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跌7000元/平! 投资客走后 这里会重回厦门刚需圣地吗

2018年05月27日 20:38
小沫 浏览数(0) 收藏 扫描到手机

  XMHOUSE消息(文/小沫)本周我们开始了厦门楼市调研之旅第三站。

  在厦门,谁都想买一套房吧?

  作为一位90后妹纸,我发现,身边越来越多的90后,也开始谈论房子。

  现在很多朋友来向我吐苦水,现在这种情况该不该买房?此时入手会不会当接盘侠?又或者是房子会不会继续下跌?

  房价即使在严厉的房地产调控政策之下,依然有涨有跌。

  那么这次网友最关心哪里呢?根据投票结果显示,多数网友都很关心近岛区域--集美桥头片区!

  调控仿佛就是一块照妖镜,迫使一些楼盘现出了原形,原先“大盘一涨,鸡犬升天”的大行情已落幕,投资投机客群基本离场,目前关注这个片区的人大多以自住为主,现在片区内的情况可谓是冰火两重天:

  一部分楼盘的价格依然坚挺,下滑趋势控制在2000/㎡至3000/㎡以内,而另外一些楼盘的跌幅达7000/㎡至8000/㎡,水分被猛挤。

  其中学区的变动成为一个很大的置业因素,所以大家在购买集美桥头的二手房时,一定要对学校划片情况进行深入了解。

  集美桥头这个版块,现在房价基本上都从4万+/㎡回落到了3万+/㎡,现在是非常适合刚需到这边去看房的。能够满足刚需的配套需求:交通、商业、学校都能够满足。

  因此,本着“力所能及买最好”的态度,决定一探那些集美桥头的热门盘。下面,都是小编带回来的第一手资讯,原汁原味。

  集美桥头二手房最新调研报告

  不怕晒、晒不怕的小编踏上踩盘的征程,以前觉得办公室闷,现在觉得在办公室码字是多么幸福的事情!

  在众多推荐中,网友强烈安利集美桥头堡位置。“这里的楼盘,性价比很高,交通地段好,配套全,进岛快、学区也算不错。”

  按前一天群里征集的问题,并制定好跑盘计划,先乘坐Brt 1线前往嘉庚体育馆站。



  今天小编了解的集美桥头片区的几个小区无论是地段还是学区都较为不错,位于整个集美发展最成熟的区域,左边是集美新城,右侧是环东海域,位于两个新城中间,这里拥有成熟齐备的生活配套、便捷的公共交通畅达岛内、居住人气也很旺。

  岛外居住首选仅次于海沧湾片区,但海沧湾片区价格会相对集美桥头贵很多,目前大概3.5万就能拿下集美桥头不错的房源了。唯一的缺点就是属于岛外,貌似就没有太大短板了。

  那很多人会有一个疑问:究竟这个板块还有没有发展的潜力?只是靠一些学校做支撑吗?

  在厦门楼市调研第一站和第二站,经过上一波的牛市,多数二手小区价格上涨十分凶猛;但在调控之下,也是这些小区二手价格下滑严重,有的甚至达上万元。

  那么当下二手房该怎么选择?可以说抗跌也是主要考量因素,只有在这波行情中少跌,才能在下轮行情中,更好的反弹。一般抗跌属性有这几方面:

  1、地段。高房价并不一定在好地段,但是好地段的房子一定不会便宜。什么样的房子是好地段呢?首先要位于整体较好的区域,该区域内具有生活、商业配套成熟的房产。而那些位置较远的小区,没有配套、商圈、交通的支持,房价很容易松动。

  2、品牌。品牌决定了小区的品质质量、物业服务等方面,这是一套二手房抗跌的基本要素。

  3、学区。虽然房子可能品质一般,但就因为学区,内在潜力、价值陡增。

  上午9:45分点,我从T4候机楼站出发,大约7分钟左右的时间就到了嘉庚体育馆站

  一出Brt站,就看到了新华都:日常的购物、餐饮皆不缺,大小品牌都有。住在附近的人,平时的生活娱乐,不用发愁。附近还有美岁天地,里面还有大润发。

  除此之外,周边小区商铺,配套也很齐全。一人居或是小两口住在这里,不想做饭也能楼下遛遛,吃点小酒,吃点小食。

  先分享几张中介小哥哥挂出来的价格:

