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热点城市宅地流拍 下月厦土拍后房价最后支撑点将消失

2017年11月12日 06:46
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  XMHOUSE消息(文/吴佳铖)厦门土房局本周四挂出两幅商住地出让公告,宣布12月1日将拍集美灌口和翔安两幅商住地。巧合的是,在厦门挂出土拍公告前一天,曾经的房价“四小龙”城市、去年房价涨幅全球第一的合肥,其出让的住宅用地流拍了。

  12月1日厦门将拍2幅商住地概况

  联系到厦门、合肥两地二手房市场几乎同时出现的投资客抛房潮,下月初即将开始的这场厦门土拍,无疑被蒙上一层阴影。业内及坊间舆论认为,这场土拍时间节点特殊,其最终结果恐加重本已十分强烈的市场看空情绪,而12月正好有高地价纯新盘大批量出货,两大事件“威力叠加”,可能对房价走势造成“逆转性影响”。

  合肥宅地流拍 土地市场迎“超级寒潮”

  本周三流拍的两幅合肥住宅用地,分别仅有4位和5位竞买人,竞买人出价因未达政府设置的保留底价,而致土地流拍。这已不是合肥住宅用地今年第一次流拍,从今年7月下旬开始,合肥下属的区县已经有三宗居住用地流拍,这座城市对土地流拍的节奏已经开始“感到习惯”。

  住宅用地流拍的楼市热点城市,当然不止合肥。11月3日,北京出让3宗住宅用地,其中平谷地块流拍,这是北京时隔两年,再次出现流拍地块。此外还有1宗位于朝阳东坝乡的住宅用地底价成交。

  同为楼市四小龙城市的南京,10月31日迎来其今年第四季度第二场土拍,拍出的3幅住宅用地均未达到最高限价,其中2幅住宅用地较区域最高价每平下降5000元。

  显然,一股土地市场的“超级寒潮”,开始席卷国内楼市热点城市。而这股“寒潮”的背后,显示出开发商对后市发展的态度,以及实际资金储备情况。

  中原地产首席分析师张大伟认为,资金收紧背景下,房企持续一年的拿地大战中,资金子弹已接近枯竭。有业内人士认为,一些房企正面临资金断裂的风险,可能部分股权要被其它房企收购。

  厦门土拍无从“发力” 地价恐继续降温

  近年来,厦门商住用地土拍一直都是观察楼市后市发展的重要“风向标”,而从今年6月开始,厦门土拍就已经开启“降温模式”,土拍结果冷门迭出,一些业内看好的商住地块,最终拍出的楼面价却让他们“大跌眼镜”。

  厦门下月初将拍的两幅商住地用地,地理区位较前几次土拍地块并无优势。其中位于翔安环东海域新城洪钟大道与石厝路交叉口西北侧的2017XP10地块,几乎就是9月底国贸包揽的3幅翔安地块的翻版,因为这幅地块和国贸3幅地块的直线距离也就1公里左右。国贸包揽的这3幅地块平均成交楼面价约3万元/㎡,与同区域厦门地王3.8万/㎡的楼面价有较大差距。

2017XP10地块地图位置

  另一幅将拍商住地J2017P01地块位于灌口,旁边有龙湖嘉屿城、联发欣悦湾等次新房和新房,二手房价(高层)在2.3万至2.7万元/㎡。9月15日,建发拿下位于集美新城的2017JP03地块,其周边二手房价(高层)高达3.7至4.2万元/㎡,然而2017JP03地块楼面价也只是3万元/㎡左右。由此可见,J2017P01地块没有刷区域地价新高的基础。

 

  灌口J2017P01地块航拍图(摄影:吴志鸿)

  进入“降温模式”的厦门土拍,不算突出的地块资质,席卷国内楼市热点城市的“超级寒潮”。种种“利空”因素叠加,让下月初这场厦门土拍的结果,可能要跟这个季节急剧下降的气温保持同步,只会“更冷”,没半点“热”的理由。

  拍地碰上推盘放量 预期逆转房价支撑点全不再?

  值得关注的是,厦门这场“更冷”的土拍,还将遭遇12月厦门新房推盘潮。而这波推盘潮的主力,正是去年拍出的厦门地王和准地王们。某些地王背后的开发商,上个月已经放出话来,称“无论如何都要赶在年底前开盘”,在资金和业绩的双重压力下,地王们的日子并不好过。

  由于厦门楼市调控风声依然趋紧,并没有半点松动迹象,这使得地王们很难获得一个相对较高的开盘价格。而3.7万元/㎡以上的楼面价,高层若是只卖个4.5万元/㎡或者更低,必然又得亏本,“哭着卖房”恐怕是唯一选择。

  而开发商更担心的是,“哭着卖房”可能还会卖不出去。参照10月几个厦门纯新盘开盘结果,开盘价格相对较低,已不是现在能在市场上大卖的“灵丹妙药”,购房者已经越来越“挑”,越来越不会去轻易买价格的账。

  这样一来,厦门楼市就可能出现两种情况:土地市场方面,“寒风刺骨”地价恐继续走低;新房市场方面,地王卖房“贴着地价卖”还卖不动。再加上持续蔓延的二手房降价抛房潮,厦门楼市三级市场全被“利空”完美覆盖,支撑市场买卖双方对房价平稳的风向标全体急转而下,很多人心态就要发生逆转性改变,房价的心理支撑点就可能完全消失。

  难怪有业内预计:

  “从12月开始,楼市要进入深度调整期。最快下个月,最晚明年年初,个别楼盘将主动“大幅降价”。楼市普遍性小幅降价将开启,这波厦门楼市多年来最糟糕的行情,或将一直持续到明年第三季度。

  这是最好的时代,这是最坏的时代;人们正在直登天堂,人们正在直下地狱。

  对于一些真心想买房自住的人而言,明年第三季度前,一扇“天堂之门”可能正缓缓开启。而对于一些短期炒房,今年3月没有逃顶的人而言,地狱之路刚刚开始。

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  你觉得12月1日厦门土拍结果将如何?厦门房价12月会面临全面性转折吗?

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