2020厦门楼市优质项目集中入市 商品房销售额创新高

　　一

　　土地市场：三大特征

　　01|成交规模新高

　　土地成交尤为活跃，成交面积、成交金额及供应计划完成率均创历史新高，楼面地价整体稍有回调。

　　02|热度分化

　　地价呈岛心向远郊递减，地价与房价比值也呈现岛心向远郊递减，岛内高流速导致地价高企利润趋薄，岛外虽流速较慢，但利润空间较大。

　　03|国/央企主导

　　国企&央企资金雄厚，强势拿地，积极布局岛外;外来房企受前期高价地套牢影响，近3年拿地量锐减。中骏及建发继续重仓拿地金额破百亿。

　　二

　　住宅市场：复苏&分化

　　2020年厦门楼市优质项目集中入市，岛内岛外聚力千亿，商品房销售额创历史新高，岛内创7年来新高，岛外创4年来新高 。住宅全年成交235万㎡，楼市复苏，但连续3年供过于求，竞争加剧，市场分化。

　　市场复苏解密一：上半年应对疫情，降准3次，降息2次，恐慌资产贬值，增加杠杆购房，宽松的货币环境对供需两端形成一定的支撑，进而推动房地产市场快速恢复。

　　市场复苏解密二：落户放松、人才购房新政变相松绑岛外限购，本地外地房票有所增加。

　　市场复苏解密三：前3年深度调控，市场博弈，需求受到抑制，市场大环境回暖，得到释放。

　　市场复苏解密四：郊区板块以价换量，高地价项目亏本低价走量，项目节点业绩冲刺，同时配合渠道加大来访量，亦助力市场成交复苏。

　　市场复苏解密五：旧改拆迁，强化本地客群购买力，释放客户需求，湖里东部、集美新城、马銮湾新城、环东海域、东部会展新城拆迁刺激较大。

　　市场复苏解密六：近5年小学生增速位居全国前三，二孩政策下，学位愈加紧张，名校资源溢价高，流速稳。

　　开盘分化：2020年楼市开盘去化率达44%，上半年受疫情影响，房企推量少，仅占29%;下半年土拍升温刺激市场，新盘入市速度加快，市场热度较高。整体开盘去化率不及2019年，但开盘后续销较好。

　　岛内及近岛三大新城，在板块项目“或地段、或学区、或配套、或地铁”支撑下，供销相对活跃，平均去化率4-5成，郊区项目去化率低下。

　　成交分化：老城配套成熟夯实人气，新城名校先行造就红盘，郊区潜力不足萎靡不振。

　　价格分化：岛内及集美新城价格稳步上升，热点项目“捆绑”车位销售，南部新城&马銮湾新城红盘PK老盘，学区驱动，上涨与下调并存，外围板块库存压力下房价走低。

　　业态分化：商办市场容量小、库存高、难去化，租售价格两低，成交低迷。

　　三

　　客户：自住为主，年轻化人口结构支撑购房需求

　　限购及落户松绑之下，2020年厦门楼市以本地客群为主力，占73%，受人才购房新政影响，非本地客户占比略微提升至27%。

　　厦门客户80%来源于岛外成交，岛外成交75%来源岛外新城成交，因此选取岛外新城板块成交客户来解析具有一定的代表性。

　　01

　　从成交客户的特征来看，客户购房年龄集中在31-40岁，其次为21-30岁，以三口/四口之家为主，与厦门人口结构高度吻合，厦门年轻化人口结构支撑楼市需求;家庭年收入集中于21-30万及31-50万，50万是道坎。

　　02

　　从客户来源来，岛外新城客户来源以岛内外溢客群+地缘性客户主导，同时厦门虹吸效应强，对于周边县市有一定的吸附力。

　　03

　　从客户的需求产品来看，集美新城首改主导，90-144㎡300-600万主导;马銮湾以刚需及首改为主，80-120㎡、200-500万主导，南部新城以刚需为主，60-100㎡、200-400万主导，环东海域刚需为主，80-90㎡、200-300万主导。

　　四

　　研判：大势从“稳”，利好条件稍逊，成交平稳趋缓

　　01|政策端

　　厦门：坚持“房住不炒”，调控政策以稳为主，限购、限贷、限售等政策短期内难现明显放松，但进一步加码可能性亦不大。

　　金融贷款方面：地产金融监管加严，设置“五道红线”从资金需求端、供给端收紧，增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，2021年融资呈潜在收紧趋势，且为加快去杠杠，房企将进一步去库存和高周转。

　　02|土地端

　　土地财政依赖加大，且为保障“十四五”住房新增供应量，预计2021年土地供应量240-250万㎡，岛内加速城市更新，岛外以新城建设为主。但2021年在封顶银行方可放款的新放贷政策下，房企资金回笼压力增加，房企取地将更谨慎。

　　03|供应端

　　2021年预计新增总供应达252万㎡，总可售量预计可达574万㎡，同比去年增长3.7%，对比2020年竞争激烈程度有增无减。

　　04|需求端

　　大势从稳，在楼市复苏引擎持续及部分红利不再对冲下，预计2021年成交或稳中微调，全年实现200-220万㎡，价格持续分化。

　　05|板块研判

　　南部新城、同安老城区、马銮湾、环东海域为供应重镇，多板块面临红海竞争。集美、海沧新城流速快，市场相对健康，同安、翔安多板块去化周期高企。

　　06|小结

　　总体来说，2021年需警惕供过于求的风险，房企高周转下应加快入市，把握先机。

　　(厦门中原研究中心)

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