厦门再出"狠招": 涨幅不超过5%! 房价只准跌不准涨?

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　　坚持房住不炒，有两点要重点关注

　　11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，(以下简称“十四五规划建议”)发布:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　可以这么说，“房住不炒”的总基调是定下了。

　　那么从国内国外的形势，以及双循环的背景来分析，实际上房住不炒又包含了两个层面的意思：

　　第一，房地产市场普涨、大涨时代已经一去不复返，因此作为房产投资的角度来看，想依靠投资房产来获得较大的利益，这样的幻想可以放弃了!

　　第二，很多人不明白“不炒”的根本意思，其实，所谓的房住不炒所包含的意思就是多数地方不准炒，也没底气炒，但少数地方要么因城施策，要么因为别的地方被堵住了，基础设施和配套、教育资源等都属于优质产品，虽然说起来不准炒，但房价始终跃跃欲试。

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　　年涨幅不超过5%，厦门立马跟进

　　在中央十四五规划建议发布后，厦门立马跟进，在11月16日，厦门市住房保障和房屋管理局发布“关于《厦门市住房发展规划(2021-2025)》(公示稿)公开征求意见的公告”，直接规定：十四五计划期间，厦门新房年涨幅不超过5%!

　　实际上，提出年涨幅不超过5%的，不仅仅是厦门!

　　11月24日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城房价报告》。报告认为，1-10月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为45460元/平方米，同比上涨5.0%。今年前10月一线城市房价涨幅在5%-10%的区间波动，同时近期涨幅曲线总体下行，充分说明一线城市稳房价工作是积极到位的。若是从具体城市看，北京、上海、广州三个城市前10月房价涨幅均为5%、5%、5%。

　　从北上广来看，广州10月份房价破3万，涨幅只有5%，北京上海前10月房价涨幅也全都是5%。

　　而在2019年的上半年，苏州就已经3次出手调控楼市，明确规定2019年房价涨幅不能超过5%。

　　作为全国房价最高的深圳，也在2019年推出了全国首个“稳租金商品房”租赁试点项目，规定所有房源租金实行“一年一调”，每年涨跌幅不超过5%;不仅如此，2019年底，深圳也出台政策，规定二手房价涨幅不超过5%。

　　不仅是深圳，武汉合肥在2019年也都出台了通知，未来三年的涨幅不能超过5%。而作为直辖市之一的重庆，也在2019年8月初出台规定，房价涨幅控制在5%以内。

　　如此看来，不只是今年，实际上从去年开始，5%的房价涨幅已经成为全国的一个调控主基调。

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　　为什么是5%

　　那么，为什么是5%呢?5%的涨幅究竟代表着什么样的意义?

　　厦门市住房保障和房屋管理局工作人员对此解释道：“在制定涨幅标准时，我们依据的，是‘房价涨幅原则上不超过人均可支配收入的增长’这一准则。而根据统计局数据，我们每年人均可支配收入增长幅度是超过5%的，所以我们将房价涨幅的限制定在了5%以内，以保障人均可支配收入的增长快于房价增长。”

　　具体的措施就是从三个方面实行、保证未来五年，厦门市新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%。具体包括：一是拍地，厦门将执行‘限房价’‘竞地价’的大原则，保证厦门未来不会频现高价新房;二是供应，厦门将加大商住用地的供应，平衡供需关系;三是综合施策，以限购、限售等政策坚决杜绝投机炒房。

　　根据查询到的国家统计局公布的数据，2019年全国居民人均可支配收入30733元，比上年增长8.9%，扣除价格因素，实际增长5.8%。同时，根据国家统计局福建调查总队数据，2019年，福建全体居民人均可支配收入35616元，比上年增长9.1%，扣除价格因素，实际增长6.3%。5%的涨幅，的确低于厦门人均可支配收入的涨幅。

　　另外，根据厦门网上房地产查询到的数据显示，从2017年以来，厦门房价月度同比涨幅一直低于5%。

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　　投资房产不划算?

