重磅! 现房销售制度来了! 厦门会不会...

　　深夜发生的事，一般都是大事。

　　3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

　　这是在驻马店被约谈、广州公寓松绑“一日游”之后，海南宣布楼市政策收紧!

　　最重磅的一条是：实行现房销售制度。

　　这次政策是中国商品房制度的一次伟大跨越!即将影响千千万万个购房者。

　　此前只有中山等地试点，这是首次在一个省份全面落地。

　　包括今天的海南日报，头版头条的位置，就是“全面实施现房销售”这一新政。

　　这意味着，自文件印发之日起，海南省新出让土地建设的商品住房，只能现房销售。

　　现房销售时代，终于来了?

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　　3月3日，央行喊话强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 海南是首个响应的省份。 动作非常郑重，不仅仅是发文，而是由海南省新闻办公室专门召开了一场新闻发布会。 海南省住建厅厅长亲自出马，解读文件。

　　海南省发出的文件，全名是《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。 注意，“城市主体责任制”这个词，也是首次在调控文件中出现。 文件的重点，主要有三个方面。 一是限购进一步升级。 本地居民限购第三套住房。对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。 二是实行现房销售制度。 通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，只能现房销售。 三是遏制投机炒房。 各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。 责任下沉到了县一级，也是空前的严格。

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　　自疫情以来全国百城纷纷救市，涉及土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、加大房地产业金融支持力度，不断贷不抽贷、拓宽融资渠道等纾解开发企业资金压力的各种政策。

　　海南是疫情之后，首个，也是当前唯一一个反向升级调控的省份，而且是全省升级。

　　事实上，在反房地产这条路上，海南一直是最果决的那个。

　　2018年4月13日提出海南全岛建设自贸区;4月22日海南宣布“全域限购”;2019年海南省全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。

　　与此同时，海南一直在大力推进自己的产业升级。

　　在去年12月2日“2019中国企业家博鳌论坛”上，海南省副省长表示：海南争取明年第二季度开始，可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。

　　2019年海南省全省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%。服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，十二个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

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　　房地产预售，在过去一二十年中是非常普遍的现象。有关统计数据显示，我国80%至90%的商品住宅都是采用预售方式。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

　　我国发展住房市场化以来，预售制度客观上对房地产市场的繁荣发展起到了关键作用。

　　然而，商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。

　　例如，如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，若房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

　　“当下，房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。虽然，预售制度加快了房企的销售节奏和建设数量，是房地产行业快速发展的基础条件之一，但对购房者来说，因为保障度太低，存在各种不确定风险，由此产生的大量纠纷经常让购房者付出不小的代价。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　此外，在实践中还存在商品住房开发期间发生设计变更，但开发商并未主动通知购房者，导致购房者拿到的房子“货不对版”。

　　对于按揭买房的购房者而言，如果开发商资金链断裂，购房者不仅要还银行贷款，还会面临拿不到房子的悲惨处境，但现房销售可以有效地避免这些纠纷，减少消费者的风险。

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　　说白了，海南正在努力摆脱对房地产的依赖。

　　值得注意的是，以往现房销售的政策只是部分城市零星出现，并未有省份大面积实施。

　　海南此次宣布对新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，可谓走在全国前列，勇气可嘉!

　　关于商品房预售改现售，其实早就引发厦门房地产联合网粉丝的讨论：厦门会不会跟?

　　目前来看，福建对现房销售政策也有过尝试。

　　在2018年4月，省政府办转发的省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》。通知从五个方面就“进一步精准实施房地产市场调控，保持房地产政策的延续性和稳定性”提出了要求。其中，在“优化土地供应管理”中有提到这么一句话——福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

　　在更早的2016年，厦门与现房销售政策插肩而过。

　　在2016年10月27日，厦门出让的H2016P02、H2016P03和T2016P02这3幅地的拍卖条件中提到，本次3幅地块若拍卖溢价率超过50%，地块所建商品房屋须执行现房销售。

　　同年11月23日，厦门市国土资源与房产管理局发布公告称，就该3幅地块的出让方式进行调整，取消原出让公告中“当拍卖竞价溢价率超过50%(含)时，该地块所建商品房屋须经过竣工验收备案并取得商品房现售备案证明后才能以现售形式对外销售”的要求，调整为“限地价、竞配建”方式拍卖出让。

　　不过，由于在强有力调控政策压力下，厦门土地市场已不复往昔的热潮，逐渐回归理性，在此后的土地出让中，并没有要求现房销售。

　　我相信，海南省的现房销售制度一定不会是个例。

　　永远不要小瞧榜样的力量!

　　如果海南的路走通了，势必成为国内房地产发展和调控的风向标。

　　真正的“房住不炒”，正在赶来!

　　厦门，还会远吗?

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