在2020年年底和2021年年初的交接之际，厦门这座城市和厦门的房地产行业发生了几件颇有热度的事，具体为：
1、《中共厦门市委关于制定厦门市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出厦门将启动东部市级中心建设。
2、2021年1月4日，厦门多部门发出倡议：今年一起留厦过节!你今年过年会留厦过年吗?我们留言区唠唠嗑!
3、1月6日，厦门第一高楼的神秘买家现身，发布招聘广告，根据广告内容显示，2020年11月11日，中国绿发投资集团通过阿里司法平台以29.12亿元竞得厦门乃至福建第一高楼——339.88米的厦门国际中心及宝嘉中心(位于思明区鹭江道501号)。
4、1月11日下午17时许，省政府官网发文同意关于厦门市翔安区新店镇马巷镇行政区划调整的批复中，同意翔安区新店镇、马巷镇撤镇改为街道，但行政区域不变。
5、近日，思明区湖滨片区非住宅补偿方案公布;泥窟、石村片区启动第二轮签约;湖里区提出东部征地征迁今年上半年将收官;此外，蔡塘医疗用地及其北侧道路项目土地征收启动。
此外，随着春节临近，关于疫情防控等不确定性因素使得即将或正在厦门准备置业的购房者有了更多的看点。加之，近期楼市整体而言相对平稳的房价也使得越来越多的购房者有了在厦门置业的打算。
以下为正文
第1330期的问答咨询如期推出，希望给大家提供参考。
购房者提问目录
01-为什么大家总说老破小不好?
02-现在适合买房吗?比如在灌口的小区，是否适合买入?
03-央行限贷令有没有什么影响?
04-买韵园公寓的137高层的房子，最近涨价，还适合买吗?
05-外地户口可以在厦门按揭买房吗?
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01-为什么大家总说老破小不好?
问：
老师您好：为什么大家总说老破小不好?人家巴菲特还不是住着1958年的老房子!
答：
并不是说老破小不好，只是房子本身是商品，自然有折旧更新的说法。上了年纪的房子，住肯定能住，但舒适性可就没有新房那么好。
1958年巴菲特在家乡奥马哈市花3.15万美元买了这栋小楼，自己一住就是半个多世纪，没有围墙，没有铁门，也不是大院子，一栋灰色的小楼，离路边也就三五米远，与周边邻居的一些别墅比，显不出任何豪华。相反，让人感觉还有些寒酸。
在这栋小楼里，他生儿育女;也是在这栋小楼里，他也逐渐成为叱咤世界资本市场的风云人物，这就是巴菲特的老房子，但人家是出于喜欢，怀念。这和马云亿万身家，喜欢穿千层底布鞋一个道理哈。
我们普通人的老破小房子后继相对乏力，除非有超强地段跟名校学区支撑，否则保值升值方面肯定不及新房。毕竟老房子太多，但巴菲特只有一个啊!
换个角度来说，如果同样的预算，您更愿意买新房还是愿意买老破小，我相信大家的选择基本上都是一致的。所以，不是大家都说老破小不好，而是作为房产来说，老破小相对于新房和次新房来说肯定是有较大的差异的。
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02-现在适合买房吗?比如在灌口的小区，是否适合买入?
问：
老师，您好，请问下现在适合买房吗?最近看了灌口的一个小区，有学位，不过很多亲戚都极力反对，帮忙分析一下?
