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速冻! 厦门二手房一天仅卖10套 中介劝房东:再降30万!

2018年05月05日 07:27
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  XMHOUSE消息(文/郑熹燊)五一小长假前夜,一纸调控通知来袭:

  《重磅! 连夜加码! 福建发出通知: 实施精准调控,严防变相涨价》

  假期结束后,厦门的二手房市场出现了戏剧性的一幕!

  5月3日,厦门二手二手住宅共成交10套;5月2日,厦门二手住宅共成交13套。

  这与五一小长假前的日均卖房50-60套的情形相比,出现了大逆转,现在的日均卖房仅有10套出头,成交量大跌80%!

  小编好友更是发来微信诉苦:中介劝我再降30万!我的房是要卖不出去了吗?!

  市场火爆时

  卖房容易买房难

  市场低迷时

  这两者戏剧性地颠倒过来了

  日前,小编好友发来微信诉苦:中介劝我再降30万!我的房是要卖不出去了吗?!

  众所周知,检验一个城市真正房价水平的,不是新房而是二手房的成交价。新房价格低,那是因为限价,至于二手房,才是市场交易的真面目!

  其实,只要最近有了解厦门二手房的人都可以感受到,目前市场上充斥着各种“降价抛售”的声音,二手房难卖、房价一降再降的现象已屡见不鲜了。

  那么,现在厦门二手房市场究竟发生了什么?对于购房者而言,又该何去何从?

  二手房价一降再降 非笋盘难以成交

  国家统计局近日发布的2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,厦门二手房价格环比下降0.5个百分点,同比下降5.5个百分点,降幅全国第二。

  可以看到,自去年4月开始,二手房价格环比已连续下降12个月。

  再来看看一组最直观的数据:

  据最新数据显示,厦门4月二手房均价45894元/㎡,环比上月下跌1.38%↓,同比去年同期下跌3.59%↓,完全就是一副要跌到底的意思。

  以曾经热度不亚于岛内差的集美为例,二手房市场,如今也在逐步回归理性,好几个小区近半年的跌幅达到了8000元/㎡,很多房源的价格已经回到了2016年底。

  更有甚者,随着二手房价的下跌,一二手房的价格倒挂被彻底逆转。

  可以看到二手房价格的的确确是跌了,那成交量又如何呢?我们先来看一组数据:

  数据显示,2018年1-3月,厦门二手住宅成交2274套,环比↓56.4% ,同比↓80.7%;面积22.98万㎡,环比↓61.7% ,同比↓79.8% ,创下了6年来的成交新低!

  与此同时,最新数据显示,2018年4月的第三周,厦门二手住宅成交352套,日均50套。

  日均50套,这是何概念?用中介打个比方:按目前厦门近2500家房产中介门店来算,一家店50天才能成交一套房,可谓堪比中奖~~

  由此可见,二手房的成交量是极其惨淡的。虽说每月的成交量有在增加,但是这个增加的幅度,如同蜗牛爬行,极其缓慢的。

  除非“大降价”,否则根本卖不出去。厦门某中介表示,特别是有些业主因为手头紧或是不想再供房,就会以低于市场价好几十万或百多万的价格出售房子。这类房源往往比较容易成交。

  小编也发现,降价凶猛的笋盘每天都在出现。上网随便一搜,便可看到直降100万的房源,像天地花园目前网上二手报价基本在3.1万元/平,而龙翔花园目前二手报价约3.7万元/平左右。而他们在最巅峰的时候二手报价都是在4+万元/平。

  供求失衡 吐货入袋为安的情绪蔓延

  二手房之所以能挤出这么多水分,最主要的原因还是前2年的过分膨胀吸水!

  特别是去年楼市最为疯狂的时候,由于新房被限价,二手房价不受束缚,当时市场上就出现了一个奇特的现象:也就是小编上面所提到的一二手房价倒挂。

  而这种现象在最疯狂时,到达何种程度呢?

