被开发商"偷面积"?防止"类住宅"再出现!厦门出手了!

　　近日，市自然资源和规划局印发关于《厦门市建筑工程容积率计算规定》的补充规定二的、《厦门市城乡规划管理技术规定》(2016年版)的补充规定(九)的通知，

　　其中《厦门市建筑工程容积率计算规定》的补充规定二的通知为：

　　《厦门市建筑工程容积率计算规定》第四条调整为：公共开放架空空间指架空层中扣除核心筒和公共设备用房、楼梯间、门厅及其他功能用房后全体业主共同使用的建筑空间。以下两类公共开放架空空间不计容，应在总平图中标识说明为“不计容公共开放架空空间”;除此外，其余应计容：

　　1、规划要求设置的公共开放架空空间;

　　2、住宅类公共开放架空空间应同时满足以下条件：单栋建筑功能为住宅，位于建筑底层(地面首层)，地上层数大于等于7层的房屋。

　　“单栋建筑功能为住宅”指二层及二层以上在底层的投影部分无商业功能，且商业功能不得与公共开放空间共用隔墙。(详见图示)。

　　《厦门市城乡规划管理技术规定》(2016年版)的补充规定(九)的通知

　　一、对《厦门市城乡规划管理技术规定》(2016年版)做如下修改：

　　1、第四十九条调整为：办公用途建设项目，应严格控制最小分割销售单元的设置，最小分割销售单元建筑面积不得小于500平方米，《国有建设用地使用权出让合同》中另有约定的，按约定执行;办公(含研发办公)建筑的层高应控制在3.6~4.2米;SOHO办公建筑层高应控制在3.2~4.0米;大堂、会议室及配套活动场所的层高按相关规定合理设置，与办公用房同层混合设置时，其层高应分别设置，不得超过两个办公标准层高，且该部分宜集中设置，计容建筑面积不得超过所在栋办公计容建筑面积的10%。

　　2、第五十六条调整为：公共建筑的建筑平面功能标注不得出现诸如“公寓”、“卧室”、“客厅”、“厨房”等类似住宅功能描述;建筑平面布局不得采用住宅套型设计;办公、商业、工业、物流、文创等建筑平面，卫生间、茶水间或饮水供应点必须集中设置，不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道。

　　3、第六十五条调整为：建筑外墙及阳台外侧不得设置除主体结构、空调外机搁板、花池之外的设施或构筑物。住宅套型范围内不得设置花池，花池仅可设置在公共区域，花池的进深宽度不得大于0.6米。

　　4、第六十七条调整为：居住、办公、酒店、商业等建筑的空调机外搁板的进深宽度不得大于0.6米，分户式中央空调的外机搁板的进深宽度不得大于1米，住宅建筑空调机外搁板投影面积合计不得超过0.9A平方米;建筑面积小于144平方米的，空调机外搁板不得超过3平方米，建筑面积大于144平方米的，空调机外搁板不得超过4.5平方米。

　　5、《技术规定》的补充规定(六)第六十八条调整为：建筑凸窗的设置应符合以下规定：1、凸窗挑出建筑外墙部分的高度不得大于2.2米，且窗台底面距本层楼板高度不得小于0.45米。2、凸窗挑出建筑外墙部分的窗台板总宽度不得大于0.6米，凸窗挑出建筑外墙部分的面宽长度不得大于设置凸窗开间中轴线面宽的2/3。3、上下两层凸窗之间的楼层板不得超出建筑主体外墙，且凸窗两侧建筑外墙装饰柱立面至少一面采用格栅或百叶等开放性装饰构件，不得封闭。

　　二、对不同性质的建筑方案平面设置增设以下规定：

　　1、新建酒店建筑客房计容建筑面积占比不得小于总计容建筑面积的70%;套型客房面积不应超过总计容建筑面积的20%且不宜集中设置。

　　2、高层建筑首层层高自室内地面面层(完成面)算起。若建设项目需要在首层覆土层敷设管线，地下室顶板结构板面至首层室内地面面层(完成面)面高度不得超过0.8米。室内地面面层(完成面)应采用水泥、混凝土等硬质材料;

　　3、住宅建筑，凡跃层式户型，其阳台位置上空，除可设置跃层式阳台外，不得设置其他任何设施和构件。

　　4、建筑面积小于144平方米的住宅套型，均不得设置跃层户型;

　　5、除住宅外，其他建筑设置阳台应全计计容建筑面积。

　　6、工业、物流仓储类建设项目的生产性用房，平面布局中货梯及客梯应于建筑端头集中设置，若确需在内部其他位置设置货梯及客梯的，应组织相关部门、专家进行论证;

　　7、工业、物流仓储类建设项目的生产性建筑柱网应规则布置，柱距不应小于8米，若有特殊工艺要求的，应组织相关部门、专家进行论证;

　　8、工业、物流仓储类建设项目的生产性建筑层高超过4.0米的自然层，其建筑立面不得设置上下多排窗，不得在每层中部预留结构梁;层高超过5.8米的，应布置于3层(含3层)及以下，其他楼层若确需设置，应组织相关部门、专家进行论证。

　　9、宿舍层高不得小于2.8米，但不得大于3.6米。宿舍建筑公共部分的门厅、大堂、内廊等空间在设计时不受上述层高的限制。

　　10、宿舍建筑原则上单人间及双人间单间宿舍建筑面积(含公摊)不大于30㎡/间，三人间单间宿舍建筑面积不大于38㎡/间，四人间单间宿舍建筑面积不大于46㎡/间，六人间及以上单间宿舍建筑面积不大于60㎡/间。

　　另外，市自然资源和规划局也发布了关于通知的解读：

　　一、起草背景

　　我局自2014年以来对建设工程规划许可分层平面不再加盖审批专用章后，近年来一些项目在建筑方案设计时采用“创新”手法偷面积。根据局领导的指示精神，，我局经研究后，梳理出近年来各分局在建筑方案审查时遇到的建筑平面方案“创新”手法，并出台本补充规定。

　　二、起草过程

　　我局内部多次研究讨论后，对近年来被开发商“偷面积”的情形进行汇总，并提出多条整改意见，最终形成本《补充规定》。

　　三、主要内容

　　此次出台的《补充规定》，主要原因是因为部分设计单位无法理解单栋功能为住宅，一层架空部分将商业与公共架空混合设置，在容积率计算方面存在误解。为消除设计单位对架空层混合设置的困扰，特出台本《补充规定》。

　　一、起草背景

　　我局自2014年以来对建设工程规划许可分层平面不再加盖审批专用章后，近年来一些项目在建筑方案设计时采用“创新”手法偷面积。根据局领导的指示精神，我局经研究后，梳理出近年来各分局在建筑方案审查时遇到的建筑平面方案“创新”手法，并出台本补充规定

　　二、起草过程

　　我局内部多次研究讨论后，对近年来被开发商“偷面积”的情形进行汇总，并提出多条整改意见，最终形成本《补充规定》。

　　三、主要内容

　　此次出台的《补充规定》，将近几年来我局审批过程中存在的漏洞进行填补，主要内容有：一是对《厦门市城乡规划实施规定(2016年版)》中不合理的地方进行修正，二是将近几年新出现的建筑平面方案中不合理的创新手法进行补充完善，防止“类住宅”再次出现。三是对《厦门市城乡规划实施规定(2016年版)》中未明确的不同建筑类型的层高、面积、套型比例进行补充。

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