省住建厅重磅发文!厦门楼市监管要升级?这类房子别买!

　　重磅文件发布!

　　省住建厅出台重磅新规!

　　事关买房人权益

　　01

　　9月15日，福建省住房和城乡建设厅官网发布《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》。

　　“意见”涉及九大方面，包括规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设，确保房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房，保护购房人合法权益，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生，保持房地产市场平稳和社会安定稳定。

　　其中规定了商品房预售资金(购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括定金、预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等)应当全部直接存入监管账户。

　　对未将商品房预售资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、虚报工程形象进度等骗取资金拨付、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为的，房地产管理部门暂停项目商品房买卖合同网签备案，并令限期改正，情节严重的，依法予以处罚。存在违规违约行为的企业，记入企业信用信息管理。

　　各地要积极探索建立预售资金监管银行名单管理制度，对不履行商品房预售资金监管协议、违规拨付预售监管资金、不配合房地产管理部门监督检查的监管银行，可按照协议约定将该银行列入商品房预售资金监管不诚信单位，暂停或终止作为商品房预售资金监管的协作单位，并通报人行、银监部门，予以处理。

　　公告全文如下

　　关于加强商品房预售资金

　　监管工作的指导意见

　　闽建〔2020〕7号

　　各设区市建设局，福州市住房保障和房产管理局、不动产登记和交易中心，厦门市住房保障和房屋管理局，平潭综合实验区交通与建设局、行政审批局：

　　为进一步加强商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定，制定本意见。

　　一、监管工作要求。各地要按照“一城一策”工作要求，切实加强商品房预售资金监管，夯实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。要规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设，确保房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房，保护购房人合法权益，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生，保持房地产市场平稳和社会安定稳定。

　　二、签订监管协议。各设区市房地产管理部门要制定完善商品房预售资金监管具体办法以及监管协议(简称“监管协议”)文本，明确各方权利、义务和责任，明确预售资金监管额度、监管方式、拨付流程以及违约责任。监管协议应由房地产管理部门或授权委托的事业单位(如交易登记机构)、房地产开发企业和监管银行三方共同签订。

　　三、设立监管账户。房地产开发企业应当在项目所在地符合预售资金监管条件的商业银行(简称“监管银行”)设立预售资金监管专用账户(简称“监管账户”)。监管账户名称、账号应在商品房预售许可证中载明。监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。

　　四、预售款项缴存。商品房预售资金(购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括定金、预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等)应当全部直接存入监管账户。申请商业银行揭贷贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款到账账户。在办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。

　　五、明确监管额度。预售项目所在地市县房地产管理部门应参照项目建设工程造价、施工合同金额、以及该项目的交付使用条件等因素，综合确定商品房预售资金监管总额，确保项目顺利建设竣工，并将具体金额和各工程建设进度节点上监管资金控制要求在监管协议中明确(具体监管额度由各地自行确定)。预售资金监管额度可以与房地产开发企业信用综合评价成果挂钩，对信用评价优良的AAA级房地产开发企业，可适度降低监管额度;对于信用不良的C级房地产开发企业，应当提高监管额度。

　　六、监管资金使用。房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管，专款专用，专项用于支付预售项目工程建设费用，不得用于支付任何借(贷)款本金和利息，缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。申请使用监管额度内的预售资金，应当按照预售资金监管办法规定或监管协议约定的方式办理。房地产开发企业根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并按照用款计划、工程建设费用支付节点，以预售许可楼栋为单位支取预售监管资金。项目建设进度达到相应节点后，房地产开发企业提出申请，并附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场照片等项目进度证明材料，根据监管协议约定，资金拨付申请经核实后符合条件的，监管银行应当按时办理拨付手续。

　　七、实施动态监管。房地产管理部门要加强对各房地产开发项目预售资金的监督检查，定期梳理各项目销售金额、施工进度、工程款支付和预售监管资金使用情况，排查风险项目。各设区市房地产管理部门要建立完善预售资金监管系统，与商业银行资金收付系统和商品房网签系统对接并联网运行，动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况，发现商品房预售资金未全部存入监管账户、挪用或超范围使用监管资金等异常情况的，应暂停拨付预售资金;经核实不存在异常，或异常情况消失的，应及时予以恢复正常拨付。

　　监管银行应当按照当地预售资金监管办法规定和协议约定，按照核准意见办理预售资金拨付，并主动配合房地产管理部门开展预售资金监督检查。发现房地产开发企业违反监管办法规定或监管协议约定使用预售监管资金的，以及其他部门依法对监管账户的预售资金进行冻结和扣划的，应及时书面告知房地产管理部门。

