最高直降2.9万/㎡！厦门老破小 跌了！但是…

　　老破小，在厦门楼市里颇具争议。

　　有人觉得不值得购买，有人则觉得依然有投资价值，值得搏一搏。

　　但是仔细查看近期的成交数据会发现，有一部分的老破小涨幅已受限，甚至开始走下坡路。

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　　部分老破小开始“跳水”

　　在整理二手房数据时发现，厦门部分1字头房龄的老破小已开始出现“松动”的迹象。

　　例如：思明区文园路的幸福路小区，6月24日成交了一套建面约41.96㎡的二手房，该房源挂牌325万，最终以280万(单价66731元/㎡)成交。

　　要知道，去年11月份，幸福路小区有一套建面约56.21㎡的二手房成交价达到了9.5万+/㎡。虽说不同户型等差异会影响最终的成交价，但价差高达2.9万+，总价差了快一半的钱，的确让人吃惊。

　　从整体报价上也能看出明显的下滑趋势。数据显示，2022年7月幸福路小区均价62020元/㎡，相比去年12月的86216元/㎡，一平下跌24196元。

　　再比如，思明市政府板块的石亭小区，相比去年，今年成交端回落明显，其中50㎡左右的二手房源，成交单价约6.8万/㎡;至于60㎡左右的房源，成交区间在6.3-7.1万/㎡!要知道去年50㎡左右面积段的房源，最高成交单价突破8.6万+/㎡。

　　不止于此，近一年石亭小区的整体报价也呈现低走的态势。数据显示，7月该小区均价79822元/㎡，相比去年8月的84368元/㎡，一平下跌4546元。

　　即便是房龄“接近2字头”的1990+小区，虽说报价依然坚挺，成交端却出现乏力迹象。

　　例如：思明岳阳社区的岳阳西里，5月份成交了一套2室2厅，建面约63.69㎡的二手房，该房源报价336万，最终以51626元/㎡的单价成交了。相比上个月，相近面积段的二手房源(成交价54469元/㎡)，一平下滑2800元+!

　　当然，并非所有的老破小，都是如此。

　　例如：思明实验小学周边的小区，依然是当下的香饽饽。比如1949年建成的四仙街小区，近期有套37.83㎡的1室1厅，以81946元/㎡的单价成交了，刷新小区房价新高。

　　再比如德胜大厦，查看历史成交记录不难发现，近2年房价已实现了4连跳。今年的成交价更是突破9.5万+/㎡。

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　　拔尖的老破小或被“削峰”

　　大家都知道，在厦门，部分老破小之所以能如此傲娇，除了岛内的核心地段，很大程度上是因为学区优势的傍身。

　　然而伴随着大学区+教育均衡化的逐步扩宽，学区的不确定性概率，在未来会大大增加。

　　更何况眼下，各种配套更新更优，教育共同体、名师出岛等举措也在陆续跟上。虽说这个过程需要一定的时间，但是这种趋势已摆明了，未来教育均衡化是大势所趋。

　　关键是，岛内性价比高的新房(限价7万+)越来越多，师资力量的均衡度也在逐步延展，老破小的学位功能，可以相对容易“被替代”。

　　加之，老破小自身的居住体验感较差，即便是购入了老破小的自住群体，但由于居住体验感实在不佳，一旦学位目的达到后，依然会置换，不会长期持有。因为多胎时代，全周期的房子，才是最终的选择。那些没有电梯、户型陈旧、物业管理差等小区，在未来会逐步被淘汰。

　　至于投资，现有不再允许大拆大建，取而代之的是加装电梯、墙面翻新等“外观改造”，这很大程度上磨灭了老破小博拆迁拼赔偿款的可能性。

　　除此之外，未来房地产市场的主力已逐步演变成90后、00后，对于他们来说，居住的整体环境是首要考量因素，虽说学区一样会考虑，但不一定非要牺牲掉居住品质，死盯岛内的老破小。

　　综合以上种种，可以预见，在未来，高价阈值的老破小或将逝去。

　　关于厦门老破小，你怎么看?未来又将如何?欢迎下方评论区告诉我~

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