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300万 厦门楼市的分水岭!

2019年10月26日 20:35
文武 浏览数(0) 收藏 扫描到手机

  “在岛内拥有地铁、BRT与优质教育的老破小生存和在岛外生活品质上乘、居住环境优异的远大新生活,你会选哪个?”

  这个让厦门的首置刚需无比纠结的问题,间接反应了厦门楼市的本质:资金有限,生活品质与现实需求很难兼得。

  整天面对着电梯、微信、路边广告牌等“生活品质、仪式感”的广而告之,面对着各种富丽堂皇的售楼处及趣味的暖场活动邀约不断,这就是真实的厦门楼市吗?

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  面对一个庞大的市场,我们总能从整体大数据找到市场趋势。我们统计了2019年1-9月份厦门市整体市场情况,截至9月份,全市共成交房源46258套,其中新房11051套,二手房35207套,新房与二手房比例差不多1:3

  数据来源:国土房产研究中心

  简单来说,每4套成交房源里面,只有一套是新房。与外界铺天盖地的新房广告相比,表面不动声色,却暗流涌动的二手房市场,才是厦门楼市的真实市场。

  02

  再看9月份全市各版块房价分布图,岛内出售房源绝皆为150㎡以上大户型,套均价维持在800-1000万;综合岛外成交量热门板块——环杏林湾、马銮湾、环东海域及南部新城,4版块综合均价在3.5万左右,套成交总价约300-400万成刚需三房主要成交价格区间。

  03

  300万,一个对于厦门刚需、岛内尴尬的数字。

  一家三代,持币300万,在岛内现在售一手房中,可选的70年产权的刚需三房数量为0,岛内住宅产权新房最低入场券已高达900万

  新房没得选,二手房呢?

  300万、3房、20年内房龄,岛内可选二手房仅有湖里区马垅版块4套;超过20年房龄,全岛可选房源共有17套

  针对这17个可挑选房源,考虑到刚需客群的上班及孩子的教育需求,我们在湖里区与思明区各选择一套房源来看,挑选的原则是离地铁、中学、小学1500米以内的房源小区。岛内这价值300万的二手房源到底如何?

  思明区

  首站我们挑选的思明区一套78㎡三房房源,房源位于岳阳西里,小区1996年建成,非电梯房,同小区供应的二手房主推面积段在53-88㎡,均价3.9万左右,总价在200-400万左右,建城楼栋总数68栋,楼栋总高7层。

  小区建成时间较早,密度大,地面停车位未规划,车辆众多;距离最近的公交车站岳阳小区站就在小区门口,小区内有幼儿园、仙岳小学;周边1.5KM内还有厦门康桥中学、厦门六中以及湖里中学;仙岳公园、五一文化广场以及仙岳医院也在离小区不远,周边居住氛围浓厚

  岳阳小区所在位置

  所选在售房源为南北朝向、标准三房配置,户型一般,卫生间和客厅餐厅与客厅卧室分离,干湿分离做的比较好;

  客厅采光一般,两间卧室朝南,第三间卧室仅有小窗朝向餐厅、空间小,采光通风较差,用于孩子学习读书也有点勉强。

  湖里区

  下一站我们前往湖里区湖里大道永升新城,该小区处于马垅版块火炬园旁,位于地铁一号线沿线,交通便利,周边1.6KM内有火炬园站、殿前站、塘边站三个地铁站点,小区最近公交车站为马垅站。小区1KM内有厦门超强中学、三中、火炬学校等教育配套。

  这里小区建于1990年,总建筑楼栋达到23栋,密度大;小区有地下停车位,前期未规划地面停车位,车辆较多,较为拥挤

  小区绿化较好,曾被评为“十佳小区”,有幼儿园、篮球场、网球场、游泳池等小区教育休闲配套,这里业主多为自住购入,小区内有菜市场、小吃店、水果店。

  小区为非电梯房,主流供应的面积段在28-178㎡覆盖一室一厅到四室两厅楼中楼都有,均价是3.8万。套均总价约135-700万。

  本次所选房源为63㎡三室一厅户型,东西朝向,较不通透,户型布局差,好在房屋主人收拾的较为整齐。

  第三间卧室与厨房相连,本就空间不大的卧室,再让油烟影响到起居生活,生活起居相当不便。

  通过两个岛内楼盘的分析调研,300万岛内二手房三房配置给我的直观感受:小区多为老小区,规划较差,人员出入混乱,整体生活环境较为拥挤,户型跟现代设计有明显差距,但是好在周边生活、教育、休闲设施完善成熟,生活氛围浓厚热闹。

  由于我们只抽取两个房源进行分析,调研结果可能不够客观准确,但是却比较直观,足够真实。300万在厦门岛内的选择二手三房,无论在在湖里或者是思明,满足日常生活所需已然足够,但是跟“品质生活”丝毫不沾边。

  但是这就是厦门,更准确的说这就是厦门岛内的情况,岛外则是另一番风景和选择。

  04

  同样300万,同样的购买力,在岛外你依然可以选择地段与品质兼得。

  我们选了几个岛外套均价300万热盘的外立面、及社区配套的大致情况,大家先感受一下:

  翔安马巷板块企业总部所在地,雅居乐·御宾府全精装交付

  保利壹海里,地处环东海域,推窗即海景。

  新房相比于二手房带来的视觉冲击和感官享受是显而易见的。

  哪怕你深处厦门楼市的刚需群体,持币有限,但是你依然有选择的权利。

  岛内的拥挤“将就”与岛外的品质“讲究”;岛内的优质交通、教育资源和岛外的偏远、清静悠闲;每个人都有每个人的选择,有舍必有得,权衡比较全看你的需求

  05

  综合岛内300万的二手房与岛外300万的一手房对比分析来看,有几点感受:

  1、一手房不能代表厦门的楼市,二手房才是厦门楼市的真实体现;如果从总价上看,套均价300-400万已成为厦门刚需一族的主选价格区间

  2、岛内300万二手房,可选择范围太小,房源太少、太老,社区环境跟不上,户型较差,生活品质期望别太高;如果想兼顾品质与日常生活,岛外热门板块不失为一个相对正确的选择。

  3、岛外优质地块,品质好的一手房,房源也有,价格也会相对较高。岛外新盘,优缺点都很明显,大部分都是品牌开发商,小区环境好,户型都是经过优化的,空间利用率大。缺点就是地处岛外,周边配套还未完全成熟,距离岛内核心距离较远,上下班通勤时间更久。

  4、没有绝对完美的小区,即使有,你钱够吗? 持币300万,在价格与品质、地段期间选择,你会选择哪里?不妨投票、留言告诉我们吧!

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