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银监会下狠手!2018厦门刚需买房的机会来了?

2017年12月26日 06:30
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  XMHOUSE综合消息 临近年关,楼市密集发声。住建部话音刚落,银监会又下狠手了!

  近日,银监会发布《关于规范银信类业务的通知》,分别从商业银行和信托公司双方规范银信类业务,并要求加强银信类业务监管, 明令禁止了银行绕道信托违规输血房地产。

  联系到前几天,2017年中央经济工作会议,锚定了未来3年的三大攻坚战,排在第一位的就是:防范和化解金融风险。

  不管是地产、实体的风险,根子都在金融,核心是管住不合理的杠杆。不难看出,这不是短期内抑制泡沫那么简单,而是要在长期内“去杠杆”。

  政策难松绑,再加上金融去杠杆,2018房价还能无畏无惧地上涨? 楼市已到历史大顶,苦日子还在后面!

  房产“杠杆牛市”落幕

  苦日子才刚刚开始?

  众所周知,在房地产“杠杆牛市”的背后,是货币信贷宽松的土壤。

  包括厦门楼市在内,上一波大行情,敢于贷款炒房的都成了人生赢家,不敢加杠杆的都跑输市场。而地产与金融联姻,也让开发商做大了资金规模,跑马圈地,高价拿地,成为推动房价上涨的“资金大潮”。

  杠杆率有多高?据统计,2006年以来,我国非融资企业部门杠杆从96%飙升到144%,这10年间,钱借得我们自己都害怕,所以必须要控制。

  再具体到房地产,据中原地产研究院发布的统计数据,截至2016年上半年,房地产行业资产负债率为79.72%,直逼80%的警戒。

  房地产像磁场一样吸附着资本不断流入,房企高价拿地,房价水涨船高。对此,经济学家齐俊杰表示:房子涨价,然后有贷款,银行给了贷款,央行才要投放更多的基础货币,投放多了,钱多了,房价就更涨,这才是一个货币创造的链条。

  他认为,2017年的金融监管非常严格,可以用踩刹车来形容,但是金融杠杆,在短期内不会消失。原有的企业杠杆,都加在了居民身上,最主要的表现就是这两年房地产的火爆,居民端的整体杠杆率已经接近了50%。

  因此,综合来看,此前所谓“去杠杆”,其实这两年只不过是债务杠杆转移了。开发商虽然借钱不容易了,但好在销售还行,回款很快,所以日子也还过得去。但是现在情况不同了,防范化解金融风险系是接下来国家的攻坚目标,今后对于政策限制领域的监力度可想而知。

  除了银监会规范银信业务,明年这种杠杆转移,估计转不动之外,齐俊杰认为,真正的回收货币,抽贷,缩表,应该会发生在2018年。房企会发现借钱很难的同时,销售也会很难的情况,所以企业的苦日子还在后面。

  楼市已到历史大顶

  2018年成交大概率下跌

  此外,业界人士认为, 2017年中国楼市的销量已经构筑了历史大顶。

  回顾历史,国内住宅成交分别在2009年、2012年和2014年出现过三次负增长,同时也伴随着房价涨幅的回落,2018年,商品房销量必然会出现负增长,同时房价涨幅也将进一步回落。

  未来几年,在“房住不炒、租售并举”的政策严控下,房价即便不跌,总体看至多也只能走L型。

  而易居研究院院长杨红旭也预测,2018年楼市成交面积,大概率下跌!他认为,2017年商品房销售量保持了较高增速,全年成交量达到历史最高点,随着2018年楼市降温,商品房销售量也将有所回落。

  再从目前市场现状看,观望情绪逐渐变浓,很多人开始担心,现在入市成为接盘侠、成为被收割的韭菜,一步不稳,就掉坑里。越来越多的投资客收手了,或许还真应了任泽平的预测:2017、2018年炒股,2019、2020年炒房。

  厦门楼市短周期见顶

  投资投机在悄悄出货

  在谈论2018年的厦门楼市之前,我们再来看一眼2016年。

  这一年对厦门楼史如此重要,因为它发生了2件大事,直接影响了未来3-5年的房地产发展方向,尤其对2018年将产生直接影响!

  第一 : 2016是地王年,是房价的直接推手,彻底撕开了厦门楼市欲望的口子。

  第二:2016是调控年,是房价的直接杀手,彻底摁住了楼市这头洪水猛兽。

  这两股力量交织在一起,将很多人都打蒙。当有人还寄希望地王盘催涨房价的时候,资深投机投资却在悄悄出货了....

  2018年,厦门楼市短周期见顶,市场的残酷和理性将表现得淋漓尽致!

  首先,厦门新房成交量见底,开盘去化率4-6成。

  厦门楼市的销售成绩也不再是长红一片,无论你是改善盘,还是豪宅盘,最近,很多开发商挑灯夜战,不是为了签约,而是商量销售策略。

  这样的情况会持续到2018年,原因有三:

  1.低地价的老盘都处在清盘阶段,高性价比的限价房源不足,推盘节奏缓慢,难以撬动成交。

  2.高地价的新盘依然无法摆脱限价的束缚,以推别墅产品为主,房源较少,高总价低成交。

  3.投机投资在观望,刚需购买力有限,改善手上的房票珍贵且资金压力大,出手十分谨慎。

  如果没有形成新的强大购买力作为支撑,这样的局面难以被打破。政策面放松,放宽改善的购房门槛成为新房成交的救命稻草!

  其次,厦门二手房价见顶,投资投机开始出逃。

  近期,厦门二手房出现了年底成交翻倍的现象,然而,这一波跟今年3月的画风完全不同:年初的那一波是量价齐升,而现在却是量升价跌。

  2017年春节后那一波是散客投资出逃或置换,资深大投资客、炒房投机入场;2017年底是投资散客往里冲,资深大投资客、炒房投机却在抛盘。

  原因有以下3点:

  1.高地价项目基本都以别墅产品为主,集中在6万+/㎡,对普通高层二手房价格没有形成刺激,而且土地市场还在持续降温,高地价催涨房价的预期已被打破。

  2.不仅是向银行借钱,厦门的民间借贷也非常发达。所谓的炒房投机、大投资客基本都是高杠杆买房,持续的有价无市+债务到期,套现掌握现金流尤为重要。

  3.房价严控涨幅,每个月的债务压力十分巨大。而且信贷持续收紧,市场风险增大,因此,现在需要出来喘口气、避避险。

  房价涨幅与信贷、高杠杆有直接关系。中央工作会议定调,未来3年金融领域将保持高压态势。厦门二手房价格早已周期性见顶,先知先觉的投资客在开始出货“过冬”了。

  眼下,临近年关,回过头来看看市场本身,不少粉丝迷茫了:既怕踏空,又怕追高,进退维谷。不过,有两点是事实:

  第一, 冲动型的投资,请赶紧按下暂停键。这一波牛市已过去,闭眼就能赚钱的日子,先告一段落吧。

  第二,厦门楼市的销售成绩也不再是长红一片,虽然高价新盘扎堆,蓄势待发,但最近很多开发商挑灯夜战,不是为了签约,而是商量销售策略。

  第三点,观望情绪逐渐变浓。牛市的时候,买房时只要想着:能不能抢到?现在,市场需要调整和喘口气 。政府给大家创造了非常好的去观察和等待楼市的一个窗口期,大家可以用好它。(齐俊杰看财经、杨红旭楼市研究、厦门中原地产)

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