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土拍逆转岛外房价5-4-3格局 这里或主导厦楼市未来

2017年12月03日 06:57
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  XMHOUSE消息(文/连和)现在的厦门土拍,真变得越来越好猜,只要你在拍卖前说“这次地价肯定更低!”你就能当“预言帝”。

  12月1日刚刚结束的厦门土拍,又给“预言帝”们贡献了两个地价往下走的结果。其中被保利拿走的翔安2017XP10地块,楼面价仅26123元/㎡,比去年拍出的区域最高楼面价38345元/㎡跌去32%!创了厦门区域地价跌幅新纪录!

  

保利摘得2017XP10地块,楼面价仅26123元/㎡

  区域地价下行的背后,是厦门岛外去年被看好的房价“5-4-3”格局被彻底打破,区域房价预期不仅调头向下,而且它们之间的界限也更“模糊”。而未来3年岛外环东海域——翔安南部新城区域,将成为开发商厮杀的“焦土”,主导厦门楼市走向。

  区域楼面价狂跌32%!房价也会跟跌那么多吗?

  在厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建眼中,造成区域土地楼面价继续下跌主要来自两大原因,一方面是经过这两年的土地供应,厦门大部分大牌开发商都有土地储备,并且土地开发周期拉长,如今对拿地没有那么迫切的需求。

  另一方面则因去年以来,不少开发商投入了较多的拿地资金成本,调控之下,销售端回收资金较慢,加上金融政策的影响,开发商资金链压力比较大,也腾不出那么多钱去抢地。

  既然土地楼面价已经出现较大幅度下行,那么明年厦门房价也会跌去那么多吗?张建觉得至少在一手房方面,房价还是比较难降下来的。“因为明年入市的大部分是去年的高价地块,成本在那儿,即使政府控价,一手房价格还是会比较高的”。

  厦门地税局评估价调整公告

  但在二手房价方面,局面就再难乐观了。张建认为由于明年年初厦门评估价调整,导致二手房交易税上涨,二手房购房成本进一步增加,会对整个二手房市场形成进一步打压,购房需求会从二手房市场转移至一手房市场,从而让厦门二手房需求进一步走低,其结局可想而知。

  而厦门大块悉达总经理叶旭端则认为,“调控威力巨大”和“年底开发商钱袋缩紧”,是厦门土地市场持续降温的两大原因。由于明年限价政策不会大幅度放开,一些高地价项目定价将受一定影响,房价格局将变得很“微妙”。

  “5-4-3”房价格局打破后岛外预期房价“阶梯”压缩

  厦门进一步缩水的地价,还导致去年刚刚确立的岛外“5-4-3”房价格局崩塌。这个房价体系是建立在去年岛外优质区域3.6万元/㎡以上楼面价;一般区域3万元/㎡左右楼面价;较差区域2万元/㎡出头楼面价基础上。

  最近两场土拍结束后,岛外部分优质区域(翔安南部新城、海沧临港新城)楼面价已彻底回落至2.5万至3万元/㎡区间;一般区域楼面价回落到2.5万元/㎡左右;而较差区域楼面价则在2万元/㎡左右。

  

厦门区域楼面价最新跌幅表

  岛外土地楼面价“阶梯”被彻底压缩,也让区域房价的“想象空间”随之压缩。岛外高层房价的合理“天花板”被压缩到4.5万元/㎡以内,而合理“地板价”被锁定在3万元/㎡左右。

  被压缩的房价预期,不仅会考验先前高价拿地开发商的项目运作能力,还将考验买房人对地段和品质的综合选择能力。因为很多地段一般的楼盘,由于地价压力,会更多在产品品质上做文章,厦门楼市将首次批量诞生“远郊豪宅”。而近岛高地价楼盘,迫于规划限制和同样的地价压力,其整体产品品质甚至有可能低于远郊房。这种“鱼和熊掌不可兼得”的选择题,会困扰很多厦门买房人相当长时间。

  厦门楼市未来3年整体“向东”岛内外各留“黑马区域”

  从去年至今年,厦门共计出让了43幅商住地,位于环东海域、翔安新城的有26幅,占所有出让商住地的60%。

  

这两年出让的商住地中,环东海域新城和翔安新城密密麻麻分布着26幅商住地

  (保利2017XP10楼面价以官方公布价为准)

  这意味着,未来1至3年,厦门超过一半的新增住宅项目可能出现在环东海域和翔安新城。这里将成为开发商在厦门“贴身肉搏”的地方,也会成为厦门规模化崛起的新区。叶旭端认为,翔安、同安出让的土地多,说明厦门东部发展策略执行的很好,符合城市发展方向。未来,这两个区域的城市建设会加快,地铁等配套会更快落实。

  除了环东海域新城和翔安南部新城,刚刚重启土拍的灌口区域和因拆迁腾出用地岛内的枋湖区域,在今年年末至明年年初也值得重点关注。

  

岛内枋湖、薛岭区域拟出让商住地或“压轴登场”

  在昨天的厦门土拍现场,出让方就公开表示“12月厦门还将公开出让一批新的商住用地,目前正在开展前期的手续准备工作,2018年将继续加大商品住宅用地供应”。有业内人士认为,出现在今年最新供地计划的岛内枋湖商住地,很可能“压轴登场”。而灌口也有两幅年度计划内商住地仍未出让,它们也可能出现在新一批供地名单中。

  如果这几幅地块在年终顺利出让,将意味着厦门楼市会出现两个“黑马区域”,一个岛内枋湖,它将是未来数年岛内纯新房供应的“独苗”。另一个就是灌口,这里的纯新盘数量未来1至2年将超越海沧临港新城和同安老城,成为岛外环东海域和翔安新城之后的新房供应“第三极”。

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