  集美桥头踩盘情况

  STOP 1 泉水湾二期

  把泉水湾作为第一站,主要还是它就在新华都购物广场旁,离得很近,平常购物娱乐休闲超级方便的。

  泉水湾(1-3期)目前整体挂牌价格在3.4-3.5万/㎡,目前泉水湾二期整体二手挂牌均价在3.6万/㎡左右,相比去年高峰期4.3万/㎡的价格,整体下滑了7000元/㎡,在调控雷霆下,房价水份也被挤了不少,但没有岛内老破小和岛外新城跌得那么严重,抗跌性还有有的。

  小编了解了一套二期的房源:88㎡,总价305万(可谈),单价3.46万/㎡,首付126万(包含税费),贷款196万(30年),月供10402元。

  小编闺蜜前不久刚入手一套一期64㎡户型,成交价236万,单价3.68万/㎡,挂牌价格3.82万。目前的实际成交价,泉水湾的三个小区中二期是最贵的。

  有网友反应之前泉水湾最高成交价高达4万+:

  泉水湾的房子公摊都不算大,一期很多隔断改造,人口密度高,太杂;三期高层房源可看海景,但是靠新华都,会比较吵,且小区也小,不过离Brt最近。

  二期小区最好,基本都是自住,赠送面积大,但是价格也是最贵的,而且小两房户型只有15号楼有,朝东北和西北方向,缺点是离Brt和新华都会远一点(相对一期和二期);

  二期内部景观规划不错,规划有儿童娱乐设施,园区内绿树成荫,大太阳的时候躲在树下都不会觉得热。

 

  且整个小区也比较安静,小金星幼儿园就在边上,离Brt站点和新华都大概5-6分钟路程。

  小区可读小金星幼儿园,乐海小学。

  (2018集美区小学及小升初划片)

