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直跌万元/㎡!厦这的投资客悄悄出货,你会成为接盘侠吗?

2018年05月13日 07:13
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  XMHOUSE消息(文/小沫)没有调查就没有发言权,我们开启了厦门楼市调研之旅。第一站,选择了集美新城,这是一个让当下购房者又爱又怕的板块,爱是喜欢这里的居住环境、交通配套,怕是害怕此时入手会不会成为接盘侠?

  莫怪买房人会有这样的不安,因为,集美新城的二手房十分魔幻:一个月可以涨近万元/㎡,近年来,跌了7000、8000甚至万元/㎡的比比皆是。

  炒房大军彻底歇菜、疯狂行情过后,最真实的集美楼市是怎样的?现在入手,究竟是对还是错?

  集美新城二手房最新调研报告

  此次踩盘前,我们在XMHOUSE刚需购房群进行了调查,发现大部分刚需都在关注集美新城。

  (要加入XMHOUSE粉丝群的请加跑盘小编微信:amywong198768,要加群的人数较多,请大家耐心排队等待,你们的留言我们都看到了,未能来得及一一回复请多多理解支持)

  对于自住而言,集美新城有地铁1号线、杏林大桥,交通优势比较突出。小编就乘坐地铁1号线高崎站出发,亲测约10分钟就来到了杏锦路站。

  地铁很干净舒适,位置也很多,这让每天开车上下班堵在翔安隧道口的小编,对集美新城的好感度提升很多。

  我从4号口出来,大约20米左右就是龙湖春江郦城、中航城A区,这两个都是标准的地铁口盘。接着,小编就开始直播探盘了!

  我先跑了几家中介,对集美新城几个热门楼盘的二手房的情况进行了大摸底,得到一个重大发现:

  2017年春节后,投机投资将集美新城的房价从3.4万/㎡拉高到了4.3万/㎡,尤其是中航C、华润橡树湾等楼盘水分较大,导致二手房价格与新房价格严重倒挂,这本来就是非正常的楼市现象。

  金融去杠杆+调控铁拳下,楼市回归平稳、房价卧倒,过去半年多的时间里,尤其是去年年底,高杠杆的大投资客都在拼命减仓卖房,挤“水分”十分厉害,毕竟都是楼市的老司机了,留得青山在,不怕没柴烧,半仓持有将风险降到最小。

  而此时在集美新城买买买的几乎都是自住型的买家,也就是说集美新城的房价尽管还有泡沫,但是正在被逐渐夯实。

  现在,大部分新房和二手房的价格基本持平,集中在3.4-3.7万/㎡左右,那么究竟具体各个楼盘的情况如何?买新房还是买二手房?现在可以买了吗,还是再等等?

  集美新城踩盘情况

  按照惯例,踩盘前会在粉丝群里以接龙的形式进行意见征集,带着大家这些迫切关心的问题,小编开始汇报本次踩盘的具体情况。

  (PS:跑盘很细致地了解了多套房源,由于文章的篇幅有限,就不全部拿出来详细分析,近期有买房打算的粉丝可以加入购房群后,在群内了解)

  中交和美新城

  小编来到了软三旁的中交和美新城,目前软三A区企业入驻率已达80%,人气已经慢慢形成,软三离地铁站只有80米的距离。

  先来看一张图,这是中介小哥哥摆出的牌子:

  目前和美新城整个小区的二手挂牌价大部分集中在3.3-3.5万/㎡左右,层的价格便宜一些,复式的价格高一些。相比去年高峰期价格下滑了7000-9000元/㎡,是集美新城降价较大的四大楼盘之一。

  在几乎每一个楼盘都会有一套或两套砸盘价(比其他挂牌价低不少)的房子,中交也有:108㎡户型,总价308万,单价在3.05万/㎡左右,比高峰期的价格便宜超1万元/㎡。

  值得跟大家说明的是,中交和美新城的二手房产权都没有满2年,因此,首付+税费+中介费的落地价下来的话,买房人的预算还是要再高一些,跟新房差不多,可能一些比在售新房还要高。

  中交产权最快满2年的是二期,不过也要等到今年年底。(中交于2016年交房,单价1.8万元/㎡,2017年3月4.2万元/㎡,2018年5月3.3万元/㎡)

  中交的户型很有特色,无论是平层还是复式本来都有采光井,但是交付后补掉,就有更多使用面积,也不会影响采光和通风。

  小编主要了解了2套房源:一套就是这个单价3.05万/平的超低价房源,还有就是一套复式还不错的房源。

  位置在2期,平层面积109平,总价330万,银行评估:2.7万/平,首付:124万,交房时间:2016年,产权:2018年12月满2年,税费约15万。

  进小区了解的两套房源,其中一套:2期,复式93.8㎡,总价325万,赠送面积24㎡(客厅阳台上空部分已被开发商填补,所有有赠送),公摊21㎡,首付148万,银行评估价2.7万/㎡,没满二,税费在14.5万左右;

