同个小区价差2.8万/㎡！厦门这种小区太魔幻了！

　　楼市分化的当下，板块内不同小区，因为优质资源、楼盘品质等差异，价格相差几万的现象，屡见不鲜。

　　实际上，即使是同一个小区，要能有个几万的价差。

　　可见，闭眼买房的时代，已不复存在。同个小区朝向、户型间的分化也在拉大。

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　　价格相差2.8万/㎡

　　同一小区为何大不相同

　　在同一个小区，二手间差价有多大?

　　答案，肯定超出你的想象。

　　就在7月，莲前板块的绿杨村成交了一套建面约113.77㎡的3室2厅房源，历经125天的周期，以单价42015元/㎡，总价478万元成交。

　　而就在6月份，小区一套建面约29.8㎡的1室1厅房源，成交周期36天，竟然以单价7万元/㎡，总价209万成交。

　　同一个小区，同一个物业，享受着同样的配套，但二手房的价格却相差2.8万元/㎡左右。

　　如果仔细一瞧，可以发现两套房源的面积悬殊。小面积户型不到30㎡，大户型的面积则达到约113㎡。目前市场在售基本以大户型为主，小户型可以说比较稀缺。

　　绿杨村位于思明区莲前板块，属于岛内优质地段，这里配套丰盛。交通方面，拥有莲前西路等交通主干道，多条公交经过+BRT卧龙晓城站;商圈也多样，瑞景商圈、莲前商圈皆在项目不远处;忠仑公园、东坪山公园更能满足日常休闲需求。

　　小区2002年左右建成，只有一栋楼，主力户型为66㎡和98㎡，内部管理还不错，有凉亭以及花园，小区还自带空中花园。

　　从过往成交数据也不难看出，该小区户型越小，价格就越高。

　　其实，这个在二手房市场还是比较常见，至于说同一个小区房价差达到近3万元/㎡，只能说“二手房是一房一价”。除了受房源本身影响之外，房东的业态也极其重要，比如说，业主急售，是否真心想卖。

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　　影响房价因素很多

　　你最care哪个?

　　客观来说，一个小区，价差在15-20%的区间比较合理，不过，这个也跟价格的基数有关。

　　事实上，影响不同房源价格的因素也有很多，我们也不能从单一个例去简单的评判，但是还是有一些共同性。接下来，咩咩将为大家列举一二，给予大家一定参考。

　　一是，户型。

　　这个是目前厦门市场上最常见的，影响房价的一大因素之一。一般而言，小户型住宅产品的单价会比大户型高出不少，若是差别较大，有时甚至会出现单价相差一倍的情况。

　　特别是占有优质资源的小户型，凭借低总价、低门槛等优势，受到购房者的追捧，即使是房龄大的老旧小区，也依旧能卖出高价。

　　松柏板块的天宝大厦就是一个典型的例子，面积二十几平的房源基本稳占8万+甚至报价破9万元/㎡，大户型面积则报价在6.5万元/㎡左右。不过，小户型单价虽高，但总价低。

　　值得一提的是，要并非所有的小区都是面积越小单价越高，岛内中心的大平层，就有可能是面积越大越值钱。

　　二是，位置以及对稀缺景观资源的占有。

　　同一个小区，怎么会有位置之分呢?其实不然，有些小区体量较大，不同楼栋的位置差别也很大。比如地铁小区房而言，分为多期开发的话，“远”的楼栋和其他楼栋自然有一个不小的价差。另外，厦门拥有独特而稀缺的湖海资源，是否占据一线景观的房源，价格也相差不少。三、房源性质。

　　此外，房源的性质也是关键因素。目前厦门市面上，不少大厦是住宅和办公性质混合，两者因为产权年限、落户、税费等原因，升值空间相差较大。因此，即使同处一栋，房价也差异较大。

　　火车站板块的鸿运大厦，普通住宅性质的147㎡的大面积房源，今年年初的成交价为4.8万/㎡左右，而商业办公性质的房源，价格一平仅需2万出头。

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　　小结

　　在复杂的大环境下，如今购房者趋于理性。不管是新房，亦或二手房市场中，影响房价的因素有很多。不仅不同板块、不同小区之间会出现分化，就连同一个小区的房源也会有很大的差异。除了以上列举的几点，还有装修情况，朝向、以及户型好坏等，房价也都会有所差别。这也给了购房者一定的启示，购买新房，还是二手房，一定要多对比、实地考察，了解清楚后再谨慎决定。

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