着物业工程师学堆肥、认植物。如今，社区里记录到20种鸟类、31种传粉昆虫，成了名副其实的“生物多样性友好社区”。
碳积分更成了激活参与热情的“钥匙”。万科物业的碳积分体系已链接640万家庭，不少社区还办起“二手市集”，闲置玩具、家电在邻里间循环利用，既省了钱，更拉近了关系。这种“参与有奖励、减碳有收益”的模式，让越来越多居民从“旁观者”变成了“合伙人”。
绘就路线图：2045年瞄准社区净零排放
物业减碳绝非“一阵风”，《报告》更给出了清晰的“时间表”和“路线图”，将中国物业碳中和转型分为三阶段推进：
2025-2030年“筑基精算”，碳在哪里？ 实现公区分项计量全覆盖，让每个岗位都有“控碳责任”；
2031-2040年“系统脱碳”，碳怎么减？大规模推广光伏、储能等绿电设施，力争绿电占比超40%；
2041-2045年“净零引领”，碳如何转价值？90%社区实现运营期净零排放，社区微电网接入城市虚拟电厂，甚至能向市政提供碳汇资源。
“未来的物业，不仅是小区管家，更是绿色生态运营商。”清华大学气候变化与可持续发展研究院副院长张健表示。目前，各大头部企业已纷纷发布碳中和目标，万科物业的实践经验也为行业提供了“降本增效+社区治理”的双重参考。随着节能收益ABS融资、光伏CCER碳资产开发等金融工具介入，物业减碳正形成“投入-收益-再投入”的良性循环。
从一盏灯的智能控制到一个社区的零碳运营，从一家企业的探索到一个行业的转型，物业行业的“绿色蝶变”，正让千万个小区成为“双碳”目标落地的“最小单元”。当屋顶光伏成为社区标配、厨余垃圾全量就地利用、业主碳账本联通城市碳普惠系统，我们的“家”终将更绿、更省、更舒适，更成为推动城市可持续发展的重要力量。
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