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同安祥平保障房地铁社区修建性详细规划 面积246公顷

2018年05月14日 19:21
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  2017年以来,厦门市委市政府坚持以人民为中心的发展思想,认真贯彻习近平总书记作出“房子是用来住的,不是用来炒的”的重要指示精神,在厦门住房用地十分紧张的情况下,在海沧、集美、翔安、同安四个区临近轨道站点周边各选址一处作为地铁社区开发建设保障性住房(以保障性商品房为主,兼顾公共租赁住房和保障性租赁房),并建设相关配套设施。

  该项目从指导实施层面统筹轨道交通、保障性住房与公共设施配套,力图打造一个生态、高效、和谐的地铁社区,目前翔安、同安、海沧三个区的保障房地铁社区一期均已开工建设。

  项目综述

  一、项目区位

  规划区位于同安区西湖(12-10)编制单元,东临双溪,西邻同安工业集中区,是同安老城向滨海新城拓展的重要节点。

  二、规划范围

  规划区包括轨道6号线阳翟站—第三医院站周边片区用地,具体范围北至阳翟二路,西至同集北路,东至滨海西大道,南至二环南路,规划用地总面积246.24公顷。

  现状概括

  一、用地现状

  片区内现状用地以城中村建设用地、农林用地、平整地为主,除同集北路沿线区域及现状卿朴村、西湖村、阳翟村外,规划区内大部分用地为未开发用地。

  二、发展优势

  片区周边道路骨架(同集路、滨海西大道、二环南路)已经形成,对外交通便捷;轨道6号线的规划建设为片区发展带来新的机遇。

  三、存在问题

  片区村庄用地占较大比例,现状建设量大,拆迁安置压力大;片区中部地势低洼,现状水系斜穿场地,对规划用地布局影响较大。

  案例研究

  一、地铁社区案例研究

  1、案例一:新加坡大巴窑站

  2、案例二:香港将军澳站(将军澳新市镇)

  二、站点综合体案例研究

  1、案例:香港奥海城

  三、经验借鉴

  1、地铁社区

  开发模式:“珠链式开发”+“无缝接驳”+“差异开发”。

  地铁社区建设围绕站点片区圈层开发:第一圈层高强度开发,站点相邻地块结合大型商业开发商住;第二与第三圈层结合邻里中心与公共服务设施,开发为高中密度居住区开发;第四层结合低密度居住区开发布置医院、片区公园及大型体育设施。

  地铁社区开发模式

  2、站点综合体

  站点周边地块应充分利用建筑空间,进行复合式综合体开发。

  1)地下一层结合轨道站厅,开发小规模商业及地下停车场,植入便民商业设施业态;

  2)地面裙房开发大型商业及配套公共服务设施,同时也布置为居民提供日常使用的公共共享空间,如公共厨房、公共迷你仓、公共会客厅等;

  规划构思

  一、规划目标

  依托城市轨道交通的开发动力,以政策性住房建设为主导,基于生态本底保护、城市功能拓展、片区形象塑造三个层面的考虑,打造:

  1、便捷高效地铁社区:以轨道交通、BRT等公共交通为主导,以“TOD”开发为理念,集约用地,高效出行。

  2、生态宜居城市花园:依托区内丰富的水系资源,打造同安区最具活力的滨水带状公园,建设花园式社区。

  3、浪漫活力休闲街坊:依托轨道站点,集聚各种生活配套服务设施,打造社区“客厅”,沿主要步行线路布局邻里商业,打造滨水区休闲商街。

  4、配套完善邻里小镇:建成文化、交通、体育、医疗等设施配套完善的地铁社区,服务周边,积聚人气。

  二、规划策略

  1、复合布局,圈层开发,构建有机高效的空间结构

  围绕轨道站点,采用TOD的开发理念,以公共交通导向的城市结构推动土地利用的立体混合发展。强调站点核心区开发建设综合体,带来集中向上的发展,并带动组团周边区域的发展依托轨道站点由近及远圈层开发。

  2、以人为本,多元混合,打造民生和谐的混合社区

  以不同类型居民的出行模式为规划的出发点,以步行尺度作为塑造城市空间的重要要素。整合保障性商品房、公共租赁住房、保障性租赁房、安置房等多种功能的住房形式,打造生活高度融合的家园,实现整体平衡,维持全天活力。