　　但是从房产的角度来分析，其实，5%的涨幅只是代表着你买的房子不会贬值，至少你不用贴钱给银行当利息，长远来看也算是可以保值吧。

　　厦门房地产联合网房产分析师就提出：“5%的涨幅正好够利息，买房不会让购房者倒贴银行钱。”很明显，5%的涨幅大约是与房贷利率有关。5%的年涨幅，可以保障居民买房有合理的收益。

　　从购房居住的角度来看，对于许多还没买房的刚需购房者来讲，这无疑是件好事。

　　但是对于很多买房用于投资的购房者而言，这5%的涨幅真的不够看。

　　我们可以将房价涨幅直接和贷款利率进行对比，目前基准利率4.90%，再加上银行的上浮，基本上都是要高于5%的。

　　或许有人就会说：如果房价每年只涨5%，那么贷款买房就是一个亏，连利息都赚不回来。

　　真是这样的吗?不，这么说，其实是错误的!

　　我们只需要做一次精确的计算就可以看出5%的房价涨幅对于买房投资而言到底是盈利还是亏损。

　　假设我们买一套总价300万的房子，首付90万，贷款210万，贷30年，利率取目前的基准利率上浮10%。

　　根据贷款计算器的计算结果，每个月的月供是11145元。

　　我们以5年为投资周期，以5%为年均房价涨幅，那么在5年之后把房子卖掉，可以收回383万的现金。

　　通过提前还款计算器可知，5年后还需要偿还的贷款总额是334.5万。383万的总房款在扣除334.5万之后，还能剩下48.5万。

　　因此，说贷款买房连利息都赚不回来肯定是不对的，否则就不可能还剩下钱来。

　　但是，我们也要看到，实际上，投资房产的话，年均回报率肯定是低于5%的。

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　　只能5%?

　　那么，是不是就是说如果以后在厦门买房，真的只能每年赚个5%的涨幅?

　　那倒不一定。

　　有两个原因：

　　第一个原因是这次的5%涨幅的规定限制的只是新房，但并不能限制二手房的价格。

　　当然如果市场的新房供应减少，市场出现供不应求的局面，那二手房的价格也必然上涨，涨幅也将必然超过5%的范围。

　　也就是说，未来一二手房价格倒挂的情况或许会长期存在。

　　第二个原因是大家对这个5%涨幅的理解其实是有偏差的。

　　这次厦门的规定只是说同一楼盘在当年内涨价的幅度不超过5%，但对于新楼盘又该如何定价?

　　事实上，在开发商报批楼盘价格的时候，土地价格是一个非常重要的因素，在很大程度上决定了一个楼盘的最终定价。

　　尤其是在2020年及之后的五年，厦门将进行大面积的拆迁改造，那么大量的土地将出让，也就是说，未来厦门每年都会冒出许多新楼盘。而新房价格的涨幅，大概率是跟着土地价格走的。

　　而厦门出台的不超过5%的调控目标，按照过去20多年的房价走势来看，房价基本上都是每隔几年翻一倍。如果按照5%的年涨幅，房价至少要15年才能翻一番。

　　如果房价年涨幅真能控制在5%，那么房产本身将会失去赚钱效应。

　　毕竟，房子本身的折旧成本、房贷利率成本、物业费乃至未来可能的房地产税等，加起来已经超过5%。

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　　该总结了

　　所以，在中国房地产界有一句话广为流传：房价不涨就是跌。这句话真的是太对了!

　　但实际上，我们也没有必要对接下来的厦门楼市感到悲观!

　　在“房住不炒”这个大前提之下，预计未来房地产融资形势将偏紧。但同时，在坚持房地产调控不动摇的同时，要实施差别化的信贷政策，既满足刚性需求又抑制投资投机。

　　因此，在未来一段时间内，房地产市场的走势都会以“稳”为主。

　　当然，对于刚需购房者而言，现在应该是比较好的购房窗口期;但对于买房投资的人来讲，过去那种疯狂加杠杆搏房价暴涨的做法，在当前的大环境下将无异于自杀。

　　因此，对于厦门房产市场而言，只要我们相信厦门这座美丽的花园城市会成为未来的国际大都市，那么我们就应该对厦门的房地产市场充满信心。

　　我们每天都可以感受到这座城市日新月异的变化，而支撑起这些变化的投资，有相当大一部分是来自于我们的购房者，你，我，还有他!

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