　　各地要建立预售资金异动预警机制，对出现存在预售资金余额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，实施清单式管理;对存在停工烂尾风险的，房地产管理部门要加强实施应急处置，以确保项目后续建设。

　　八、违规违约处理。对未将商品房预售资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、虚报工程形象进度等骗取资金拨付、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为的，房地产管理部门暂停项目商品房买卖合同网签备案，并令限期改正，情节严重的，依法予以处罚。存在违规违约行为的企业，记入企业信用信息管理。

　　各地要积极探索建立预售资金监管银行名单管理制度，对不履行商品房预售资金监管协议、违规拨付预售监管资金、不配合房地产管理部门监督检查的监管银行，可按照协议约定将该银行列入商品房预售资金监管不诚信单位，暂停或终止作为商品房预售资金监管的协作单位，并通报人行、银监部门，予以处理。

　　九、明确监管职责。房地产管理部门实施预售资金监管，应制定业务流程、时限和分级权限，并严格落实，通过预售资金监管系统强化流程管理。各地明确预售资金监管领导和责任人员，加强人员履职监督，强化监督问责机制，从严干部队伍的教育与管理，严肃处理各类违法违规违纪行为，造成重大影响的，依法问责，直至追究法律责任。

　　各地要按照本《通知》要求，进一步完善本地预售资金监管办法和预售资金监管协议文本。设区市房地产管理部门要指导所辖县市落实好预售资金监管工作，确保房地产开发项目按时交付使用。尚未出台预售资金监管办法的地区，要抓紧制定出台。

　　福建省住房和城乡建设厅

　　2020年9月10日

　　02

　　其实，为了防止楼市乱象，早在2001年，厦门就发布过相关预售资金监管规定。不过由于可以申请免除监管的房企众多，因而该规定没有发挥太大效果。

　　而后，厦门在2013年发布了《厦门市商品房预售管理规定》预售资金的监管范围进一步加大。

　　按照《厦门市商品房预售资金管理实施细则》的规定，当前厦门预售资金管理采取的是按工程节点批准可支取的预售资金额度。

　　7层(含)以上高层建筑，按照六个形象进度节点支取，分别是形象进度一半、3/4、主体结构封顶、外墙落架、竣工验收以及交付使用六个节点。每个节点，开发商需合理控制本节点资金使用数额，控制线分别是70%(主体结构封顶)、85%(竣工验收)、95%(交付使用)，而形象进度一半、3/4、外墙落架这三个阶段，由开发商自行合理确定。

　　现在，省住建厅再度发文，提出各地需进一步完善本地预售资金监管办法和预售资金监管协议文本。这也意味着，厦门楼市监管或将再度升级。

　　03

　　同时，购房者买房时候，也需要注意房企是否已经获得预售许可证。

　　所谓的《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

　　房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

　　购房者无论是购买住宅还是商业项目，购房前查验是否取得《商品房预售许可证》非常关键，一定要仔细查看自己要预购的房屋是不是在预售范围楼号范围内。

　　若开发商没有获取商品房预售许可证的，那该楼盘就存不具备销售资格，没有销售资格就售房的就存在违法的行为。

　　那么，购买没有预售证的房屋有何风险?

　　1.工程烂尾

　　开发商无法取得预售许可证的原因之一就是工程进度未达到规定要求。在这种情况下，开发商通常会先向购房者收取一定的认购金，等拿到预售许可证再与购房者签订房屋买卖合同。然而，一旦工程因为资金不足等问题而被迫停止，那么购房者就很容易陷入钱房两空的局面。

　　2.无法取得土地使用权证书

　　一些楼盘即使有完备的规划和施工计划，但一样没能领取到预售许可证，原因就在于开发商没有办理国有土地使用权出让手续。这种情况下，只有当开发商缴纳了国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后才能销售。若开发商不缴纳这笔费用，购房者就无法获得土地使用权证书。

　　3.房子可能被拆除

　　若开发商是在集体土地上建设房屋，却没有办理土地征用手续，也无法获得预售许可证。这时你买到的房子就是“小产权房”。小产权房的建设是不合法的，如果不能补办工程建设手续，该房产则会面临被拆除的风险，而且还不能得到相应补偿。

　　因而，购房者买房前，也需要注意，不能盲目相信开发商的说辞，不但要挑选房子，更重要的是查验该项目的合法性，没有获批预售的房子，别买!

　　购房咨询添加微信：XMLSQB(房网小情)

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