  3、配套同步,服务均好,提供便利齐全的公共设施

  提高公共设施建设标准辐射区域,合理确定设施配套标准。依托轨道站点服务范围进行地铁社区单元划分,并且根据人口测算进行公共设施布局,打造站点服务范围广,公共服务设施配套全的优质社区。

  4、公交导向,绿色出行,强化“轨道+慢行”的交通模式

  以轨道站点为核心,建设开放式街区,构建中心放射、网状连通的人性化步行网络,引导形成以“轨道+慢行”为主的交通出行方式。

  5、生态优先,推广海绵,营造绿色低碳的景观环境

  规划在原有水系的基础上结合道路系统和场地竖向进行合理的系统性改造,提高规划区对雨洪径流的调蓄容量和调配灵活性;重点打造规划区内的滨水公园,提升规划区的核心竞争力。

  6、立体开发,垂直发展,建设集约系统的地下空间

注重垂直城市功能的合理分布,站点综合体地下层结合轨道站点设置配套商业及配套停车场等功能,地面层设置相应的公建配套设施及公共交通设施,地上层以居住建筑为主;地下空间可进行整体开发,形成系统化的地下步行网络。
  土地利用优化

  一、用地优化调整

  1、基于TOD开发理念,调整片区路网及绿地布局,以满足轨道建设及综合开发要求;调整水系线位至卿朴路、同丙路路侧以促进土地集约利用。

  2、落实保障性住房及存在发展用地选址;二环南路原高压走廊改为综合管廊;部分街道级公共服务设施调整至站点北侧,形成公共服务中心。

  3、同集路沿线及站点周边规模较小的村庄按改造进行规划控制。

  土地利用规划调整对比图

  二、土地利用规划

  土地利用规划图

  规划设计方案

  一、空间布局结构

  祥平保障房地铁社区规划结构可以概括为:“一心两轴,集约发展;一带五区,均衡布局;多廊渗透,和谐共生”。

  “一心”:依托阳翟站站点综合体形成片区公共服务中心;

  “两轴”:分别为沿轨道线形成的城市发展主轴和东西向辐射的发展次轴;

  “一带”:依托泥山溪形成的滨水活力带;

  “五区”:分别为站点核心区、医疗服务区和三个生态居住区;

  “多廊”:依托泥山溪、梧梠溪及卿朴路、二环南路防护绿地形成的生态廊道。

  二、总平布局

  1、在站点核心区布置站点综合体,建设大型商业、星级酒店、办公综合楼、酒店式公寓、下沉广场等,通过二层连廊、地面过街通道、地下人行通道等系统形成一体化开发,打造片区地标性建筑。

  2、在滨水地区布置带状公园,提供各种休闲娱乐设施,形成片区活力蓝带;在站点综合体北侧结合设置街道文体中心,提供各类公共服务设施。

  3、构建了以站点综合体广场、文体休闲广场为中心,带状公园为纽带的绿色开放空间网络骨架。

  4、各居住组团以中庭绿地为核心,植入共享空间,构建生态宜居、配套完善、交通便利的地铁社区。

  规划总平面图

  三、技术经济指标

  规划区总用地面积246.24公顷,其中净建设用地104.16公顷,总建筑面积252.54万平方米(不含城中村),净容积率2.42,规划总人口7.2万人。

  规划保障性住房1.82万套,保障性住房地块平均容积率3.14。

  整体鸟瞰效果图

  核心站点效果图

  居住组团(局部)开发效果——底层共享空间

  四、公共服务设施布局规划

  市区级公共服务设施主要包括厦门市第三医院、西湖片区养老院、同安区检察院、教师进修学校等。

  街道级公共管理与公共服务设施包括:街道综合服务中心、综合文化活动中心、社区卫生服务中心、社区老年人日间照料中心、派出所、“五合一”环卫设施、邮政支局、西湖中学、西湖小学、阳翟小学、卿朴小学、规划九年一贯制学校等。共分为6个基层社区配套基层社区服务设施。