  如果加上税费平摊下来这套房子单价要3.6万,和新房价格差不多,但新房首付会更低。看个人喜好,有的人觉得新房入住比较慢,会考虑买二手房。

  另一套房源是:平层109㎡(2期、14楼),总价330万,赠送面积13.8㎡,公摊23㎡,首付124万,未满二,税费高。

  整个小区1、2、3期都已经交房(毛坯),4期目前已经封顶,1期离地铁最近,未满二,2期差不多今年年底满二。

  中交1、4期靠海翔大道,很多购房者都在关心到底吵不吵?小编体验了下,确实是比较吵,毕竟夹在海翔大道和高速路中间,来往的车辆比较多,希望后期开发商会为业主处理好噪音这方面的问题。

  小区的绿化做得很好,也有不少购房者关心中交会有污水味道吗,小编也亲自体验了,没有闻到!!

  4期旁边是建发项目(在桩基阶段),在过去就是规划中的外国语学校选址,目前学校还在规划中,能不能就读最后还需以教育局划片为准。

  住宅莲花新城

  小编走访的第一个楼盘是莲花新城,该小区地段规划好,距地铁1号诚毅广场站200米左右。近几年来随着新城规划的落地实施,板块内的各项配套也是越来越成熟了。

  目前莲花新城整个小区的二手挂牌均价在3.5万/㎡左右,相比去年10月份的价格,半年来整个小区下滑了7000元/㎡,看来二手房可挤的水分还是不少的。

  小编进小区里面去实地了解了下情况,89㎡户型,总价303万,单价3.4万,首付100万,银行评估3.2万/㎡,这套房源会比挂牌均价便宜一些。

  整个小区景观面都较为不错,视野开阔,可看湖,户型南北通透,内部景观规划不错,娱乐休闲设施都有,可供业主及小朋友茶余饭后休憩和玩耍。

  一街之隔的莲花国际价格会比莲花新城单价便宜2-3k个价格,虽说是同一开发商,但在学校方面,莲花新城可直接就读集美外国语小学,而莲花国际不行,需进行摇号来决定。

 

  ?中航城C区

  踩盘第三站--中航城C区,出来踩盘前一天就有有不少粉丝要求小编一定要了解下小区边上的九天湖到底现在情况如何?

  小编先围绕着小区走了一圈,靠近灵玲马戏城那边味道会更重一些。

  小编从地铁1号线官任站走过去,需要走7-8分钟的的时间,路上车辆很少,显得很空旷。

  该小区从15年底到17年年初走上了一条华丽丽的逆袭之路,二手房价一路走高,甚至涨价的幅度和速度超过了中航城A,好比厦门楼市里的“茅台”,最高涨到4.3万/㎡。如今,从领涨王变成了领跌王。

  怎奈调控压顶,随后价格出现断崖式下跌,套了一大批中小跟风投资客,只能在山顶上唱凉凉了。现在整个小区的挂牌价格在3.3-3.6万/㎡左右,出现了7000-1万元/㎡的下跌。

  该评估价在3.2万/平左右,比中交和美新高不少,但是房子基本都是有装修的还有全套家具家电,户型比较小,首付也低。

  小编进小区了解了几套房源,其中一套:68㎡2房,总价227万,单价3.34万/㎡,首付68万,评估价3.2-3.3万。

  另一套68㎡2房,总价245万,单价3.6万/㎡,首付92万,满二,银行评估价在3.2万/㎡。

  小区内部设计得不错,品质很高,社区环境优美,干净整洁,绿化也很好,还有有桌椅,方便业主茶余饭后休憩。

  且楼间距也挺大,居住舒适度好,配套、物业品质都不错,小区的入住率还不错。

  小区底商进驻还不错,可满足日常生活所需,周边暂时没有大型商场,附近的大明商业广场预计今年年底完工。小区周边有西亭幼儿园。

  华润橡树湾

  小编接着来到了华润橡树湾,这个楼盘跟中航城C区一样,在2017年3月的时候,好比吃了兴奋剂一样,从2.8万/㎡直飙到3.8万/㎡,目前该小区的很多房源的价格在2.8-3.3万。

  对于这个小区而言,简直就是怎么涨上去的就是怎么跌回来,回到了2016年那年年底的价格,水分被挤得差不多了。

  华润橡树湾算是入住率比较高的小区了,房源大多都是朝南,小区底商进驻高,可满足日常生活所需,附近也有梓馨超市,大约500米的距离,步行5分钟就会到达。

  小区分为四期开发,一、二期已交房,三期是2016年年底交房,四期2017年年底交房;1期、2期已满2年,二手房税费6.2万,3期及4期未满2年,税费比较高。

  小编实地了解了一下比较受欢迎的三期的房源,三期的位置比较好。边套看了一套边套,89㎡,总价280万,单价3.15万/㎡,首付105万,银行评估价2.5万/㎡,税费20.2万,加上中介费整个落地价下来要130万这样。

