厦门楼市 留给刚需的机会真的不多了!

　　说到2020年的厦门楼市，可谓一波三折、跌宕起伏。

　　前有疫情影响被冰封许久，后有土拍大热、高价地刷新记录，稳房价的一类动作频频。每一次的涨价、降价信号，都在时刻刺激着买房人神经......

　　就在最近，一系列消息传来，都将影响市场走向!

　　1

　　高层发表重要讲话

　　坚决防止借机炒作房地产

　　楼市，又见最强信号。

　　据新华社报道，近日，推进长三角一体化发展座谈会召开，高层发表重要讲话指出：

　　要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。

　　从历史来看，任何一次国家重大战略的落地，都会带动资本市场和房地产的蠢蠢欲动，长三角一体化更是如此。

　　所以，这种背景下，“坚决防止借机炒作房地产”，“毫不动摇坚持房住不炒”，无疑有着极其强烈的现实针对意义，可谓中国房地产未来几年提纲挈领的指导原则。

　　一个“坚决防止”，一个“毫不动摇”，力度可见一斑。

　　可以发现，这两年，在每一个超级利好落地之前，楼市都会以雷厉风行的调控手段来进行对冲，避免“借机炒作房地产”。

　　2

　　“三道红线”压顶

　　房地产企业融资或将收紧!

　　8月23日，住建部通过官网公布了题为“住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会”的通稿。

　　有消息称：市监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，就是要控制房地产有息债务增长!三条红线包括：

　　红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%;

　　红线二：净负债率大于100%;

　　红线三：现金短债比小于1倍。

　　有息债务，就是各种借款。房地产大佬都是“高负债”的典型，但债务过高对于中小型房企来说风险很大。一旦资金链断裂，对于自身及买房人都是巨大伤害。

　　依据这三道线的超线情况，给出有息负债增速上限：

　　超三道红线进入“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加;

　　超两道红线进入“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;

　　超一道红线进入“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;

　　一道红线都没超，虽然进入“绿色档”，但有息负债规模年增速仍然不得超过15%。

　　一般健康企业的资产负债率在40%—60%之间，太低属于过于保守，太高属于过于大胆。

　　如果资产负债比率达到100%或超过100%，说明公司已经没有净资产，或资不抵债。

　　▼部分房地产企业触红线情况，有些房企厦门买房人还很熟悉。

　　图源：世纪传动

　　根据中指院数据，7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%，同时，海外债连续增长，7月发行规模508亿元，环比增长30.6%。同期房企信用债平均票面利率为5%，环比提高0.6%，创下2月份疫情爆发以来的利率新高。

　　房地产是典型的资金密集型行业，融资能力与现金流是两大生命线。一旦发债受到限制，那么剩下的唯一选择，就是通过降价促销回笼现金流。

　　下半年，可以期待新一波降价促销了。

　　3

　　刚需却被迫远郊化

　　200万以下楼盘越来越少!

　　说完开发商的，再谈谈买房人来说要面临的情况，其实也挺严峻。

　　就目前最新六区主力楼盘的总价来看，目前岛内的购房门槛，普遍在1000万以上，虽然岛内最高限价在7万左右，但由于目前岛内新房面积都在130㎡以上，预计接下来只有湖里SM片区的联发嘉和府会有总价在1000万以下的。

　　总价300万，是厦门岛内岛外楼市的分水岭，目前只有岛外集美新城板块总价突破400万，总价200-300万是当前刚需主要成交板块，200万以下板块仅剩汀溪板块。

　　很明显，市场正在发生变化，随着买房门槛的提高，原来的高价盘成为低价盘，新的高价盘再度登场，房价格局也再次完成洗牌。

　　厦门楼市，留给刚需的机会真的不多了!

　　好地段、好项目是不等人的，一旦错过，就真的没有机会了。

　　4

　　房住不炒!

　　一批炒房客已提前退场!

　　数据摆在眼前，调控压在身上，一些炒房客看清市场，已经退场离开。

　　可以预料的是，今年下半年，基本上所有的一、二线城市，包括厦门，都不太可能出台刺激甚至缓和楼市的调控政策，“房住不炒”将会是唯一的坚持。

　　所以，千万不要低估房住不炒的决心。买房之前，先要好好想想最坏的结果能否承受。比如房价多年不涨，比如高杠杆爆仓，比如被套牢……

　　写在最后：

　　今年，全国多个城市进行收紧调控，新一轮楼市调控或许已经开始了!但从近期几个城市调控的力度来看，都是在补漏洞，做微调，而不是出狠手、放辣招。

　　房地产行业的兴衰，波及大量上下游产业，更重要的，还有大量就业人口。而这些调控政策一定程度上是在打击炒房客，同时也是支持了刚需性住房需求。

　　下半年有不少开发商的要把裤腰带再勒紧点，继续熬着苦日子，而厦门楼市的寒潮也可能提前来袭!不过虽然对于开发商来说，下半年厦门楼市危机四伏，但对买房人而言，必然会遇到更多合适的下手机会。

　　当然，前提是要读懂以上或将影响厦门楼市未来走向的重大信号，及时上车才是明智的选择。

　　你觉得下半年厦门楼市走向如何?欢迎在评论区留言交流!

null