答：
从当前来看，虽然2020年初受到疫情的影响，厦门房地产市场呈现低迷的特征，但目前房地产市场已经全面复苏，可以看到，2020年宽松的货币环境对供需两端都形成了一定的支撑，推动房地产市场的快速恢复，2020年上半年在疫情下央行流动性放松，虽然流入房地产的资金有限，但宽松的货币环境还是对厦门房地产行业形成利好。
厦门岛外的落户政策进一步放松，岛外限购也变相松绑，可以说是房票增加了。
2017年至2019年楼市成交量陷入低谷，市场观望情绪蔓延，厦门购房者置业需求进一步延后，但在2020年，我们可以明显看到，整个厦门房地产市场大环境在回暖，前几年受压制的需求得到了释放。
厦门环厦板块及郊区板块以价换量，部分高地价项目亏本低价走量，部分楼盘项目节点业绩冲刺，同时提高地产行业的分销点数，以助力项目的成交。
2020年厦门旧改拆迁如火如荼，拆迁提供了许多优质地块，增加了购房及资产配置的实际需求，更强化了厦门本地客户的实际购买力。
厦门优质的教育资源本身溢价较高，片区学区房成交量大，直接带动了岛内学区板块和部分岛外名校校区板块的量价上涨。
当然，房产是普通人一生中碰到的最大资产交易。但凡资产交易一定要逢低买入，多问多看慎重选择，如果是刚需自住，有学区需求，现在很多学校都要求两一致，热点学校甚至要求要提前一年入住，生源爆满的学校即使符合两一致也要按照落户时间来排序，落户时间晚的有可能会分流到其他学校，所以有学区需求的话，宜早买不宜晚买。当然，如果是投资的话，那就要做好中长期持有的准备，总体来说，厦门房价还是看涨的。
我们整个来看整个厦门的岛外板块，从可售量来看，翔安南部新城、马銮湾新城、同安老城区、环东海域为新盘的供应重镇，多板块面临红海竞争。从去化周期来看，岛内、集美新城、海沧新城、马銮湾新城的流速则较快，市场相对健康，同安、翔安多板块的去化周期高企。
当然，选择购买新盘的话，我个人建议，还是要选择热销区、潜力区板块比较好，毕竟众人的眼光还是雪亮的，这种板块相对来说价格坚挺并具有较好的增长趋势，而重灾区及风险区若无学区或地铁加持，则价格下行压力较大。
因此，对于热销区、潜力区来说，建议应加快入市，把握先机，至于其他板块，建议还是多听听大家的意见为好!
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03-央行限贷令来了，没给市场一点缓冲期，是以往从来没有过的，能分析一下吗?
问：
央行限贷令来了,2020年最后一天发布，紧跟着2021年第一天就立即实施，没给市场一点缓冲期，是以往从来没有过的，能分析一下吗?
答：
你好!由央行和银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，是“三道红线”的姊妹篇，被认为是房地产行业调控的又一记重拳。内容归纳起来，其实就是三大点：
1.银行的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比，不得高于监管部门确定的上限;
2. 银行分为5个档，不同档次的银行上限不一样;
3. 目前超标的银行有2-4年的过渡期。
如果说“三道红线”是针对房企的贷款需求进行限制，那么这条压哨《通知》就是针对银行的贷款供应进行限制。在过去，不管是开发商还是普通购房者，都是向银行借货来开发和买房，造成房地产的金融风险几乎都转嫁在银行身上的局面。
所以，这次央行对各家银行在房地产领域的放款比例做了压缩，实际就是控制风险的一种做法，也就是我们经常听的一个词叫：房地产去金融化。年初定任务，本来就是正常的做法，所以给缓冲期说法也就不能成立。
可以看出，央行限贷令的目的很明确，就是为了限制过多资金流入房地产领域，一是防范可能由房地产引发的金融风险。另一方面是避免过多资金流入房地产领域，从而推高房价、地价，影响稳房价预期目标及房地产调控效果。
至于对市场的影响，肯定是有的，比如开发商的开发贷之前就几乎绝迹了。而普通购房者的房贷申请可能会越来越严格，首付比例或贷款成本也可能会提高。
另外，房产的抵押货款也可能会进一步被压缩和限制。但各家银行旳业务侧重点都不一样，也要看具体的政策执行情况和阶段。
但就我个人看来，对房地产贷款总额度短期影响不大。毕竟大部分银行的房地产贷款占比其实是没有达到上限标准的。对于那些超标的银行，还有2-4年的过渡期。并且随着总体信贷规模这个分母的增长，就算作为分子的房地产贷款余额不减少，这个百分比也会慢慢下降的。
未来几年要做的，无非是控制房地产贷款的增速而已。
对于大部分没有超标的银行，特别是离上限标准还有点远的银行，这个上限反而是提供了一个房地产贷款增长的目标。所以短期的影响真的不大，也不大可能出现放贷额度紧张的情况。
《通知》的意图其实很明显，就是要房地产去金融化。这对于很多玩“高杠杆”和“高周转”的房企来讲，无疑是非常不利的。当高杠杆成为不可能，“高周转”可能就再也周转不起来了。
最近厦门好几个楼盘都在搞“打折”的大促销，很难说和贷款新规没有关系。当房企不再把周转率当成唯一的经营目标时，也许就会将目标放到利润率上面，也许就会投入更多的资源打造出一些溢价率更高的好产品出来。
这对于购房者而言，未必是件坏事。
而且，就我个人看来，贷款新规则更加利好二手房市场。
新房按揭贷款是属于个人住房贷款。但买二手房的贷款，却不一定。在实际操作中，除了住房按揭贷款之外，像经营贷、消费贷、装修贷等等贷款产品都可以成为二手房交易资金的来源渠道。
所以未来很有可能出现买新房贷不了款，但买二手房却可以的情况。
这对于二手房市场或许会有一定的带动作用。
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04-买韵园公寓的137高层的房子，最近涨价，还适合买吗?