  小区内部绿化做得不错,干净整洁是第一眼的感受,规划有休憩桌椅、游泳池等设施。

  小区内配套康桥红橡树幼儿园,附近有杏苑小学,能不能就读还需以教育局划片为准。

  中航城A区

  第四站小编来到了位于地铁1号线杏锦路站旁的中航城A区,地铁口走到小区需要2分钟的时间。

  相对于中航城C区来说,A区刚改,C区偏刚需,所以价格方面A区就会比C区贵不少。

  目前A区整体的价格在4.0-4.1万/㎡,目前A区同类房源的价格在3.8-4.1万/㎡之间,而据小编了解到去年高峰期价格高达4.4万/㎡,相比之前目前价格已有3-4000元/㎡的回落,算是集美新城价格比较抗跌的2个楼盘之一,还有一个就是住宅园博1号。

  小编实地了解的这套房源:117㎡,总价480万,单价4.0万/㎡,首付190万,银行评估价3.5万/㎡,未满二(2020.01满二),税费需要35.8万,满二税费12.5万。

  小区内部环境规划不错,绿化率高,居住舒适度好,内部还规划有儿童娱乐设施,健身器材,中庭花园有休闲桌椅,可供业主及小孩茶余饭后玩耍与休憩;

  且楼间距大,居住舒适度好,临湖一线,景观视野好,环境好似郊区而又不缺繁华,配套、物业品质都不错,小区的入住率还不错。

  小区周边有红黄蓝幼儿园、厦门五缘湾学校园博分校等,师资力量还不错。

  小区再带生活配套,底商商家入住高,日常生活所需无需胆怯,且周边有龙湖商业综合体,就差开业了。

  集美新城踩盘总结

  小编在集美新城足足呆了一天,直到傍晚才坐上回家的地铁,看着窗外一望无垠的大海,开始认真对文章开头提出的问题进行了思考。

  1、现在是买方市场,定价权在买家手里,现在集美新城的买家都是自住为住,刚需、刚改的需求比较旺盛,普遍能接受的价格是新房3.4-3.6万/平(无税费+首付低),二手房3.4万/平左右。

  2、跟股市一样,4.3万/平买入的集美新城的好比6000点杀入股市的,现在肯定要有两样东西做支撑:足够的月供+超强心理素质。3.8万/平买入的如同站在了半山腰,3.3万/平以下的暂时很安全。

  3、今年,厦门的调控依然不会放松,限价令还会发生作用,因此集美新城的低地价的老盘还是维持现在的价格,而新拍的地价在2.8万/平,比去年那些高地价低了近万元/平,因此,暂时还不会对二手房市场造成太大的冲击。

  4、没有了一天调价3次的非理性,没有了令人血脉喷张的涨价,集美新城才显示出它该有的样子:美美的、很大气沉稳,这才是一个新城应该有的样子。集美新城的小区品质还是非常不错的,小区的园林和绿化水平都比较高,居住起来很舒服。

  5、最后再来简单说一下板块前景(在接下来的区域分析类微信推文中,我们会做深入细致的分析),交通:十分便利,不仅有杏林大桥,地铁1号线舒适方便快捷,能够避免堵车的困扰;配套:新区规划,十分气派,配套都逐渐兑现,几个超大型的大都市配套也在建设当中;环境:居住环境宜人,景观资源丰富;教育:这个是集美新城的短板,有学校配套,但是规格都不是太高,看看外国语的落地是否能扭转这一局面。

  不管其他城市如何,至少在现在的厦门,房住不炒开始深入人心。2018-2020年,是金融去杠杆的关键时期,首当其冲的必然是房地产,过去那套闭着眼睛、加杠杆买买买的那一套逻辑可能行不通了,资金压力不宜过大。

  现在入手集美新城是不是做接盘侠?肯定是!谁叫你在2016年上半年之前没买房呢。如果你决定这辈子都不买房,那么你可以永远都不做接盘侠;如果你迟早都是要买房。

  那么对于自住来说,接盘在一个相对“低点”也算是一笔成功投资,想一想那一些在4万+的时候冲进去的人,是不是就会些许安慰呢。

  炒房投机被清理出场后,自住需求得到了回归。因此,现在自住属性越强的房子,它的抗跌性就越强。你现在买房前,应该思考一个重要问题:这个房子你愿不愿住,如果连你自己都不愿意住进去,你还指望将来卖给谁呢??

  集美新城整体来说,自住属性还是非常强的,经过了这一波大跌洗牌后,房价开始趋稳了,价格已经稳定了近3个月。如果稳定在半年以上,没有出现太大的政策进一步强行打压房价的话,那么就是一个相对的历史低点了。

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