  小编告诉你:同一个项目,二手房价比新房贵几千元每平,甚至上万每平的都比比皆是。那时候因岛内一手住宅供应极为稀缺,因此岛内房荒局面将进一步加剧,二手房市场便占绝对的主导作用。

  再看岛外,在价格逐步往上走的情况下,购房者的心理价位也在往上提,3万/平内的房源一度被认为是可以接受的、是便宜价的,有些4万/平的房源也更是在可接受的合理范围。

  而今二手房有价无市的局面被彻底击溃,水分被严重猛“挤”! 特别是随着市场行情的“乾坤大挪移”,这样的“聚光灯”时刻逐渐暗淡了下去。甚至有不少楼盘的二手价格已经比新房低了。

  特别是随着二手房新增挂牌量的暴涨,更是增添了一股强大的危机感。

  一方面,目前二手房供求失衡更趋严重。

  数据显示,3月厦门二手房新增挂牌量12934套,暴涨近6成。然而,以3月份的二手房成交情况来看,907套,相比2月的597套增加了310套,但与新增12934套的房源挂牌量相比,这点成交量简直微乎其微。

  由此可见,受限购、去杠杆政策的影响,目前这种“买的人远比卖的人少”的供求失衡的现象日趋严重。

  小编发现,打去年年中起,就连坊间传言“只涨不跌”的岛内也开启了跳水模式。各位房东小主们也不再比谁更能漫天要价,因为现在人们关心的不是能卖什么价,而是能以什么样的价格卖掉。来看一下去年中介在朋友圈抛出的一套房子。

  需要看到的是,现今有些区域更是陷入房源大增,却无人问津的尴尬境地。乐活小镇附近的某房产中介表示,目前挂出来卖的房源很多,但是真正能交易的很少。可以说是寥寥无几!

  由于成交量持续走低,厦门中介行业的整体收入也明显缩水。在2016年楼市成交热火朝天的时候,有一些中介人员的业绩能高达10万甚至更高,现今市场冷下来之后,每月却只能拿底薪。

  另一方面,库存的急遽增加,导致市场的“挫伤”指数进一步加剧。

  伴随着二手房的库存的急遽增加,导致目前已经十分困顿的市场局面更加紧张。为什么这样说呢?主要有两点:

  1、按照市场经济学理论,供远大于求,会造成价值“缩水”。因此,不难理解,二手房库存的增加,势必会对早已“跌不停”的房价带来影响。

  2、大家都有趋利避害的一面,市场好的时候争先恐后地涨价,看到市场冷了、扛不住了,心里难免会不安,进而一种吐货入袋为安的情绪就会不断蔓延开来。特别是投资客,当然了,不少想改善置换的卖家也在动摇抛货。

  可以看到,厦门的二手房市场已经变天,不再是那个无论挂多高都有人来接盘的去年3月。

  观望情绪蔓延,上车捡漏要瞄准时机

  五一前夕,一纸通知的发布,粉碎了很多认为“厦门调控马上要放松”的幻想,观望的情绪进一步蔓延。

  闲不住的吃瓜群众又开始了一番“大轰炸”:

  首先,大部分买房人,都有一种买涨不跌的心理,再加上调控的紧箍咒还未放开,投资投机依然不敢冒然出手。

  其次,现在可以说,出手买房的以自住为住,对于刚需而言,现在的房价确实也是在高位,想买也是有心无力,而改善也不急着马上买房,选择的周期会相对较长。

  尤其是,现在的改善也是要把自己原来的房子卖掉,才能换新房,现在房子很难卖掉,就算想去接盘换房,要么大降价卖,要么继续等待。

  调控的雷霆之击下,厦门的新房价格比较稳定,没有出现大涨大跌,而二手房的涨跌好比坐过山车。

  接下来随着一批2万+地价的纯新盘入市,想在新房市场淘到便宜房源也没那么容易。

  相反,调控摁住投机投资,击碎有价无市的局面,二手房市场还是有很多漏可捡。

  因为二手房市场本身就是以房东个人为主体,市场好的时候争先恐后地涨价,市场冷了,总有要降价变现的人,或是换房的,或是资金链太紧的等等

  调控越严、持续时间越长,降价的个数越多。

  只不过所有二手房小区的价格都大降的概率太小,最有可能出现的情况就是:有些小区价格坚挺,甚至稳中有升;有些横盘微调;有些触底反弹;有些继续大幅度下调。

  对于刚需自住而言,买房的机会点就藏在其中。买房进入到了考验眼里和智商的阶段,不再是随便买什么房子都能赚得盆满钵满,现在选对区域、选对楼盘,比任何时候都要重要!

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