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二手房周成交同比上涨7成 厦年底最佳购房机会来了?

2017年12月18日 06:44
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  XMHOUSE消息(文/吴佳铖)这几天,低靡已久的厦门二手房市场,又有点小沸腾,不少人的朋友圈里会看到这样的消息:

  有人说,中介又在乱传消息,不过这次他们说的是事实。

  根据厦门官方数据,从12月初开始,厦门二手房成交数据便一路攀升,二手住宅日成交量从12月1日-15日,分别为74套、16套、17套、75套、75套、90套、81套、81套、28套、8套、102套、89套、75套、139套,44套。本周共成交566套,成交量同比上月第三周的326套上涨7成多。

  左:昨天(12月15日)二手房成交数据,右:11月18日(11月第三个周六)二手房成交数据

  12月14日这个成交量,也是厦门开放周末二手房过户后最高的周末单日成交量。在今年8月厦门刚开放周末二手房过户时,很长一段时间,厦门周六、周日的二手住宅成交量经常在10套左右徘徊。

  迅速向上刷新的成交纪录,是否意味着,已“速冻”半年,前不久还传出降价200万抛房的厦门二手房市场,开始“解冻”? 是触底反弹? 还是昙花一现?

  壹

  关于这轮二手房成交的回暖,很多人早在11月29日厦门地税局通告明年1月1日,调整更新存量房交易计税评估价时,就已预见到。

  

厦门地税局官网有关调整二手房计税评估价的通告

  当时舆论认为,由于评估价可能的上调行为,将会导致很多人在明年1月1日过户多交大几十万税款。为了避税,抢在今年12月快速过户,就会是他们避税的最好选择。而这部分为了避税而赶过户的人,必然会推高厦门二手房成交量。

  可事实却是,因评估价上调而要缴纳很多税费的那批人,早已被业内证实是全款买房的那“一小撮”。绝大部分通过正常房贷渠道买房的购房者,受这次评估价上调的影响较小。

  那么,厦门二手房市场上多出的“4倍”成交量,都是从哪冒出来的?

  一种更为合理的解释是,一些对房地产市场并不十分了解的购房者,偏听偏信有关明年年初“购房税费要猛涨”的歪曲言论,以及部分“12月31日限购解除,房价将大涨”的谣言,造成“羊群效应”,开始抢着去过户。

  如厦门高鹏房产总经理付强就表示:一些客户对于税费调整没有认知清楚,害怕多缴税,匆忙入市也是有可能的。

  还有一种可能,就是由于厦门“限贷”政策影响,一部分赶过户的全款交易者,实际上是通过某些非房贷路径凑足全款的“伪全款者”。他们通过抵押贷、消费贷乃至一些私人放贷渠道,获取到购房全款,也得“共享”明年1月1日后那些真正全款买房者多交很多税的尴尬。所以为了避税他们也不得不和“真全款者”一起抢过户。

  现在可以肯定的是,原先厦门官方预计“影响不大”的评估价调整,已经借由上述一系列连锁反应,造成了超预期的“影响”。本身应当平静的12月厦门楼市,也因这枚“惊雷”,可能产生更多变化。

  贰

  在研究厦门二手房市场这轮“狂飙突进”带来的后续影响前,我们先来瞧瞧新房市场。

  从11月底至今,厦门新房市场已连续批出4张住宅预售证,包含578套房源。这是近两个月来最大一波新房供应潮。值得一提的是,在未来1个月里,还将有上千套住宅房源可能取得预售资格。这里头包含了一些宣传已久的地王和准地王项目。这千余套房源将在短时间内大大推高厦门楼市的供应。

  

半个月时间4个楼盘500多套住宅房源获批

  然而在需求层面,厦门一手住宅库存仍保持13000套以上的相对高位,按照厦门11月720套的一手住宅去化速度,需要18个月才能去化完毕,接下来持续增加的新房供应,必将继续让厦门新房市场向供过于求倾斜。

  

截至这周五,厦门可售住宅套数维持在1.3万套以上水平

  而在二手房方面,12月这波“过户潮”必然会让很多原本打算今年年底,明年年初买房的观望客群提前出手,从而导致明年1月厦门二手房需求进一步减弱。

  但二手房市场仍在源源不断增加近两年交房的次新房房源,供应端并没有因为12月这波成交潮有太大消耗,这让厦门二手房市场供过于求的局面比新房市场来的还要严峻。

  显然,新房、二手房市场短期供求关系的再度变化,会让厦门房价再度承压。在一些业内眼中“明年年初是厦门房地产市场阶段性最低点”的预言,很可能在明年1月成真。

  厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建就认为,12月过后,二手房市场重回“低温期”,但由于市场行情的影响,一批“笋盘”会陆续出现。

  叁

  厦门楼市既然将遭遇阶段性“低点”,人们不免产生两个非常顺理成章的联想:

  1厦门的楼市调控政策会放松吗?

  2厦门还会有更低的房价出现吗?

  关于第一个问题,著名房地产研究专家杨红旭近日曾给出一主一辅两个逻辑。主要逻辑是,哪些城市房价跌幅大,就会先放松。辅助逻辑是,楼市低迷至一定程度,那些对房地产依赖高的城市,会先放松。

  如果我们参照他的主要逻辑,可以很明显看到,一些房价跌幅比厦门还大的城市(最具代表性的就是环京楼市)调控依然不见丝毫放松。既然跌幅大的都还没放松,“跌的还不够多”的厦门“何德何能”要放松?

  杨红旭还预测:楼市政策的变化,也将是渐进式的,先是部分地方政府暗松、小松,接着是明松,最后相关部委放松部分调控措施。政策的实质性变化,估计会出现在2019年。

  这样看来,时间还长。

  至于厦门是否有更低的房价出现这个问题,答案似乎也很明显。由于厦门楼市整体供过于求的趋势,随着供求比例进一步失衡而再难逆转,所以整体房价继续回调空间一定存在,而调控政策又没有放松可能,使得这部分回调空间将在2018年加以兑现,在二手房市场这种价格回调会来得更明显,这也不失为购房者上车的好时机。

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