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2018首场土拍大战打响!集美新城宝地能否晋升新地王

2018年04月11日 07:42
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  XMHOUSE消息(文/王嘉欣)4月25日,厦门将迎来2018年的首场土拍,它将成为今年厦门地价走势的重要风向标,备受各方瞩目!

  点击观看全景大图--拍摄/制作 吴志鸿

  先来回顾一下:

  数据整理:厦门中原地产研究中心

  2013-2015年厦门地价处于1万+时代,2016年直接经历了2连跳至3万+时代,2017年有了一定的回落,2万、3万+地价各占一半,那么,2018年又将如何呢?

  4月25日的土拍场上,打头阵的是位于集美新城的2幅住宅用地和1幅翔安新圩的住宅用地,其中集美新城的2幅地的素质极为优质。

  目前集美地王是位于灌口的禹洲J2016P01(楼面价3.3万/㎡),而集美新城的最高楼面价记录保持者是建发2017JP03的3万/㎡(与2018JP01毗邻)。如果集美新城新出让的2幅地拍到最高上限价(3.4万/㎡),将会晋升成为集美的新“地王”。

  本次公告三幅地块均采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让,不设拍卖底价,起拍价与上限价基本与2016、2017年的设置持平。

  4.25厦门拟出让地块位置

  集美2018JP01地块

  位于集美2018JP01地块是集美新城继去年9.15土拍后,时隔半年再次出让的商住地块。

  据悉,2018JP01地块位于集美新城片区诚毅西路(规划)与诚毅北路(规划)交叉口东北侧,土地面积30534.546㎡,计价建筑面积85500㎡,起叫价19.67亿元,竞价上限总价29.5亿元,容积率2.8。经算,该地块起拍楼面价23005.8元/㎡,上限楼面价34502.9元/㎡。

  集美2018JP01地块信息

  该地块除了继续“限地价 竞配建”、“一次性全部对外公开销售”之外,在户型上还强制性要求建设建筑面积144㎡以下住宅,“不得设计为跃层户型”。

  从资金、产品等方面,对利润空间进行了严厉的压缩。复式产品是高地价时代盛行的产品,如今把这一限制会导致复式产品越来越稀缺。

  地块测评

  小编实地走访周边发现,该地块毗邻海翔大道、沈海高速和杏锦路,以及建发2017JP03地块、软件园三期、中交和美新城和西亭安置房等项目。

  2018JP01地块现状

  区域配套

  交通

  地块向南可由杏林大桥直接到达厦门本岛,向北可快速抵达厦门北站和沈海高速,距离已通车的地铁1号线诚毅广场站仅约700米(直线),距离地铁1号线、6号线(规划)中转站点—官任站仅约1.6公里(直线)。

  地铁诚毅广场站

  教育

  教育配套方面,地块坐拥新城幼儿园、厦门外国语学校集美分校这两所临近学校,片区周边还有英才学校、厦门国际学校、杏苑小学、五缘实验学校园博分校等众多文教资源。

  厦门外国语学校集美分校

  医疗

  地块周边拥有集美区妇幼保健院、厦门集美东南医院等医疗配套设施,未来还有集美新城医院(三甲)加持。

  景观

  休闲娱乐方面,灵玲国际马戏城、园博苑、嘉庚剧院、诚毅科技探索中心、市民公园、大明广场(在建)等众多优质资源应有尽有。

  集美市民公园

  优劣势分析

  优势

  ①地块周边通车或规划的道路密集,依靠已经通车的地铁1号线站点和厦门北站,前往岛内外各区或周边城市,都非常便利;

  ②地块紧邻中交和美新城综合体项目,交通便利,商业配套资源丰富;

  ③地块毗邻软件园三期与集美大学城,加之周边楼盘的不断增加,未来区域人口整体素质较好,人气和居住氛围日渐上升;

  ④地块附近一处三甲医院——集美新城医院加持,建成后居民健康能够得到有效保障;另外距离集美市民公园仅1公里,距离集美核心景观园博湾仅2公里,景观资源良好;

  劣势

  相比岛外各新城,该地块自身或周边均无较明显劣势,短板多在于新城发展中各项配套前期的完善程度。

  集美J2018P01地块

  集美杏北片区这次供应商住地,与上次供地已时隔三年。这也是继2014年5月出让国贸天悦项目地块(编号:J2014P01)、2015年1月出让的龙湖春江郦城项目地块(编号:J2014P03)之后,该片区再次供应的商住地。

  据悉,J2018P01地块位于集美区杏林北二路与杏锦路交叉口西北侧,土地面积28608.125㎡,建筑面积80000㎡,起叫价18.2亿元,竞价上限总价27.3亿元,容积率2.8。经算,该地块起拍楼面价25000元/㎡,上限楼面价37500元/㎡(这是厦门土拍史上最高上限楼面价)。

  集美J2018P01地块信息

  该地块同样要求继续“限地价 竞配建”、“一次性全部对外公开销售”,在户型上强制性要求建设建筑面积144㎡以下住宅,并且“不得设计为跃层户型”。该地块出让文件中也并未要求执行“7090”政策。

  地块测评

  小编实地探访位于集美新城杏北片区的J2018P01商住地块发现,该地块紧邻杏锦路、杏林北路和地铁1号线沿线站点(杏锦路站),以及龙湖春江郦城、国贸天悦、中航城A区、园博1号等楼盘项目。

