官方解读！厦门引导规范"商改酒" 监管严禁"类住宅"

　　近日，为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快化解商业办公用房库存，激发片区活力，优化营商环境，促进高质量发展，厦门市自然资源和规划局印发了《厦门市商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》(以下简称《规定》)，对厦门市商业办公项目变更为酒店项目的有关事项进行了规定。

　　针对《规定》中的主要内容，厦门土地房产研究中心专门进行了相关解读，为读者解惑。

　　哪些项目可以变更为酒店用途?

　　《规定》明确，厦门市已出让(含协议出让)的土地用途中含商业、办公的项目，可将商业、办公用途变更为酒店用途。这其中包含了以下几个需注意的要点：

　　● “土地”必须是通过招拍挂出让或协议出让的土地，通过划拨、租赁等形式获得使用权的土地就不用列入考虑了;

　　● 可以“变更为酒店用途”的是出让的土地用途中含有的商业、办公项目。如出让的纯商办地块、综合体地块中的商办部分等，都可以适用《规定》申请变更为酒店。

　　此外，针对办公项目，《规定》还特别要求应该是2017年12月30日之前取得建设工程规划许可证的项目。因此对于办公项目，还要特别关注一下取得建设工程规划许可证的时间点是否符合要求。

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　　(1)《规定》中还明确，申请用途变更必须以整栋或整层为单位来进行。

　　(2)为了形成独立的整体运营空间，如果是以层为单位进行变更申请，除1层作为公共服务区域可以与其他楼层在空间上不连续外，其他楼层都必须在空间上是连续的，即不能出现“跳层”的情况。如：不能以第3、5、10等在空间上不连续的楼层进行变更申请，而应该以3、4、5等连续的楼层进行申请。

　　项目用途变更需符合哪些条件?

　　商业、办公用途项目要变更为酒店用途，必须同时符合下列6大条件：

　　● 申请人与土地使用权人一致;

　　● 已经取得预售许可证的在建或已建成项目，申请人应当先停止预售;

　　● 应当征求利害关系人(含项目已售房产的买受人)意见;

　　● 须成立独立的酒店经营法人公司;

　　● 已按原出让合同和监管协议约定完成税收等承诺，或已按规定补足税额、缴纳违约金;

　　● 功能变更后应能满足建筑结构和消防安全要求。

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　　(1)以上6条，缺一不可!

　　(2)条件之一的“应当征求利害关系人意见”，指的是“以宗地为单位，需要征得宗地范围内所有产权人100%同意”，才能申请用途变更。例如：一块宗地如果包含了两个子地块，如果要将其中一个子地块中所包含的商业用途部分变更为酒店用途，那么就必须征得两个子地块所有产权人100%同意才行。

　　(3)项目申请变更须符合所在片区的控制性详细规划。市发改、财政、生态环境、建设、文旅等相关部门会根据职责参照新出让项目要求对变更的必要性、可行性及相关要求提出意见。因此要知道，并不是符合以上6大条件的项目的申请就一定能够通过的。

　　(4)项目建设单位还应委托原项目主体设计单位或其他具有相应资质等级的设计单位，对项目变更后是否符合酒店的结构安全及消防安全有关规范进行复核确认。

　　哪些项目不得进行用途变更?

　　有下列情形之一的项目，不予变更用途：

　　● 按照总部用地政策出让的办公项目;

　　● 存在违法违规用地行为未处理的;

　　● 应依法收回国有建设用地使用权的;

　　● 变更内容不符合控制性详细规划的。

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　　以上4条，涉及到任何一条，就不能进行用途变更!

　　用途变更后土地出让年期要如何计算?

