仅一次机会! LPR这么转换 可能让你少还10万房贷!

　　今天，各大银行的头条都有这样一则公告，提醒各位转房贷利率。

　　按照央行的要求，在2020年2月29日，各大商业银行均发布通告，从2020年3月1日起，将改变目前所有房贷的利率计算方式，由原来的存量浮动利率转换为“LPR+浮动基点”或者“固定利率”模式，办理时间从3月1日开始至8月31日。

　　简单的说，就是从3月1号开始，你有一次机会把自己的房贷利率转换为LPR加点，或者固定利率。

　　此公告发布后，大家的疑惑随之而来。在近期购房的朋友多少都涉及到了LPR，但是远古时期的朋友们还处于懵逼状态，啥情况?我该咋办?要不要转?如何转?转向LPR是划算还是吃亏?

　　别慌……我们一起来琢磨琢磨。

　　.01

　　要说这次转换基准，就又得从LPR说起。

　　什么是LPR呢?

　　我们简单回顾下这个知识点。LPR又称贷款市场报价利率，通俗话来说，这个贷款基础利率是由18家商业银行对其最优质的客户执行的贷款利率，然后去掉一个最高分，再去掉一个最低分，最后给他们平均一下，就出来了这个贷款基础利率，最终形成当月的LPR，公之于众。

　　总之，LPR是浮动的，比如最新公布的1年期的LPR为4.05%，5年期的LPR为4.75%。

　　以前的贷款基准利率不够市场化，央行说了算而非市场说了算，不能充分发挥市场对经济的调节作用。所以央行要进行利率市场化改革，推出了LPR。而前LPR更能真切的反映市场的真实情况。

　　哪些人需要转换?

　　如果你的房贷同时符合以下三点，需要转换：1、在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放;2、参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”);3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)。

　　哪些人不可转?

　　1、政策性的公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分);2、2020年12月31日前到期的个人住房贷款;3、固定利率贷款。

　　需要强调的是，在3月1日各大银行发出通告以后，将会把我们以前的贷款利率进行强制性转换，注意，是强制性转换!且借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

　　固定利率是多少?

　　利率一直4.41%，永远不变。

　　.02

　　现在最新的房贷利率怎么算?

　　最新的房贷，或者说今年以来的房贷，当然全部都是按照“LPR+加点”的方式计算的(当前的房贷利率=LPR利率+加点或减点。)，但去年以前，甚至在这近三十年的“中国房贷史”里，房贷利率的计算法一直是基准利率上浮或下浮某个百分比。

　　具体怎么转?

　　举例。假如你向银行贷款100万，原本合同约定的利率是：基准利率打9折。当前的基准利率是4.9%，因此你最近的贷款利率是4.41%。

　　若选择固定利率，那么你以后的利率水平就固定为4.41%，如果选择等额本息还款，根据计算结果，总共要还的利息一共80.49万元。

　　若选择LPR定价的方式，此前签订的商业贷款利率为基准利率打9折，即4.41%。按照去年12月的LPR4.8%，这个固定加点值就是：4.41% - 4.8%= -0.39%

　　这笔房贷换成LPR以后的计算方式为：房贷利率=LPR-0.34%，如果选择等额本息还款，你的利息总额仍然是80万，看起来没有什么变化。

　　但别忘了LPR每年都在变。如果不变那么还是4.41%，如果十年以后，LPR变成了4.5%，则那时的房贷利率为4.5%-0.39%=4.11%。那么到时需还的利息总额，比选择固定利率整整少了10万块!

　　我们可以看到，若LPR利率长期下调的话，选择浮动利率是划算的，还款压力也相应减小了。

　　万一未来LPR上升，我不就亏了吗?

　　从世界的发展大势与中国的实际情况来看，全球及国内经济承压较大，需要降息刺激经济。多国已进入负利率时代，比如丹麦已经推出了固定利率0%的20年期贷款。

　　其次，近日(2月27日)，央行副行长刘国强在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

　　相信，中国步入低利率时代，或许就在不久后的将来。不是不会进入，只是不会快速进入。

　　.03

　　固定利率和“LPR+加点”浮动利率，选哪个比较划算?

　　由于加点是固定不变的，所以就要看你个人对LPR趋势变化的判断了。　　

　　如果你特别保守，或者目前房贷利率高的(比如超过5.88%)，建议直接在所在银行把房贷由固定转LPR。如果低于5.88%，可以看下房贷剩余年限，期限短的可以考虑LPR。如果你不懂金融，房贷长达十年之外的，也可以考虑固定的。　　固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。

　　建设银行表示，转为LPR，房贷利率市场化程度更高，在未来每个利率调整日，随市场利率水平变化而调整，如LPR降低，可以享受到降息带来的优惠;转为固定利率，利率水平将保持不变。

　　如何办理转换?　　办理时间方面，央行要求，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。　办理途径方面，目前，建行、工行、中行、农行、交行、邮储银行等发布公告称，于3月1日起启动转换工作，借款人可以通过手机银行、网上银行办理。

　　值得注意的是，多家银行称，疫情期间暂不支持线下办理。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下受理渠道。

　　来源：中国人民银行、中国建设银行等

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