  小区物业管理费比较高,其次是,小区门口车位紧张,会出现车辆到处乱停的现象。

  STOP 2 丰融尚城

  丰融尚城,和泉水湾左右相邻,距离非常近。

  目前丰融尚城挂牌均价在3.3万/㎡,相比去年高峰期3.7万/㎡的价格,整体下滑了4000元/㎡左右。

  小编了解了的一套房源:74㎡,总价210万,单价2.83万/㎡,银行评估价2.5万/㎡,首付88万,未满二,税费5.6个点,贷款30年,月供6300元。

  该小区是Brt配套的地产项目,距brt站约50米,配套也是妥妥的:楼下就是新华都购物广场,生活娱乐休闲购物都很方便,不过会比较吵。附近还有美岁天地和嘉庚体育馆。

  小区虽建有空中花园,但绿化面积还是偏少,且车位配比不足。

  小区可读乐海小学,正常排位划分集美中学,不过今年下半年美山中学就要启用了,据说有可能今后会被划分到美山中学这边,但具体还是需以教育局划片为准。

  STOP 3 古龙御景一期

  从浔江北路一路过去,人车渐少,道路越来越宽,远远依稀可见古龙御景。

  目前古龙御景一期挂牌均价在3.5万/㎡,相比去年高峰期4万/㎡的价格,整体下滑了5000元/㎡左右。

  小编了解了一套房源:11楼位置,91㎡,总价335万,单价3.68万/㎡,银行评估价3万/㎡,首付119万,产权满二,税费10万(包含个税,契税,评估费)。

  另一套:47.27㎡,总价157万,单价3.32万/㎡,首付加税费差不多62万,商业贷款30年,月供5400元左右。



  最近该小区成交一套47㎡房源,成交价153万,和小编了解的这套房源有4万元的差价。

  古龙御景周边配套相对泉水湾来说会差一些,离新华都也有点远。好在小区内部有配套商业,生鲜超市也有,日常生活所需还是可以得到满足。

  该小区位于海边,还是可以看海景的,不过退潮的时候看的是滩涂哦。

  小区可读乐海小学,正常划片是集美中学,不过今年的秋季划片还未公布。

  小区附近有Brt快2线、L21线(嘉庚体育馆站链接线)。

  STOP 4 碧海蓝天东区

  去碧海蓝天的路上,摩的师傅说(原谅小编懒,不想走路),这一带的房子都挺贵的,不过配套、学校、交通在岛外都算较为成熟的了。

  目前碧海蓝天东区挂牌均价在4.6万/㎡,相比高峰期4.9万/㎡的价格,整体下滑了3000元/㎡左右。

  小编了解的这套房源:7楼位置,88㎡,总价408万,单价4.63万/㎡,银行评估价4.3万/㎡,产权满二,税费8万,首付200万,贷款30年,月供11000元。

  碧海蓝天楼下就是集美二小,且是文教区里最新的盘,据说之前成交价都有近5万的。

  小区内自带园林,各种儿童娱乐设施和老人健体设施,附近还有敬贤公园,娱乐休闲场所挺齐全的。

  小区物业是常春藤物业,物业费收费合理,服务态度也不错。

  STOP 5 红树康桥

  离开碧海蓝天,我马不停蹄的赶往了下一站:红树康桥,两个小区离得非常近,仅一路之隔。

  抵达该小区的时候,天空已经乌云密布,开始下小雨了,没带伞的我有点惊慌失措!

  目前红树康桥挂牌均价在4万/㎡,相比去年高峰期4.7万/㎡的价格,整体下滑了7000元/㎡左右,房价水分还是有挤出来了,调控见成效了。

  小编了解的这套房源:74.3㎡,总价298万,单价4万/㎡,银行评估价3.4万/㎡,首付130万,产权满二,税费15万,贷款170万(30年),月供9000元。

  看看网友怎么评价这套房源的:

  小区入口附近即有商铺,早餐铺、便利店、超市一应俱全,附近还有公交站和嘉农市场,生活便利好。

  小区内自带园林庭院,休闲场所方便,还有健身器材、儿童滑滑梯等。

  该小区离集美二小很近,而且是电梯房,人车分流;学区、地理位置、交通便利、配套都同时拥有了,怪不得价格一直下不来。

  小区就读小学是集美二小,集美二小在整个集美,教师水平和集美一小都是名列前茅的,初中部直升集美中学。

  有的人很在意坟墓,不过好在已经迁往天马山了。

  STOP 6 水晶湖郡

  从红树康桥出来,小编就坐公交车直奔水晶湖郡了,毕竟这两个小区离得还是有点距离的。

  水晶湖郡是此行看盘计划中的唯一还有新房待推的项目。

  水晶湖群一期目前挂牌价格在3.6万/㎡左右,相比去年高峰期4.2万/㎡,整体下滑了6000元/㎡,二期目前挂牌价格在3.7万/㎡左右,相比去年高峰期4.3万/㎡,整体下滑了7000元/㎡。(因为下大雨雨雨雨鱼鱼,小编只了解了一期二期)

  小编了解的这套房源位于二期:4楼位置,102㎡,总价344万,单价3.37万/㎡,首付120万,未满二,税费高,贷款30年,可待224万,月供14867元。

  小区附近有滨水幼儿园、滨水小学、滨水中学,九年义务教育,教育资源还可以。

  小区车位不足,且物业管理上面稍有傲慢,感觉不是很好。

  跑盘小结

  一天六盘跑下来,又是大太阳又是下大雨的,深深感到“身心疲惫”,以及刚需探盘的不易,但是收获还是颇丰,刚需们还是要多出来看房。

  实际上,整个集美大桥桥头,还有不少楼盘,比如国贸商城、天鹅美苑、集美中心花园、古龙明珠等等。

  这至少说明,这片区内二手房可选择的范围还是比较广,比较充足的。

  但是对于那些预算捉襟见肘的刚改自住来说,挑选一套合适的住宅,简直就是一场持久战。

  不过话又说回来,在目前的市场背景下,单价3.5万左右,还能找到一个兼具交通地段、商业配套全、近岛、学校较不错等优势的板块,已经相当不错了,论配套、交通、学校甩岛外新城几条街,自住是一点问题都没有。

  另外,集美桥头一带位于环东海域和集美新城之间,受两大新城的辐射,再加上自身教育、商业等配套也比较完善,人气很高。

  综合来看,该区的居住条件略优于海沧桥头版块,当下价格回落至3.5万/㎡,对于有自住需求的人来说,还是非常值得考虑的。

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