　　根据《规定》原文，“土地用途变更后，土地出让年期起始时间与原土地出让合同保持一致，且土地出让年期不超过原批准使用年期和不超过变更后用途的法定出让最高年期。”

　　这句话有点儿拗口我们举个栗子

　　小明2017年通过招拍挂拿到一宗办公用地，使用年限为50年。

　　到了2020年，小明通过申请将这块土地用途变更为酒店用途。用途变更后，这块地的出让年期依然是以2017年开始计算。

　　使用年限方面，这块地原批准使用年期是50年，变更后的酒店用地法定出让最高年期是40年，两个数值取最低值，也就是变更用途后这块地使用年期变成了40年。目前来看，小明的使用权还剩下37年。

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　　目前根据相关法律规定，商业、办公、酒店用地的使用年限一般都是40年，50年的办公用地项目占比很小。

　　用途变更后需要补缴地价吗?

　　用途变更后是否需要补缴地价，这要视具体情况而定。

　　土地用途变更后，需要对土地的旧用途(商业和办公)和新用途(酒店)进行评估，进而依据这两个评估价格来计算是否需要补缴地价。

　　根据《规定》，评估是以市政府批准改变土地用途的时间为评估基准日来进行。根据土地原始的出让情况不同，有以下两种方式来进行计算：

　　1、招拍挂出让(完全出让)项目

　　① 对评估出的新用途土地价格与土地所在区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取两者中的最高价格;

　　② 对评估出的旧用途土地价格与其原成交价进行对比，取两者中的最低价格;

　　③ 以上两个步骤得出的两个价格的差价，就是补交土地价款的拟定依据。①得出的价格低于或等于②的，则互不结算土地价款。

　　2、协议出让(限制性出让)项目

　　① 对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取两者中的最高价格;

　　② 对旧用途土地价格取旧用途土地使用权价格;

　　③ 以上两个步骤得出的两个价格的差价，就是补交土地价款的拟定依据。①得出的价格低于或等于②的，互不结算土地价款。

　　tips

　　(1)土地用途变更后，原限制性出让的用地也将调整为完全出让。

　　(2)“土地级别”指项目提出申请用途变更时，政府所公示的城镇土地基准地价中规定的级别。

　　(3)若申请变更的土地所在区域最近一年没有公开出让相同土地级别的地块，则直接以市场评估价进行①步骤的计算。

　　过程有点长我们再来举个栗子

　　又是上面提到的小明，他将之前通过招拍挂得到的商业用地申请变更成了酒店用地，并请机构对这块地进行了评估。

　　按作为酒店的新用途进行评估，考虑折算剩余年期等因素后这块地评估价格为5000万元;而土地所在的区域最近一年出让的同级别酒店用地最高价格为5100万元，于是两个价格取最高，得：

　　价格1=5100万元

　　按继续作为商业用地的原用途进行评估，考虑折算剩余年期等因素后这块地评估价格为5500万元;而2018年小明拿这块地时的价格是5300万元，于是两个价格取最低，得：

　　价格2=5300万元

　　将价格1与价格2进行对比，发现价格1低于价格2，于是小明就不需要补缴地价了;如果对比结果是价格1高于价格2的话，那么小明就要补缴地价了，补缴价款根据价格1-价格2的结果来拟定。

　　用途变更申请流程是怎样的?

　　流程大致如下图所示，其中绿色框是申请人需要直接参与的步骤：

　　同时，针对本次出台的《规定》，我们还要着重强调以下两点：

　　1、《规定》中明确，申请变更的建筑面积必须办理整体产权、整体转让、整体抵押。其中原土地出让合同要求宗地整体自持的项目，变更后宗地仍应整体自持。这意味着，将商业、办公用途变更为酒店用途，必须整体持有，不得分割转让，不得分割抵押。

　　2、《规定》对商办项目变更为酒店项目进行了严格的限制，同时还要求市各职能部门须加强对变更用途项目建设、运营等进行全链条监管，严禁产生“类住宅”、违法违规改变土地性质和建筑功能、违法违规销售等问题。因此可以看出，“类住宅”等在厦门依然是被严格禁止的，要切忌不可轻信某些不负责任的媒体的胡乱解读，坚持不信谣，不传谣。

　　(读地)

　　(原标题：重引导规范“商改酒” 强监管严禁“类住宅”——《厦门市商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》解读)

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