厦门土拍市场迎来新的变化。
就在近期，厦门市自然资源和规划局发布新的土地供应方式，采取“招标+拍卖”的组合式出让方式。
这一方式的变化，意味着在厦门拿地门槛的提高，商品房的品质更加有保障。
就在近日，厦门出台《厦门市“招拍复合”出让国有建设用地使用权试点办法》。其中提及，采取“招标+拍卖”的组合式出让方式（以下简称“招拍复合”）组织我市土地出让工作，进一步丰富和完善土地供应模式。
“招拍复合”出让国有建设用地使用权，是指出让人根据通过竞买申请资格核验后的有效申请人数确定出让方式，分别采用招拍复合或拍卖的方式出让国有建设用地使用权。
当通过竞买资格核验的有效申请人达到N家(N≥3，具体数量由市政府根据项目、产业类型确定，于宗地出让公告一起发布)或以上时，采用招拍复合方式出让，按照“投标、开标、评标、定标”的程序先评审综合评价方案，再进行现场竞价，最后按综合条件最佳者得或现场竞价最高者得原则确定竞得人。
当有效申请人不足N家时，地块采用常规拍卖方式出让，按价高者得原则确定竞得人，其中有效申请人为1家时，直接底价成交；无人报名或无人应价时地块流拍。
相较于传统的单一方式出让，“招拍复合”优化为招标和拍卖两种方式融合出让，具有三方面亮点。
1、复合出让实现组合优化
当通过竞买资格核验的有效申请人达到3家或以上时，采用招拍复合方式出让，先招标、评标、定标（综合评价）后转入现场竞拍，最后按综合条件最佳者得或现场竞价最高者得原则确定竞得人。
2、综合评价强化“择优选商”
综合评价为招标环节的核心要素，由商务标、技术标两部分组成，根据需要可增设加分项指标，政府可根据不同的场景应用需要，通过科学合理编制综合评价方案实现择优选商的目标。
3、现场竞拍凸显市场作用
“招拍复合”出让兼顾了政府引导和市场配置，招标导入综合评价实现择优选商，现场竞拍则给予进入门槛的优商市场公平竞争的平台，凸显市场配置作用。
目前厦门宅地主要采用的是挂牌的出让方式。此次推出招拍复合的拿地方式，意味着一定程度上提高了房企的拿地门槛，对房企进行了择优筛选，中小型房企的拿地难度增加，加速市场的洗牌。此外，这种拍卖方式也将提升土地资源的合理利用和开发，为厦门商品房后期开发提供保障。再者，招拍复合是为了稳定地价，相对的，也能稳定房价。厦门不断调整土拍规则
2024年热度有所减少
近几年，厦门也根据市场行情，适时调整土拍规则，做好土拍“模范生”。
2018年厦门岛内重新供应宅地，采用“限地价、竞配建”的方式出让；
2019年开始限制岛内商品住房的销售均价不得超过7万元/㎡；
2020年采用“限房价、限地价、竞配建”方式拍卖出让；
2022年开始，采用“限房价、限地价、定配建、定品质+摇号”方式拍卖出让；
- 2023年首场土拍取消了“定配建”，均采用“定品质、限房价、限地价+摇号”的方式进行出让。
- 2023年11月，地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。
如今，采取招挂复合的拿地方式，房企之间少了“短兵相接”，也没有多轮竞争。但是开发商却多了一份更加需要有技术含量和实力的试卷。此举不管是对于土地开发，还是对于购房者来说，都是一大利好消息。
纵观厦门今年以来的土地出让情况，土拍的活跃度有一定下降。
据统计，2024年上半年共成功出让宅地5宗，获得土地出让金144.5亿元。其中岛内3幅，岛外2幅，仅将军祠地块有41%的溢价率，其余皆为底价成交，反映出房企在拿地时更加谨慎和理性。
此外，建发地产以总价101.9亿元独揽3宗宅地，显示出其在厦门土地市场的强劲实力。
写在最后
厦门拿地游戏规则突变，调整为招标挂牌复合式出让，不再价高者得。对企业来说，利润有了，品质保障也会大大提升，另一方面对购房者来说，房价得到控制了。
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