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戴亦一:2018年房价没大问题 但要谨防中长期风险

2017年12月31日 06:46
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  XMHOUSE消息(文/连和)昨天(12月30日)上午,由XMHOUSE主办的2018厦门新年购房节,在厦门保税区宝象红星美凯龙正式开幕。

  在下午举行的购房节首场重磅活动——购房置业高峰论坛上,厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师,厦门大学金圆研究院理事长戴亦一,发表了主题为“房价背后的逻辑——谈谈楼市拐点与财富风险”的演讲。

  戴亦一在演讲中提出:

  房价不可能天天涨,总会有下调的可能性,不过在2018年房价不会有大问题,而在2018年下半年或者2019年房价还有可能再反弹上涨。整个房地产行业机会期还有3到5年,不过机会期结束后,如果一些现在累积的风险爆发,房价就可能迎来拐点。

  楼市拐点成热门话题

  最近,楼市拐点成为热点话题, 主要基于人们对楼市后续演变不确定性的担心——过去20年,中国房地产很好做预测,因为经济一直在上行,城镇人口一直在增加,印的钱也越来越多,所以中国房价整体上行是必然。

  

厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师,厦门大学金圆研究院理事长戴亦一

  但是中国楼市发展到现在,很多人手头的房子已经多了,以前在房价低的时候会想厦门房价一平会不会到5000?现在厦门房价一平都5万了,房价已经太高,不太可能重现过去7、8倍的房价涨幅,这些人就在想自己会不会成“接盘侠”。

  而且,眼下国内实体经济表现并不好,这几年很多人生意不好做,很多外资在撤资,民营经济艰难,国企负债经营。像厦门这样很吃“人口红利”的城市人口增速也在放缓,一些人甚至卖掉手头厦门房子移民到其它城市,经济和人口似乎都出了问题。于是很多人不能像以前一样那么容易做预测,很多人就在想楼市拐点是否存在?要在什么时点赶紧把手头房子卖掉?

  中国房价只涨不跌的奥秘

  在谈楼市拐点之前,戴亦一先回顾了几个提前唱空中国楼市的专家观点。比如2013年6月发表“如果你有多套房子,出手;如果你是成功人士,出海”言论的瑞信董事总经理陶冬博士。比如在2013年劝大家“赶紧卖掉房子,一套都不剩”的深圳大学当代金融研究所所长国世平。历史证明这些人都被无情“打脸”,如果一些在深圳持有物业的人听从他们意见卖了房,估计现在“要哭晕在厕所”。

  戴亦一认为,这些人之所以没能准确预测中国楼市拐点,主要原因是没认识到中国国情的特殊性,习惯用国际准则去预测中国的事情。“毕竟中国是‘神州’嘛,和外国不一样”。这也让中国的房地产成为过去最好的投资工具,它兼具高收益和低风险的特征,之所以低风险是因为过去房价只要一跌,政府就会出来托市,直接将风险化解。

  针对中国的“特殊国情”,戴亦一从多个角度做了分析:其中土地供应“半市场化”,房地产金融属性过高,户籍制度带来意外城市化红利,中国居民的超高储蓄率都是让房价“只涨不跌”的原因。不过戴亦一也认为,经济规律不会一直不起作用,能让房价下跌的最关键因素还是实体经济发展。不过,中国经济过去40年并没有遭遇大经济危机,实体经济没有大问题,这在世界经济发展史上都是奇迹,而造就这一奇迹的根源是中国特有两大“神器”:基建和房地产。

  中国经济“神器”并非永远能用

  戴亦一表示,每当中国经济遭遇一些困难,中国就会动用这两大“神器”,比如堆基建:赶紧多建高铁,建地铁,建机场。再比如开启印钞机器,热钱大量涌入基建和房地产市场,而房地产市场还间接拉动实体经济,不过这当然也是中国特有的现象。

  但现在看来,中国经济的这两大“神器”并非永远能用,比如的基建面临后劲问题,地方债务规模庞大,制约基建后续投入。天量的M2,外资撤离和人民币的贬值压力也掣肘更多资金投入基建领域。而实业投资又遭遇到产能过剩问题,房地产投资同样结构性过剩问题,很多写字楼开始空置,一些商业地产也不景气。

  房地产红利同样不是“取之不竭”。戴亦一认为这方面的红利能用多久,关键要看国民储蓄率变化和城市化水平。看这两个数据的表现,基本就可以知道中国楼市机会期还有多久。现在看来,中国居民部门的债务,已经越来越“西方化”,居民储蓄率已经没有以前那么高了。加上人口红利的减少,城市化进程的进一步推进,综合看来楼市拐点有可能在3到5年后出现。

  也正是基于这个判断,戴亦一认为:

  未来3到5年“很多关注中国楼市的人晚上还是可以好好睡觉”。但是3到5年后就要警觉起来,那时拐点是否确定来,还要看接下来国进民退情况,看经济转型情况。

  “特殊时期”投资有4条基本原则

  既然楼市拐点有可能在3到5年后出现,那么在这个“特殊时期”,投资就要格外注意一些东西。戴亦一在此总结了4条投资基本原则:

  1.资产的安全性重于收益性

  2.资产配置的美元化与负债的人民币化

  4.轻资产的经营模式,具体可参考田明的朗诗、宋卫平的蓝城、王健林的万达

  5.警惕明斯基时刻的到来——密切关注风险系统性爆发的临界指标

  戴亦一还再次强调了三个判断楼市风险临近的重要指标:

  1.密切关注实体经济的倒闭率

  2.密切关注北上深广等城市的限购政策取消

  3.密切关注美元黑市汇率及外汇黑市的活跃程度

  戴亦一认为,趁现在配置一些硬通货,还为时未晚,这些硬通货包括美元、欧元等外币;海外资产(海外房地产、股票、比特币及保险);优质房地产(一线城市+强二线城市);茅台;黄金;古董艺术品。并再次警告“不要以为房价永远不会跌”,就像当年去相信泰坦尼克号“永不沉没”一样。泰坦尼克沉没后,有统计表明头等舱人员幸存率达63%,二等舱人员幸存率达43%,一等舱之所以幸存率最高,是因为他们最先看到“冰山”,看到风险的存在。

  对于今天戴亦一的演讲,粉丝做出了自己的理解。一起来看看粉丝的神归纳:

  对于今天的演讲,你有什么见解,欢迎在文末留言,小编扶你上墙。

  给厦门购房者的建议

  演讲结束后的观众问答环节,戴亦一解答了多个有关厦门楼市和投资置业的关键问题。

  问:厦门限购何时取消?

  戴亦一:这个问题其实应给厦门市长来回答,我的观点是限购明年有取消的可能,近期是不可能取消的。接下来也要关注北上深广限购是否取消,厦门楼市政策往往是跟在他们后面的。

  问:现阶段改善置业需求该如何配置房产?

  戴亦一:现在有钱有条件还是要住好一点,而且现在也是改善置业的一个好时机。前段时间住建部长王蒙徽还表示,明年要“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。改善需求是被政府支持的。

  对于年轻人的改善需求,我觉得重点关注好的学区房。年纪大一些的要多考虑环境因素,位置稍微偏一点的没关系,关键是周边配套要好,又有更宽敞的居住空间。有些人把郊区的别墅,比如长泰的山外山、桃李春风当作自己的第二居所,这样生活品质确实会提升很多。

  问:岛内200平以上的大户型是否可以继续持有或购买?湖边水库会不会成为第二个五缘湾,成为岛内新的豪宅片区?

  戴亦一:第一个问题,现在厦门180平以上大户型表现坚挺,主要一是因为放开二孩,人们对大户型的需求提高了,一些人需要更大的居住空间和更多房间居住。二是因为有钱了,住大平层也是一个趋势。回到大平层的家很轻松,不用上下楼,而且在厦门这边,别墅一般都很潮湿,北京那边很干燥住别墅就还好,这边就不一样,而高层的大平层就不会有很明显的潮湿问题,比较干燥,而且也相对别墅更安全一些,所以从自住角度是可以考虑的。但鉴于大平层的高总价特性,从投资层面讲就不推荐了。

  第二个问题,岛内豪宅还是筼筜湖区域的最好,比如说那边的帝景苑,各方面条件确实很出众。五缘湾现在也很不错,主要是那边的配套起来了,不过那边有一个风口的问题。湖边水库那边主要是开发空间比较有限,而且还有环境上的一些短板,所以还是很难追上五缘湾片区的。

  问:4月以来,厦门二手房量价不断下调,这个状态会持续到何时?手中多套二手房是全抛还是留一部分?

  戴亦一:厦门二手房价今年回调了差不多百分之十几,现在二手房价看上去整体跌很多,其实也不尽然,这里一方面有挂牌价因素,一方面也要看地段,有的地段跌的多,有的比较少。而很多人因为一二手房价倒挂的原因,能买一手房就不买二手房。按照整体趋势,我觉得厦门二手房价要到2018年底甚至2019年才能到底。而只要限购有所放松,房价就可能上去了。

  至于你说手中二手房全抛还是留部分,我觉得要根据个人情况进行配置,个人资产90%都是房子的,建议减持20%。主要因为接下来房价还会涨,所以不要一下子把房子全抛掉,过个2到3年房价再涨起,你再减持一部分。总之短期内不要恐慌,而越往后就不要抱太大希望了,房地产最黄金时期已经过去了。

  问:厦门岛内一些老破小学区房的投资性,抗跌性如何?

  戴亦一:房子会慢慢回归到居住属性的,所以那些电梯老坏,经常漏水,物业很差,在居住上存在各种问题的所谓老破小,从投资角度看确实很糟糕。不过你说的岛内带学区的老破小,比如湖滨一里,槟榔,这些老破小因为带了学区,价值就不一样了,而且未来这里还有城市更新潜力,就是厦门以后要做旧城改造,这里是要按市场价格赔钱的,所以做投资还是可以考虑一下的。

  当然,厦门楼市的发展,也离不开厦门城市的规划与发展。今天下午的论坛上,原厦门市城市规划设计研究院院长、福建省规划专家王唯山,在主题为“厦门-高颜值生态花园城市人居展望”的演讲上,提出了厦门城市规划的3大战略、6大方向,我们将在2018年1月1号重磅推出,希望能为你新一年厦门置业提供参考,敬请关注。

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