  五、地下空间开发规划

  结合阳翟站站点区域的混合用地及广场用地的地下空间布局地下商业设施,并且配套餐饮、文化、娱乐、休闲等设施,满足居民日常生活配套需求。

  站点综合体与其北侧、西侧、南侧四个地块的地下空间需设地下人行通道,形成居民出行与轨道站点的便捷联系。片区内其他地下空间开发主要为停车设施。

  地下空间开发布局规划图

  地下一层平面规划图

  站点核心区横剖面示意图

  六、城市设计引导

  1、城市设计框架

  轨道与城市共生的发展 轴线;景观与活力交融的休闲 水岸;

  生活与滨水串联的景观 通廊;功能与特色鲜明的空间 节点;

  韵律与层次丰富的形象 界面;立体与安全便利的慢行 路径。

  2、开发强度控

  规划开发强度最大、容积率最高的地块主要为结合轨道站点综合开发的四块混合用地,容积率在4.0~5.2之间;站点核心圈层范围内的保障性住房地块容积率控制在3.2~3.4之间;其他保障性住房地块容积率基本控制在2.9以上。

  3、建筑高度控制

  建筑高度控制按分区控制,根据功能划分、用地性质和场地高程来确定内部地段建筑相应高度,总体上形成由站点核心区向外围区域顺次跌落的建筑高度布局。

  4、建筑界面控制

  建筑界面对于近人尺度的外部空间的形成和场所感的塑造具有特殊意义。本次规划将建筑界面分为连续界面(商业界面)、半连续界面和开敞界面三类。

  5、天际轮廓线控制

  站点综合体的综合楼为规划区的至高点(160米左右),成为整个片区天际轮廓线的建筑控制点。根据建筑高度控制引导,形成建筑高度由站点核心地区向站点外围地区逐步降低的布局模式。

  道路交通系统规划

  一、道路系统规划布局

  规划形成“三纵两横”的骨架路网格局。“三纵”即同集北路、同丙路、滨海西大道,“两横”即卿朴路、二环南路。次干路、支路系统依据规划区用地的不同功能构建合适的内部路网体系,并尽量加密支路,满足内部交通需求。

  道路系统规划图

  二、交通一体化规划

  结合规划区位置及周边规划情况,认为沿轨道站周边500米半径范围内为步行衔接范围,向轨道站远端500米~1000米半径内为自行车交通衔接范围,再外围1000~2500米半径范围为常规公交的衔接范围。

  根据各站点功能地位和交通需求分析,结合周边用地及交通现状,规划布置公交、出租车、自行车等接驳设施。

  1、阳翟站

  阳翟站交通衔接设施及行人交通组织图

  2、第三医院站

  第三医院站交通衔接设施及行人交通组织图

  三、慢行系统规划

  规划范围倡导绿色交通,公交优先、大力发展慢行系统,根据轨道交通站点人流集散特点,构建以步行和自行车为主的慢行通道。规划慢行系统包括滨水慢行通道、主要休闲慢行通道、连通性慢行通道三类。

  此外,在站点核心区设置二层连廊系统,结合地下人行通道的设置,实现竖向的慢行交通联系,形成地上地下一体化的慢行交通衔接。

  分期建设规划

  1、一期建设

  开发策略:结合东南部较成熟的收储地块建设保障房一期工程,同步配套建设周边城市道路,建设西湖中学、西湖小学、幼儿园等教育配套,计划两年内建成。

  建设项目:保障房一期地块、幼儿园、西湖中学、西湖小学、变电站、通信机楼、加油站、检察院等。

  2、二期建设

  开发策略:结合轨道6号线建设及用地收储拆迁情况,推进保障房二期建设,同步建设周边路网,建设站点核心圈层,计划三年内建成。

  建设项目:保障房二期地块、幼儿园、站点综合体、城南排洪沟带状公园、卿朴小学改扩建、文化活动中心、街道综合服务中心、社区卫生服务中心、社区综合体育中心等。

  3、 三期建设

  开发策略:重点推进保障房三期和村庄发展用地建设,进一步完善基础设施配套,计划五年内建成。

  建设项目:保障房三期地块、幼儿园、村庄发展用房等。

  4、 远期建设

  开发策略:重点结合局部城中村改造及村宅拆迁推进安置房建设。

  建设项目:卿朴、泥山、西湖塘安置房、消防站、派出所等。

  分期建设规划图

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