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2018首轮降价潮来袭 厦买房最佳窗口期或在二三季度

2018年03月02日 07:22
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  XMHOUSE消息(文/王培)春节小长假刚刚过去,2月24日,国家统计局发布《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,多少有点借鉴意义。

  如果你真正细致观察数据、认真剖析楼市,就能从其中读到一个重要信号:2018年楼市新一轮调整的大趋势已经确立!

  楼市有可能因为过去一年左右的透支而在2018年年中之后进入调整期。房价一旦回落,这11个城市将最先开始“大幅降价”或“降价潮”。

  厦门就在这“11个城市”的名单之内,作为普通购房者的我们究竟应该怎么办?

  同策研究院

  这11个城市将遭遇“降价潮”

  全国70大城市房价继续退烧,同比环比涨幅均明显继续下滑。调控政策特别是信贷收紧的政策,继续抑制房价上行。

  根据1月份国家统计局的房价数据显示:

  同比价格上涨明显的城市主要有哈尔滨、沈阳、贵阳、西安、昆明、北海、大连、常德等城市。同比涨幅均超过10%。

  就重点监测的15个热点城来看,其中11个城市价格低于上年同期水平,热点城市楼市基本面正在发生改变。

  从同比数据看,11个城市的新建商品房住宅价格出现了下调,主要有深圳、无锡、福州、南京、成都、北京、杭州、郑州、合肥、上海,基本都是调控力度最大的一二线城市。

  二手房厦门跌幅第一,北京跌幅第二,同比与环比下调的城市,最主要的特点都是2017年执行了历史最严格的调控政策,持续加码调控。

  所以,楼市表现与城市调控政策力度同向。调控力度大的城市房价涨幅缓,调控力度最大的城市出现了同比下调。

  同策研究院首席研究员张宏伟认为,历轮楼市进入调整期都会有“大幅降价”或“降价潮”现象的发生。当本轮楼市调整大趋势确立之后,“大幅降价”或“降价潮”这种现象也不会避免,预计会在2018年的二三季度会集中发生。

  那么,哪些城市会本轮楼市会进行“大幅降价”或“降价潮”?同策研究院数据显示,当一个城市的房价上涨情况明显大于这个城市的投资价值时,这个城市房价必然会出现回调。

  当价格上涨偏离城市价值越大时,比如,深圳、厦门、南京、温州、福州、大连、合肥、南昌、海口、石家庄、长春等等,这些城市的房价往往容易最先开始“大幅降价”或“降价潮”。

  银行预警信号

  抵押贷叫停、消费贷严禁流入楼市

  继各大商业银行上浮房贷利率之后,银行又频传大消息。

  近日,厦门兴业银行发出“温馨提示”:消费贷资金不得直接进入股市或房地产,否则会要求提前还款。

  众所周知,近几年流行使用的住房抵押贷、消费贷是放大商品房金融功能的重要手段,也是投机炒房客熬过楼市“寒冬”的重要粮草,如今各商业银行纷纷表示,要坚决坚决执行国家关于房地产市场调控的政策,严控信贷资金违规流入房地产市场。

  昨日(2月28日)又传来消息,中信银行已暂停在北京200万元以上个人住房抵押贷,对此,中信银行回应表示:

  自2017年3月起,国家加大房地产市场调控工作的部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加之北京市“因城施策”的大背景下,我行坚决执行国家关于房地产市场调控的政策,对北京地区相关产品的信贷政策及时进行调整、传导、落地。

  新华社此前刊文称,从国务院到主管部门,对于房地产调控须强化地方政府主体责任,坚持分类调控、因城施策,政策信号是明确的。

  房贷利率上浮、抵押贷叫停、消费贷严禁流入楼市....由此可见,2018年银行信贷收紧的信号越来越明显。

  央行发布的2018年1月金融统计数据则显示,住户部门贷款增加9016亿元,其中,短期贷款增加3106亿元,中长期贷款增加5910亿元。2017年1月住户部门中长期贷款增加6293亿元。该项同比少增383亿元。

  关键时刻来临

  普通购房者应该怎么办?

  春节小长假结束首周(2.19-2.25),厦门一手住宅成交111套,日均成交约16套;二手住宅仅成交42套,其中仅有3个工作日有备案记录,日均成交14套,楼市成交量依然延续之前低位徘徊态势。

  厦门的二手房市场也面临着两大窘境:1.价格高的房子有价无市,挂了大半年都卖不掉,甚至已经一降再降;2.岛外偏远地方的房子开始大幅缩水。

  作为普通人,2018年我们究竟该买房还是卖房?

  现在一定要认清形势,这是一场高位对决,现在是关键时刻。无论从中央的金融政策,土地政策,以及战略部署,都还继续强调控的思路。唯一不确定的是地方上的态度。

  所以,现在楼市基本面分为三类:

  一类是一线城市和几个热点二线,在楼市强调控的背景下,他们被政策紧盯,价格将继续稳定,北京上海特大城市在人口政策的共振下,楼市将逐渐下行。

  第二类是三线四线五线城市,也就是不在这70个大中城市之列的地方,楼市跟风涨过之后,将马上归于平静,价格越高流动性也就越差,最后就是高价买来的房子无人接盘,突然发现自己才是那个接盘侠。

  第三类最不确定,那就是几十个省会二线城市,人口政策将影响楼市的方向,如果人口政策放开,全省的年轻人都会涌入省会,甚至跨省流动。这就形成了吸附式发展,也就是说省会繁荣,而地级市暗淡。抢到年轻人的省会房价还会坚挺甚至上涨,而年轻人流出的地级市楼市会流动性崩溃。

  对于厦门的自住来说,今年第二、第三季度是买房的好时机。一方面,二手房的价格继续回调,另一方面,很多限价的新房要大批量推出市场。

  2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大,预计2018年年二三季度,处于回款目标、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多的房企会选择以价换量。

  对于厦门的房产投资来说,对于3年左右的短线投资而言,有3个重要的参考指标:1.该区域二手房1年来的跌幅;2.新房与二手房的价差;3.租金涨跌情况。

  过去2年,我们在厦门买房,没有人会去考虑附近的租金,觉得只要是厦门的房子就可以买买买。然而,现在你可能要思考你房子所在的地方,会不会越来越繁荣、人口越来越多,因为,你得把房子顺利变现,否则就是一场炒房投机的击鼓传花游戏。

  对于5年以上的长线投资而言,看规划、基建和土拍,规划越高端、配套越砸钱、地价越高昂,就越有未来!(新华社、中国经营报、同策咨询研究中心、大伟看楼市)

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