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劲爆! 13个纯新盘入市!厦门最佳捡漏时间在今年9月?

2018年06月20日 21:34
楼吧雅琦 浏览数(0) 收藏 扫描到手机

  厦门楼市的非常关键的时期!

  2018年,资本市场风声鹤唳,房企一夜失宠,“降价抛售”、“超大折扣”……各种动作看起来似乎诚意十足,但另一边却是买房人的疑惑和观望。

  当前楼市,猜测、试探、侥幸、躁动……复杂的情绪充满这个超级剧场。

  其实,何重大的政策博弈一旦达到最胶着、最纠结的阶段,矛盾和冲突总是会以最戏剧化的方式上演,当下就是如此。

  在这个关键期,有一些判断基本已经明确:

  1.今年土地市场供应增加,下半年将加快推地节奏。

  2. 蛰伏已久的隐形库存将爆发,下半年新项目密集冒头,形成供应“堰塞湖”。

  3.房企困局来临,未来三个月或是是买房人的捡漏期,根据同策房产研究机构测算,厦门楼市的最佳捡漏期在2018年9月。

  一、

  上半年厦门推地较缓

  7月起,供应潮开闸

  不觉间2018年已过半,厦门土地市场也已步入下半场。

  计划7月出让的地块开始陆续挂牌,这意味着,上半年的的厦门土地供应已经定格——

  今年上半年,厦门六区共推商住用地5宗,占地面积约160199㎡,总建约422380㎡。

  (源于厦门市国土资源局)

  半年拿出5块商住地,不算多。但事实上,今年厦门计划供地规模并不小。

  根据2018年我市商品住宅供应计划,全年各区的计划商住用地供应30宗,规模合计约125万平,总建约306万平,占经营用地总量51%,同比去年增加28.5%,呈放量态势。

  然而截至目前,全市上半年商住地块的推地完成率仅13.8%。翔安、集美则分别完成了6.6%和20.7%;供地大户之一的同安仍没有动静。

  或许正因上半年进度偏慢,厦门下半年将加快推地节奏,7月起将迎来一波推地潮。

  目前国土资源管理局网站上,已挂牌、将于7月出让的地块有6宗,其中商住用地多达5宗。

  大概算了一下,预计7月出让的这5幅商住地,总建面积超过50万平,一个月的量就超过了前半年,体量之巨大在厦门土地市场上也很罕见。

  二、

  大批宅地集体“冬眠”,

  隐性库存形成供应“堰塞湖”

  房地产领域的调控才刚见到点成效,有些方面就已传递出警报。

  或许是前两年的拿地价格普遍较高,限价之下,许多开发商不愿妥协入市。

  正常来讲拿地后到开盘大概是1年左右,较快的半年就能入市,但现在情形是,大多数房企还是想用时间来换取政策的放松。

  这种情况下,前两年土地市场庞大的供应量,都堵在了“隐性库存”里。

  据统计,2016-2017年出让的46宗地块,目前已开盘的仅10个,另有24幅地块连案名还未公布,更别提入市时间。

  (截止2018年6月)

  也就是说,前两年出让的商住用地,尚未进入市场构成供应的,总建达1549500平。

  再加上今年上半年已经出让的五幅商住用地,折合建面约422380平,隐性库存超197 万平。

  一方面,这造成短期库存告急,近来厦门新房供应量减少的趋势明显:

  (近两年有效供给见底,库存减少)

  在售楼盘库存统计,数据整理自厦门网上房地产,时间截止于6月5日,仅供参考。

  岛内:

  集美:

  海沧:

  翔安:

  同安:

  另一方面,厦门这场“供房荒”,已经持续了半年,若房企长时间不开盘,或在不久的将来形成新房供应的“堰塞湖”。

  1)已面市的新盘集中放量。

  2018年上半年,憋了两年的高价地新盘大多按兵不动,以“挤牙膏式”地小量推盘动作来试探市场反应。

  但在下半年,开发商企图拉长时间战线来博取利润空间的希望,将越来越渺茫。

  首先厦门的调控仍没有放松迹象,获批的新房预售价被按到了底部,比如3.8万/平的地价上,新房3.5万起还带精装,厦门楼市调控的决心之大、手段之紧,没有人会怀疑。

  其次,除了一些全国布局的大型开发商,绝大多数房企面临的资金困境已难以承受,接下来亟需回笼现金流,积极入市。

  新货即将放量,价格“够笋”,一个大体量、高货值的新房“堰塞湖”市场在悄然形成。

  (2018下半年拟入市楼盘)

