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中介在朋友圈急卖的房子又跌了 投资客承受不起了?

2017年11月11日 06:45
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  卖掉湖里的老房子置换岛外新房,会踏空吗?

  【问】 贵在坚持:老师好。三口之家,父母同住,计划改善大三房。手上唯一住房是康乐新村79㎡的老房子,因为夫妻工作都在集美文教区,打算换到那边去,这样置换合适吗?也有看集美新城几个在卖的楼盘,纠结买新房还是买文教区二手房,康乐那套已经挂出去了,担心老房子以后不好脱手,但是卖掉后如果没有及时买入又怕踏空。纠结,怎么才好?

  【答】谢康:你的置换思路没问题,卖旧换新、以劣换优都是可以的,而且考虑到你在集美上班,这个置换也有操作的可能性。文教区的二手房,但凡房龄新一些的,目前的价格都不便宜,像红树康桥、碧海蓝天这些小区目前的报价普遍过了4.5万/㎡,虽然说文教区有学区优势,配套成熟完善,进岛也足够近,但现在的二手房价格真的没有性价比可言。

  而由于新房价格被严控,集美新城几个在售的楼盘目前的性价比也是明显高于文教区的二手房,这个板块的毛坯价在3.4-3.7万/㎡左右。既然你们考虑改善自住,有机会当然还是要选择买新房,相同总价你可以买到户型面积更大、楼盘品质更好的小区。不过,新房普遍还有2-3年左右的交付期,这期间你得租房住就是了。老房子随着房龄的增加肯定会越来越不好脱手,只要新房限价持续,踏空的概率就不大,如果资金到位,也有满意的新房,还是趁早入手,没必要纠结来纠结去,新房价格下跌的可能性极小。

  卖掉橡树湾两房,置换同小区大户型还是新房好?

  【问】 维尼熊叔叔:在橡树湾小区有一套77㎡小两房,孩子马上就要出生,父母也要过来帮忙照看,现在想置换一下,卖掉作为首付,大概能卖270万左右。有两个方案,1、换同小区的127㎡四房,毛坯480万,户型利用很好,有一房做书房。2、去买集美的新房,我一直在杏林上班,对集美这边比较熟悉,环东海域也有看,不过只能算投资了,而且上班时间比较宝贵,有什么好建议吗?最好是三房户型。

  【答】 谢康:既然是改善换房,要么换面积大一点的,要么换地段好一点的,如果二者不能得其一,这个改善意义就不大了。对你来说,上班时间比较宝贵,那就没必要考虑环东海域了,如果是名下唯一住房,也别想太多投资不投资的问题,买房住得舒服、开心、便捷才是最重要的。

  是同小区置换一套二手房,还是直接去买新房?单纯从市场角度来说,肯定是买被限价的新房更划算。现实一点的想法就是考虑集美的新房,你的工作地点在杏林,开个车上班也很方便。但如果说不想因为买新房而去租房住,那就多掏一点钱,在同小区换一套面积更大的房子。总的来说,还是建议你考虑新房,二手房以后机会多的是。

  现在投资莲板小户型还有升值空间吗?

  【问】 Agui:岛内有90㎡自住房,方便小孩上学,短期内不会卖掉,银行还有贷款100万左右。然后手头有现金120万,想考虑买个莲板华天花园小户型投资,想听听您的意见。

  【答】大鹏:中央对房地产市场的最新定调是“房住不炒”,这也是未来几年的大方向。理论上来说,接下来的宏观政策是不会支持任何投资房产的行为,所以投资有风险。至于接下来政策会如何影响房价走势,现在谁都不知道。

  具体到板块,你属于二套房,贷款未还清,首付要7成,即使用足杠杆的话,那也只能买到200万左右的房子。按华天花园45平单身公寓来算,总价基本都要280万了,你的预算还是差的比较多。相对来说,这个首付预算看看岛外的小户型会更有想象空间。

  中介在朋友圈急卖的房子又跌了,投资客承受不起了?

  【问】 孤烟:最近能明显感觉到,朋友圈里那些中介在发的急卖的房子都跌价了,很多一平都跌二三千,有些跌的更厉害,看来是投资客快承受不了了吧?老师你觉得这种行情会持续到什么时候?我是打算换房的,房价跌下来我的置换成本就降低了,老师觉得什么时候是换房最合理的时机?

  【答】佳铖:其实聪明的投资客,或者说是资深炒房客,3月就逃顶了。现在留下的“大鱼”没那么多,但想要止损的个人确实有一些,而且还有一些是还抱有一些希望,不想一下把价格降太狠的。所以就我估计,这种行情还会持续一段时间,我无法精确预测有几个月,但起码3个月到大半年应该会有。

  房价降低,置换成本当然会降低,我的建议是,手头房子若是置换用,又不自住,这会儿是可以赶紧先卖的。即便没几天就卖掉,要买到合适的房子,再到完成交易也还需要不短时间。还有就是我建议你可以重点观察一个舆论风向,当大家不再疯狂谈论“房价一直在跌,投资客熬不住了”,那就是一个相对较好的买入时间节点。

  纯投资5年是选中联观云溪还是海沧学区房?

  【问】 黄火海:各位地产专业老师您好:我现有老湖里区(博士山庄)有一套二手房刚装修完了在按揭贷款中,现手上有120万元想再投资一套周期5年左右:第一方案去看同安中联地产观云2.8万元每平米的新房尾盘,学校差,(89平方米剩14楼层),第二方案买海沧南部二手房小两房的带学区,个人偏爱海沧一线海景景观,希老师指点是盼!谢谢。

  【答】佳铖:这段时间有经常关注我们栏目的粉丝,肯定知道我现在不大推荐中短周期纯投资房产的行为。你的投资周期在5年左右,算是比较尴尬的中周期,建议时间周期可以尽量再延长一点。

  你的两个方案,从纯投资角度,我个人更推荐第二个方案,但建议你挑选海沧房龄相对新一些的学区房,毕竟中长周期投资,房龄新的优势会越来越大。

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