问：
老师，您好!我想买韵园公寓的137高层的房子，发现最近房东都集体涨价了呢?现在还适合买吗?
答：
韵园公寓的二手房，从历史成交记录来看，2020年7月份12层289平的房源成交单价为22534元/㎡，目前从挂牌价来看，289平的报价为26239元/㎡，137平左右的房源报价则为30400-36400元/㎡区间，这属于年底翘尾行情，从思明区轮动到湖里以及岛外，不单单韵园公寓上涨了，其实厦门很多小区也都涨了。
从本网监测的数据显示，当前，韵园公寓有5套房源在售，在售挂牌均价为29200元/㎡，
韵园公寓目前在售房源情况表房源一：3室2厅 | 137平米 | 南 北 | 精装 | 中楼层(共11层) | 板塔结合挂牌总价498万，单价36351元/㎡
房源二：5室2厅 | 289.65平米 | 南 北 西 | 简装 | 高楼层(共11层) | 板塔结合挂牌总价760万，单价26239元/㎡
房源三：3室1厅 | 137平米 | 东南 南 | 精装 | 低楼层(共11层) | 板塔结合挂牌总价462万，单价33723元/㎡
房源四：4室1厅 | 148.92平米 | 南 北 | 简装 | 低楼层(共11层) |板塔结合挂牌总价478万，单价32098元/㎡
房源五：3室1厅 | 124.84平米 | 南 北 | 简装 | 低楼层(共12层) | 板塔结合挂牌总价380万，单价30439元/㎡
韵园公寓于1998年建成，属于板塔结合楼房，共4栋楼房，284户，2017年以来，仅有3套房源成交，属于房源不多的楼房，但该楼房还是需要根据个人的喜好等情况来定，但是从价格方面来说，还是可以入手的，虽然近期房东都集体涨价了，但是房产作为资产属性来说，上涨之后再要降下来也就不容易了。
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05-外地户口可以在厦门按揭买房吗?
问：
老师，您好!我是外地户口，想问下外地户口可以在厦门按揭买房吗?
答：
目前厦门执行的买房政策是：针对不同群体，实行不同程度上的限购。
2016年10月5日起，厦门市进一步从严执行住房限购政策，对行政区域内建筑面积180平方米及以下的商品住房以下住宅实行限制购买政策。
对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。
(一)拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;
(二)拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;
(三)无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。
上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。
非本市户籍家庭
无房：可买一套房。须4年内在本市逐月连续缴纳三年以上个税或社保;
有一套及以上住房：可买180以上住房;
外地户口符合条件可以在厦门办理按揭买房：
1、四年内连续3年缴纳个税或医社保，可在厦门购买一套180平以下的住宅;
2、三高企业核心骨干员工可以等同于厦门户籍;
3、本科毕业或有高级技能证，在厦门缴纳一年个税或医社保，和公司签订3年劳动合同，且厦门无房，即可在岛外购买一套;
至于180平以上住宅或商办性质的楼盘，则不限购。
具体可以参考本公众号1月1日发布的《厦门2021年最新最全购房政策》
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