  地块四周均规划有道路,其中地块北侧的“横一路”已建成,但尚未通车。

  J2018P01地块现状

  区域配套

  交通

  该地块紧邻杏锦路、杏林北路,地块四周均规划有道路,周边道路规划也十分密集便利。该地块距离地铁1号线杏锦路站仅100多米,出门即是地铁。

  地铁1号线杏锦路站

  商业

  该地块紧邻龙湖春江郦城三期规划的大型商业体——龙湖天街,预计2020年建成,未来将成为地块及周边项目的重要配套,服务周边居民。

  教育

  该地块周边教育资源十分丰富,除了地块中规划有规模为9班的幼儿园外,地块旁边还有在建的杏苑学校(含幼儿园、小学、初中教育)。周边还有英才学校、五缘实验学校园博分校、厦门第十中学,片区内还有新城幼儿园、厦门外国语学校集美分校等多所高等院校,区域学区氛围相当浓厚。

  医疗

  地块周边拥有集美区妇幼保健院、厦门集美东南医院等设施,未来还将有集美新城医院(三甲)加持,建成后地块及周边居民健康将得到有效保障。

  景观

  地块所处位置拥有目前岛外少有的核心景观资源,地块紧邻杏林湾景观带(含园博苑)、集美市民公园,两处景观将成为未来地块居民日常步行休闲的好去处。

  优劣势分析

  优势

  ①地块周边通车或规划的道路密集,距离地铁1号线站点杏锦路站只有100多米,经地铁等交通出行前往岛内外各区或周边城市,交通便利;

  ②地块紧邻龙湖春江郦城三期天街项目,通过便利的交通可达中交和美新城综合体、世茂璀璨天城综合体、集美万达广场等和岛内各大商圈,商业配套资源丰富;

  ③地块毗邻软件园三期与集美大学城,周边在建楼盘众多,未来区域人口整体素质较高,人气和居住氛围也相当优越;

  ④地块附近有集美新城三甲医院加持,将有效保障周边居民的健康生活;距集美市民公园仅1公里,距离集美核心景观园博湾仅2公里,景观资源良好;

  ⑤地块紧邻杏林湾核心景观带,临近集美市民公园,周边景观休闲配套级别高,地块项目建成后还有一定的景观视野。

  劣势

  与岛外各个新城情况类似,地块周边配套仍存在些许的不足,但相比马銮湾、环东海域、灌口片区、翔安新城等区域,该地块所处位置在各项配套上的完善程度已算最高,区域宜居水平已和岛内部分核心区十分接近,虽有不足,但仍是宜居之地。

  翔安X2017P07地块

  本次土拍的重头戏是集美新城的2幅地块,尤其是杏林大桥桥头地块,极有可能冲击厦门“地王”。相较之下,翔安X2017P07地块则要显得逊色许多。不管是位置、配套、交通、发展前景等,可以说是全方面的落后。地块综合素质到底如何,下面就和小编到新圩一探究竟。

  翔安X2017P07地块信息

  翔安X2017P07位于翔安区新圩镇进场路与新市桥路(规划)交叉口西北侧,土地面积30592㎡,建筑面积(计价)45130㎡,起叫价9.03亿元,上限总价13.54亿元,地块起拍楼面价约20008元/㎡,上限楼面价30002元/㎡。

  出让要求方面,与集美出让的两块地无差,依然是“限地价 竞配建”、“一次性全部对外公开销售”。但是,这幅地要求“90㎡以下住房面积占比不低于70%”,建筑风格必须是新闽南风格。

  地块测评

  从实地探访情况看来,该地块周边较为原始,主要以山林和田地为主。东北方向紧挨着首开万科白鹭郡项目(万科X2016P02、万科X2016P03地块),北侧和东侧是尚未开发的山林。

  整体地势较高,或许会给后期的地块规划和施工建设带来一定的困难。

  X2017P07地块现状

  区域配套

  交通

  地块紧邻马塘路,周边还有新曦大道、进场路、新曦西路等主干道,可快速连接324国道、泉厦高速、沈海高速等,通往翔安新区和同安老城区也相当便捷。

  另外,新圩公交总站与该地块距离颇近,当前已有712、713、752路等公交线路,可直达翔安、厦门岛内。

  商业&休闲娱乐

  地块距离新圩镇老城区的距离大约在1000米左右。就目前来看,生活配套很大程度上都在依赖新圩老城区。城区内零星分布的小型超市、便利店等倒是不少,但是缺乏大型商业配套,极大程度上限制了购物消费范围。

  在休闲娱乐方面,地块周边也都是山林田地,缺少日常休闲场地,公共配套设施也较少,在短期内这种情况很难有所改观。

  教育&医疗

  尽管周边已拥有新圩中心小学、新圩中学、上宅小学、诗坂中学等基础教育资源,但这些学校与地块的距离都比较远,而且教学规模和教学质量比较有限。

  目前地块周边的医疗以村镇小诊所、小药店为主,缺少大中型医院。新圩中心卫生院算是较为正规的医院,距离地块也有将近3公里的距离。

  周边项目

  目前周边已有万科白鹭郡、中澳城等住宅项目。2016年新圩板块先后出让了两幅商住用地,均被万科集团收入囊中,楼面价分别为22337元/平方米和22169元/平方米。此次新圩万科再落一子的优势较为明显。

  优劣势分析

  优势

  翔安X2017P07地块地势较高,视野和私密性较好。该区域作为翔安老镇,周边社区成熟,具有一定规模的人口与基础设施,人居氛围比较浓厚,而且商业配套数量较为可观,教育配套也还过得去。地块本身的容积率较低,不足1.5,这有利于打造空间环境优美、舒适的改善型宜居产品。

  劣势

  大型商业设施、高端教育资源、尖端的医疗水平、高水准的养老生活配套等都相对缺失。

  没有地铁规划在未来可能会给新圩的地区价值大打折扣,原本地理位置就相对较偏,很大程度上加大了出行的时间成本。

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