[购房问答]入手岛外某盘3年净值120万 该卖掉换回岛内吗?

　　壹

　　问：2017年跟风买了特房银溪墅府温尼花园107平的3室，300出头万，也是名下唯一住房，现在发现自己生活圈，亲戚朋友圈都在岛内，不可能去住。同时因为我们名下有了岛外的房子，孩子虽然户口在岛内，但不符合两一致，幼儿园小学教育问题都可能出现一定障碍。想请问老师，是应该产权满2年(明年) 就卖出，预估净值120万，再同步卖掉上一辈的一套房子(预估330万)加一起再贷款，一步到位置换一套相对理想的房子(目标滨北一带);或是单纯卖出银溪墅府，让自己名下无房，孩子直接跟爷爷奶奶在滨北的房子实现两一致;还是力所能及的情况下先扛着银溪墅府不卖，岛内现有上一辈房子加贷款直接置换一套一般点的房子，未来再卖银溪墅府再置换呢?

　　答：我个人认为可以卖掉这套特房银溪墅府温尼花园的房子，再卖掉上一辈的房子，换一套自己觉得相对理想的房子。现在的环东海域也是政府开发的热门板块，岛外大发展的新城之一，由于整体大势较好，并且特房本身目前的价格也不算很高，后续还有很大的升值空间，但如果有更好的选择，个人认为也是可以卖掉的。

　　目前岛内品质好地段佳的房子价格已经很高，因此入手成本也相对较高，但其生活配套、交通、学区各方面都很优秀，房价抗跌性强，因此个人建议集中所有资金，选择一套好一点的房子作为改善。

　　贰

　　问：家里有两个娃，都是男生，可能是看了太多岛内老破小了最近有套很新的两房摆在面前有点迷失了方向了，学校啥的都是自己想要的，稍微远一点而已，家里四口人过个10年左右肯定得换，小孩长得快，还是说现在就铁定三房一步到位呢。

　　答：不知道你的预算是多少，如果一步到位买3房很吃力，严重影响现有的生活品质，那么就先买2房，等以后经济条件改善了，再换3房。

　　叁

　　问：咨询一下，杏林有1套2房，目前估计210W，手里有闲钱，考虑如下：1. 杏林的房子自住，家里一个男孩，14岁，估计等孩子结婚，这房子要给孩子做婚房吧。中国的父母就是这么可怜和卑微。所以，有考虑把闲钱在角美买一套40平的 一房一厅(大概46W)，养老用。2. 考虑把杏林的房子卖了，加上手里的闲钱，买海沧的2房(估计270W)。

　　答：角美作为国家级台商投资区，城市发展大踏步前进，市政工程的规划都是大手笔，城市综合体及住宅区的建设一点也不逊于漳州市区，尤其是地铁6号线建成后，2个站点就可以抵达厦门，用来养老也不失为一种选择，基本上可以实现“保值+养老”双重功能。当然，养老我可能更推荐留在厦门。也就是更建议你选择第二个方案，将杏林的房子卖掉，加上手里的闲钱，置换到海沧南部生活区。

　　肆

　　问：手上250万左右、打算贷款200万 ( 二套房首付比例高)，预算450W左右，买集美哪里的房子好?地理位置不错，环境好点，学校好点的楼盘。

　　答： 总价450万在集美买房的话，选择余地非常多，要想地理位置不错的，可以选择莲花新城四期、中航城C区洋房，要想环境好的，可以选择中航城A区、水晶湖郡，要想学校好点的，可以选择建发央著、中海杏林鹭湾、中交和美新城。另外如果考虑地铁的话，国贸天峯、水晶地铁公元、新沿线天境云著这三个也可以选择。

　　伍

　　问：关于公积金转商业贷款的问题。贷款银行说如果走公积金贷款：一、非常慢，可能要好几个月;二、可能贷不下来款。建议我们由公转商，公与商之间的利率差，由公积金与我们签协议，并由公积金来承担利差金额。(1)这种情况属实吗?(2)如果属实，是怎样的承担方法?是各付各的给贷款银行，还是贷款人先付商业月供，然后收公积金的补偿?(3)是贷款一开始时就一次性支付补偿?还是按贷款限期逐月补偿?(4)贷款属长期行为，这个没有隐性弊端吗?在我们不知道的情况下，其实自己承担了?(5)这个率差是否受到国家利率政策的影响，从而影响了收到补偿的金额?后期有没有可能无法足额收到补偿?

　　答：目前由于住房公积金贷款需求量大，贷款使用率持续居高不下，申请公积金贷款需要根据财务资金安排依序放款，但并不存在需要几个月的情况。工作人员按政策规定审批贷款，不存在符合贷款条件而拒绝的情况。符合公积金贷款条件的职工，可自愿选择公积金贷款轮候或申请公转商贷款。职工在偿还公转商贷款期间，因商业性住房贷款利率高于公积金贷款利率而产生的利息差额，由公积金中心按月给予贴息。根据《《厦门市利用商业银行信贷资金发放个人住房公积金贴息贷款暂行办法》》第十二条 公转商贷款的贴息金额为借款人公转商贷款余额按照借款合同约定的商业性住房贷款利率与公积金贷款利率计算的利息差额。

　　计算公式如下：贴息金额=实还贷款利息×(1—公积金贷款利率÷商业性贷款利率) 其中，实还贷款利息不含因贷款逾期产生的罚息、复利。第十三条 受委托银行办理公转商贷款的利率按公积金中心与受委托银行协议约定执行，并不得超过受委托银行同期同档次执行的商业性个人住房贷款利率。第十四条 公积金中心负责计算贴息金额，于借款人还款次月由受委托银行将贴息款项转入借款人还款账户。第十五条 贴息期限从借款申请人首期还款次月起至公转商贷款结清或转为公积金贷款之后的次月止。第十六条 中国人民银行调整贷款利率，受委托银行于次年1月1日起重新计算利息差额，公积金中心相应调整贴息金额。

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