真的好烦！2.9万/㎡！4万/㎡！岛外这个小区把我搞晕了

　　即便是同一个小区的房子，不同房源的成交价格有时候也会出现巨大的落差。

　　日前，有网友向CiCi姐咨询：

　　“水岸名筑的价格现在是多少?打算把置换到这个小区，可是查看了这个小区，为什么有些要卖到4万，有些却不到3万，都把我搞晕了!真的好烦，不知道该怎么判断?”

　　随后我查阅了相关平台上发现，目前水岸名筑的均价是3.3万/㎡ ，相比高峰期3.6万/㎡的价格，整体下滑了3000元/㎡。今年以来，小户型的成交价格区间在3.7万/㎡-4万/㎡，大户型的近期最低成交价的确不到3万/㎡。

　　也就是说，水岸名筑内不同房源，房价之所以会有差异，很大一部分的原因是大户型与小户型的差别。

　　水岸名筑位于海沧海沧体育中心板块，整个小区都是小高层，户型多样，楼间距宽，主推80-100㎡户型，其中有不少两房的房源可改三房，使用面积大。

　　而小户型的房源相对少一些，对于刚需而言，小面积且是2室的房源，其总价更可控，更易够得着，因此，即便是单价相对更高，他们也愿意拿下。

　　其实这并非个例，二手房市场内，不少小区都有这样的情况，只是有些落差大一些，有些相对较小。

　　造成价差那么大的原因会有多种可能，除了面积外，有可能是房东出货的心态程度，真的急卖，也有可能是房源的装修程度、朝向、楼层……都是决定房源最终成交价的关键因素。

　　因此，在买卖二手房时，以下几点，你需要提前知道：

　　其一，市场上大部分的小户型，往往是不愁卖，其溢价往往比大户型高。

　　因为对于刚需来说，他们追求的功能需求更强。面积越小，就意味着总价越低，他们更易承受的住，而面积越大，总价就会越高。因为对于他们来说，这中间的落差是一道鸿沟，让他们没办法跨越。

　　其二，额外费用上，购房者如果选购二手房需要支付更多的税费，相对于新房而言，买卖二手房你需要考虑房源是否满2年，没有满2年价格是不一样的。

　　其三，看看房东出售房屋的目的，假如是急售房源，特别是有些房源还是处于底层，在“砍价”的时候，可以以楼层作为一个抗辩的点，让对方让让价。

　　最后，就房源内部自身的情况而言，一方面要看朝向与格局，就南方而言，最为讲究南北通透、户型方正，这类房源的价格会更高。另一方面，不同卖家装修成本都不一样，他们多多少少都会分摊到二手房价里的，这就造成了售价的不同，但是需要注意的是，有些装修风格有明显的“欠缺”，买家其实也可以借此作为砍价的理由。

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