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对于厦门楼市最深刻的三个问题！

2023-05-05 17:16:22

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从五一的表现来看，大家的生产、生活是已经恢复到常态化了，毕竟距离全面放开已经过去小半年。

那么，2023年的厦门楼市呢？

估计很多人都是随便看看。看好的、看空的、观望的，都是有的。

实际上，谈论厦门楼市的走向有很多维度，但是对于现阶段，我觉得核心看这3个角度就可以：

1、后续的厦门楼市政策调控走向哪里；

2、岛内一二手房高位博弈的结局如何；

3、这个城市对于房价的预期是怎样的。

短期看政策、中期看土地、长期看人口

所以，我们要弄清楚今年厦门楼市的走势，首先就要对政策导向有个大体上的判断。

今年以来一直有很多人在问，厦门楼市政策会不会继续放松。在前段时间，房贷利率降到3.8%的时候，就有人在畅想20%的首付了。

当然，这也不是不可能，但概率不大。

楼市依然是“支柱产业”，这可是去年中央说的话。

“你不买、我不买，明天还能降200”。所以从理论上讲，只要楼市没起色，政策就会一直探底。

那么，我们从2023年1-4月厦门的成交数据来看，似乎是有所回暖，但是力度有限。

这也就说明了，持续了将近一年半的宽松政策将延续，未来一段时间内将继续探底。

探底是会继续，但不是毫无底线的。

就比如很多人畅想的“2+3组合”：20%首付+3.0%利息。

你想想，如果这样的话，现在翔安南部新城的购房成本，2.8万/㎡+20%首付+3.0%利息；5年前买翔安的人呢？3.5万/㎡+30%首付+5.0%利息。

政策会放松，但也不会太离谱。

接下来，厦门的政策会往刺激“需求”上倾斜，比如拆迁给房票，放松二套/三套房限制，增加购房资格，以达到去化的目的。

第二件事，岛内的一二手房高位博弈走向哪里。

这也是很多人关心的。

如今一二手房倒挂造就了很多奇怪的现象，比如岛内的“卖旧打新”。大量新房的入市，大大挤压了原来的二手房市场。

这些内核都是一手房限价导致的一二手房博弈。

那么，这种对峙将会持续到什么时候，最后一二手房的结局会怎样，这些都很重要。

首先来讨论一件事情，博弈的背后，是更加支持一手房还是二手房。

从目前的情况看，毫无疑问是一手房。

道理很简单，因为一手房涉及到了土地的出让啊，这个是和城市财政挂钩的东西。而且一手房开发的区域，还往往伴随着各种配套、产业的建设。

所以我们可以看到，最近几年厦门岛内的住宅地块层出不穷，大批量的新房进入市场。

现在的厦门土拍，岛内地块戏份越来越足。

那么，越来越多的一手房入市，岛内二手房价能否被打下来？新房、二手房价格能否抹平？

像岛内很多的二手房，尤其是年代越久的，受到的冲击就越大，最近一两年价格下跌得也越多，就连思明二实小的部分学区房，都从7万多降到5万多。

但“打铁还需自身硬”！

像五缘湾最近2年出让了大量地块，但二手房价格还是很坚挺。因为这些二手房的位置原本就比新房好，最重要的是学区好，不是五缘第一实验学校、就是五缘第二实验小学。

去年底，国贸润园旁边的地块刚出来的时候，还能影响一下周边楼盘，有个别房东降价卖房。

但是后面打了补丁，政府官方声明：这块地划片的不是五缘第一实验学校，而是墩上小学。原先降价的房源一下子就涨回去。

所以，随着岛内新盘越来越多，未来一二手房倒挂会出现分化：

好的地段和学区，将会维持一二手倒挂的局面；而大部分片区，将会被拉平。

最后一个，关于房价。

我们先来复盘一个事，就是厦门在3月份一二手住宅成交均突破3000套大关，但是只持续了一个月，4月份又跌下来了。

大家都感觉小阳春要来了，楼市回暖迹象明显，怎么突然不行了。

这是为什么？

背后的原因有很多，比如年初的时候刚放开、又是过年假期，很多签约、备案等都延后了，集中在了3月份......

但最重要的一点就是，厦门的房地产需求不够充沛。

买得起房的人大部分已经买了，还在还贷；买不起的人他始终买不起，这不是降降首付、降降利息就能解决的。

而外来人口的增长也少得可怜，去年只有2万人。

所以，你说厦门房价没下跌吗？像翔安南部新城从3.8万降到现在的2.8万，但去化反而更慢了。

为什么厦门拆迁要开始实行“房票”制度，为什么要放松二套/三套限制？为什么认房不认贷了？

没有需要，那就创造需求！

因为厦门不可能让房价一直跌，对于房价的预期已经基本到头了。

END

以上三个问题，不知道各位是否看清楚了?

如果看清楚了，你自己未来是什么状态，嵌入在这个城市是什么角色，你对于市场也会有自己的判断。

其实，当下楼市已经没办法用统一的标准去判定，但是围绕着你的市场到底会怎么样，反而是更重要的。

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