  2)未入市的地块加速建设。

  厦门一些拿了高价地的开发商,当面包便宜过面粉时,选择消极入市,延迟竣工,土地积压在手里快两年了,很多还没动静。

  房地产调控棋至中局,僵持时期,房企的各种小心思、小伎俩都开始躁动起来,博弈——企业与政府之间、政策与对策之间——也快要迎来高潮了。

  5月14日中国社科院发布的《2018年房地产蓝皮书》评价说:房屋竣工面积增速由正转负,说明限价的政策对于住宅的影响较大,导致了开发商拉长了施工的周期,延缓项目的竣工。

  但在不容乐观的资金和销售态势下,厦门的高价地也“捂”不住了。据联合网统计,2018年下半年,一大批高价地项目计划开工,一波看得见的供应潮就要来了!

  翔安区共有8个纯新盘开工,海沧区2个纯新盘开工,集美有1个纯新项目。

  其中,翔安区最为活跃,国贸名下的2017XP0、2017XP03,以及万科X2017P03地块的案名在近期已经公布,分别是国贸远洋天和与万科金域缇香。

  三、

  开发商的困境,买房人的机遇

  屋漏偏逢连夜雨,开发商“躺赚”的好日子快要到头了。时至今日,还有一些开发商没有意识到,他们马上将面临一个什么样的困境。

  而这样的困境,反而会成为我们刚需和改善的难得购房时机。

  困境1,房企资金吃紧,只得低价入市。

  前两年欠下的债,18年该还了!

  通常,短期借贷和中长期借贷期限为2年左右,不少房企之前高价拿地时都承受巨大资金压力。

  然而不凑巧的是,如今信贷收紧,多数房企的融资受限,再没办法借未来的钱,还过去的钱。拆东墙补西墙的玩法,再也行不通。很快,将会有更多的房企开始认识到这个问题:不卖资产,就没法还债。

  限价调控之后,迎来了长时间的市场低迷期,接着又迎来资金链断档,最终不得不硬着头皮降价销售。

  困境2,厦门楼市趋于冷静,买房人稀缺。

  17年3月,强有力的调控开启,楼市冰冻来得猝不及防。

  开发商顿时傻眼,高价地拿到手里还没捂热,突然市场就降温了,房子还没变成房款收回到口袋里,买房的人突然就不够了,日光盘的盛况更是再也没见过。

  当前,调控政策的进一步深化、一二线楼市普遍降温,再加上下半年厦门加快土地供应,开发商的竞争对手越来越多,供求关系将从根本上改变。

  总之,楼市的买方市场正在稳固,手握现金的买房人,才是市场的主导。

  以上这两大困境,相辅相成,互相影响,最终变成了开发商们的一杯烈酒,等着18年下半年开始入喉……

  首付分期、超大折扣、送物业费送电梯……各种各样的营销手段层出不穷,企图抢占市场份额,快速回血。

  然而,现实是残酷的。毕竟在这个时候,大家都在卖,可能就只有“贱卖”,才有人买。

  可想而知开发商的压力有多大,未来会不会因为急需变现而放出6折盘,5折盘,谁都不能否认这种可能。

  因为有不少的房企,在房价上涨前就存下来的地,成本非常底,哪怕是以现在市场价5折的价位出售,依然有利可图。

  所以说,刚需改善群体此刻正好可以挑一挑,趁着当前住房贷款利息和公积金等政策朝着有利买房人的方向变动,考虑入手吧。

  遥想11-12年的上一轮调控末期,同样是买方市场主导,横盘、笋盘现身,在开发商看来苦不堪言的市场低迷期,反而是让不少购房人捡到了实惠。

  2018年下半年的捡漏期,会出现在什么时候?某研究机构通过大量数据测算,得出了一个详实的周期预测结论,供大家参考:

  (图片来源:同策咨询研究部)

  一边是供应端开闸放水,一边是横盘现世,2018下半年厦门楼市步入关键时期,这场房企与政策的博弈、买方与卖方的持久战,你怎么看?

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