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全国限购松绑第1枪打响调控转折点已来!?厦门会跟吗?

2018年01月07日 07:11
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  XMHOUSE消息(文/吴佳铖)放松调控不再“偷偷摸摸”,国内两座城市近日相继正式放松限价、限购政策!

  其中,与厦门一起并列楼市四小龙城市的合肥,其国土局和物价局在回复网友提问时,公开表示:商品房应由开发商自行定价,且2016年11月之前出让地块不限价。

  而在昨晚,甘肃兰州多个部门联合发文,对部分区域正式取消限购。兰州也成为此轮楼市调控开始后,首个松绑限购的城市。

  

兰州房管局官网截图

  壹

  我们先来看看这两座松绑限购限价城市的具体放松举措是什么。

  合肥的松绑限价措施,来自于网友对当地开发商囤地行为的投诉,网友称“一些开发商今年拿的地,楼面价都达到10000元左右/平,你们却限制他们的备案价格”。当地国土局和物价局回复表示,政府价格部门不得核定商品房价格,在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有与限价有关的规定。

  很显然,合肥此举传递的信号便是该地限价已部分松绑,2016年11月前出让的高价地,是可以突破区域限价,卖更高的价格的。

  再看兰州,在该地多部门昨晚联合下发的通知中,明确“取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。”此外“城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。”

  兰州通知中有关取消限购的表述

  兰州对于限购松绑的表述十分直接,除了取消部分区域限购政策外,还对未取消限购区域的限购程度进行放松,社保证明和纳税证明不必继续提供。

  这两座城市相继放松限购限价的举措,与之前南京、武汉、郑州等8个城市,通过放松人才落户门槛,变相放松限购的行为不同。它们的发声都是直指已有的限购、限价行为,国内楼市调控风向也从通过人才政策变相放松,向直接放松限购限价政策转变。

  贰

  看到这里,估计有人会问,不是前两天中央媒体还放话,说未来一、二线城市“五限”政策仍将持续,限售还要推广到三、四线城市吗?地方的动作难道在打脸?

  事实上,像南京、合肥这样的二线城市,“五限”政策也确实是在持续,限购、限价也只是通过放松人才落户门槛,特定时点前出让的居住地不限价来“开个窗户”。“大门”暂时还是关着的。

  而像兰州这样的三线城市,本身就不属于要执行“五限”的一、二线城市之列。而且在昨晚当地出台的新通知里,还明确提出进一步强化价格备案制度,实行住房限售措施。明确响应中央限售推广到三、四线城市的要求。

  兰州通知中有关实行限售的表述

  另据中原地产首席分析师张大伟的研判,这轮调控政策调整的城市,基本有两个主要特点,即:

  去年土地市场收入明显降低,市场库存明显分化,特别是兰州,主城区无房可买,郊区供应量大。

  房价已有所平稳,在限价下市场价格同比降低,但前期大量的高价盘已签约未备案,或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。

  在前几天,任志强还刚刚表示,2018年政府限价及其它楼市调控手段会不会放松,主要得看地方政府有没有钱。“现在很多地方政府的财政已经比较紧张了,而我们房地产就是夜壶,夜壶总是在尿急的时候才用”。

  显然,像南京、合肥、兰州这样的城市,在充分贯彻中央有关调控“因城施策”的原则后,通过给此前调控政策“开窗户”的方式,既给自己的土地财政解围,又给部分迟迟无法发售的高价盘解围。既不给调控完全松绑“开门”,又开个“大窗户”,给憋了一年有点紧张的自己和开发商“透透气”。

  叁

  算上合肥和兰州,全国现在已有10座城市或正式,或变相放松了楼市调控政策。厦门会成为第11座城市吗?

  在解答这个问题前,我们先回看下张大伟有关调控政策调整城市两大特点的论述。据统计,厦门2016年出让商住地收入达476亿元,而去年的出让收入是402亿元,同比下跌15%,符合张大伟“去年土地市场收入明显降低”的论述。

  厦门去年最后一场商住地土拍现场,参拍开发商稀少

  至于“市场库存明显分化”,岛内新房早已“一房难求”。岛外新房市场开始出现销售分化,部分新盘现在还能取得旺销成绩,而一些地段和售价没有优势的新盘,已出现明显滞销的情况。

  不过厦门还未出现“限价下市场价格同比降低”的现象,根据国家统计局最新统计,厦门11月新建商品房同比仍有2.3%的涨幅,在15个热点城市中涨幅居第二位。不过厦门确实有一些“地王项目预售价监管导致亏损无法入市”,其中有的项目已憋了近一年。

  因此综合来看,厦门只能说部分符合张大伟所说的调控政策调整城市应有特征。要想松动调控在短期内恐怕还不现实。不过在半年至一年的时间里,随着厦门楼市基本面进一步改变,调控松动的概率确实可能增大。去年底厦门大学教授戴亦一在解答“厦门限购何时取消”问题时,就曾提到要关注北上深限购政策放松动向,厦门政策往往是跟在它们后面的。

  当然,如果按照任志强的看法,楼市调控是否松绑,还取决于地方财政钱够不够,“尿急不急”。对于厦门“尿急不急”,我们并没有什么独家数据可以做判断,这里就摘录一个网友的观点,供大伙参考。

 

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