厦门购房门槛，正在降低

　　在很多人眼中，厦门的房价是高的，且对部分人而言，更是高不可攀。

　　数据就是事实。全国的房价指数显示，2022年7月，厦门房价(二手房挂牌)平均单价高达51189元/㎡，整体水平稳居全国第四。

　　这样的表现，也让很多购房人对其颇有微词。当然，厦门高房价的背后，有很多原因。其中，人口的涌入功不可没。

　　你要知道，任何东西的价格都是由供需决定的。人口的持续流入，为厦门房价提供了上涨的动力。这从一个微观侧面也可以看出来。前段时间开盘的岛内一楼盘，其外地买家数占比颇高。

　　当然，房价也不是只涨不跌的，也是有盘整的时候。如今的厦门房价，随着供应端的改变，已经有了变化，购房门槛在降低。

　　01

　　第一个变化，我们说说岛内。上个月，很多购房人被一个数字惊到。保利国贸天琴预售价格5.6万起。没错，这是岛内新盘的价格，而且是五缘湾板块。

　　放在2年前，这种价格几乎不可想象。岛内的均价是有限价的，大致在7.16-7.5万/㎡。5.6万的起价相比限价线，低掉了1.5万/㎡。这种冲击力，让不少人惊呼：岛内价格重塑了。

　　事实上，5字头的房价并不多，无法真正重塑岛内的房价。但需要注意的是，它给市场带来了冲击影响，也就是信号意义。

　　果不其然，岛内第二个5字头房价的新盘马上就出现了。昨天，同在五缘湾的建发五缘灏月第三批次房源预售价格出炉，5.7万/㎡起。同样，房源量不多，但影响不可忽视。

　　因为，出现第一个，就会出现第二个，出现第二个，就会有第三个……口子一旦撕开，就有戏可看。

　　其次，产品面积也有了变化。两年前，岛内的主流产品还在144以上。但如今，户型已经逐步缩小，逼近100㎡。

　　保利国贸天琴首批次房源，产品为面积110-200㎡户型。最小面积110㎡，门槛直接下降了约30㎡。

　　和悦东方首次开盘的2号楼房源，产品有122㎡的边套和106㎡的中间套，面积门槛继续下降。

　　同样，位于湖边水库的建发·湖畔九境，规划有建面约115-132㎡的四房。而最近刚刚亮相案名的新盘联发保利臻樾，则规划了面积105-139㎡的3-4房，面积门槛下降至105㎡。

　　产品面积的变化，意味着总价门槛的变化。两年前，以144㎡的门槛面积，约7万的限均价，总价门槛达1000万，妥妥的千万豪宅。

　　而如今，起价低至5字头，面积逼近100㎡，岛内新房的总价门槛，已经降至600万+了。分板块看，五缘湾700多万起，湖边水库、岭兜600多万起。

　　当然，还会不会降?显然是有可能的。比如，来个100㎡以下的面积户型。毕竟，岛内还有不少的地块要出让，持续的供应，必须得有差异化的产品才能应对日益严重的内卷。

　　因此，岛内全是千万豪宅的话该改改了。

　　02

　　说完岛内，再来看看岛外。岛外的变化同样不小。

　　岛外的价格，可以从楼面价的角度看。最近几次的厦门土拍，不管是岛内还是岛外，溢价率都不高，且多数都是底价成交。

　　比如，今年的第二场集中供地，翔安三幅地块，位于体育会展新城的2.2万/㎡，位于南部新城的，一副1.8万/㎡，另一幅则只有1.5万/㎡。

　　楼面价的1字头，使得房价有了不少想象空间。当然，有人会说，1字头的楼面价，就一定会卖2字头的房价吗?

　　的确不会。在这之前，厦门不是没有过。翔安沙美就有1字头的地价，一部分房价2字头，一部分照样卖到了3万+。市场使然。

　　但这次，市场有点不一样。持续的低迷加上YQ不确定性的因素，市场的信心已严重不足。尽管楼市利好频传，但影响甚微。

　　如此背景之下，想要维持高房价，有不小的难度。而地价则为房价的下降提供了有效的空间。尤其是岛外。

　　从即将到来的第三次集中供地看，这种可能性还在加剧。比如，环东海域美峰板块，楼面价1.5万/㎡起;翔安下潭尾地块楼面价1.7万/㎡起。

　　在当前的环境之下，出现高溢价率的概率很低。如果底价成交，从利率空间看，其未来房价均与周边售价有不小的弹性空间。

　　而且据小道消息，南部新城部分新地块的售价也有可能是2字头起。这在之前，也是比较难想象的。

　　另外，从户型面积看，岛外的户型也在趋小化。比如后村TOD璞安地块，首批房源户型面积64-110㎡的2-4房，小户型包括约64㎡两房、约86-89㎡三房;

　　又比如另一个新盘保利国贸沁原，总建筑面积约12万平，规划住宅户数不多于1559套，套均面积约77㎡。而内部消息是，会有63㎡的小户型。

　　事实上，不止这两个，其他楼盘以及即将出让的新地块，都将规划小户型刚需产品。这些小户型的出现，也将拉低岛外上车的门槛。

　　03

　　除了供应端出现的变化，因为整个市场的盘整，部分区域和板块的现有房价也已经出现了调整，其中不乏大幅度的下调。

　　前段时间爆出的岛外楼盘售价从2.5万/㎡到1.9万/㎡起，就是典型的案例。事实上，这也只是公开操作的楼盘之一，其他还有一些默默下调房价的楼盘不为大众所知。

　　如此一来，不管是新盘价格的下探，还是产品面积的调整，又或是现有房价的调整，都在为购房门槛的下降起到作用。

　　对于处在高房价围城的厦门购房者们，不管是首置的刚需，换房的改善，还是富豪们的打新，都是一次不错的机会。而且，选择适合自己价格的意向楼盘，等待新地块，都可。

null