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中原大陆区副总裁李耀智:房地产不会永远只涨不跌

2017年10月25日 14:47
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中原集团中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智先生

  XMHOUSE消息(文/王培)2017年厦门中原地产《厦漳泉大融合发展高峰会暨全国地产大数据发布会》在磐基皇冠假日酒店大宴会厅盛大举行!

  厦漳泉近200位地产企业领袖精英,全国地产TOP100企业高层、中原高层领导以及8主流媒体等300多名业内人士汇聚一堂,现场座无虚席。

  发布会结束后,中原集团中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智先生接受了本网专访。

  过去一年多的时间里,房地产金融化、规模化成为了房企们的重头戏,房地产行业以惊爆眼球的速度在迅猛发展,然而调控的旋风也呼啸而来。在这两股力量的碰撞下,厦门的房地产市场将擦出怎样的火花?厦漳泉大融合又会向着怎样的方向发展?大势似乎充满了不确定性!

  中原集团经过三十五年发展,业务辐射至全国过百城市,员工逾五万人,跨地域分店总数逾二千间,是目前房地产代理行业内最具规模的企业之一。今天,李耀智先生以资深专业的眼光,来洞悉楼市的既有格局和行业走向。

  Q1:房地产一般来说有三年的周期,但是由于一些政策的延后性就会反映到楼市上会出现一个两年紧两年松这么一个行情上,这一轮史上最严的调控实际上已经持续了一年,那么在接下来的一年内您是认为这个调控是会放松还是收紧呢?

  李耀智:回顾过去这一年,政策面有以下几个方面:第一就是限购;第二个是限贷,最近严查贷款方面,我觉得未来在信用贷上面会严格收紧;第三个就是最近出现的限售,背后主要的方向,希望房子是用来住的不是用来炒的。

  个人认为,政策在过去的一年是得到了些成效,但是还是没有解决根本问题。在这个前提上,我认为政策应该不会放松,当然根据不同城市松紧的程度也是不同的。如果你的城市房价还不受控制涨的还是太厉害,也许政策还会收紧。反过来说你的房价已经收到控制了,我认为政策基本上就会比较温和。

  Q2:那么我们看到最近政策聚焦在这个长效机制上,我们各方面都很关注在这个长效机制上,那您认为这个长效机制可不可能会出台?

  李耀智:其实已经慢慢出台了,第一,以前基本上开发商通过土地拍卖的方式来获得土地,然后变成商品房流通入市,现在很多地方的土地都只租不售。就是说开发商拿了土地之后,基本上把房建出来,是买给了有需要的人或者是租给了有需要的人,就不能卖出去了,从土地用途上,已经把那些投机者抛开。

  第二,加大租赁住房供应,我们可以看到很多经验,包括新加坡、香港,这些地方很多房产基本上不是通过商品房来解决,反而是通过出租,真的能解决老百姓居住问题,

  第三,未来会不会出房产税,全国建立个人档案,我相信未来肯定有一个完整的机制,可以了解每个人的用的房子的情况,所以未来不排除征收房产税。

  政府不希望房太多的投资者太多的进入房地产市场,还是希望整个房地产健康有序的发展,肯定不能暴涨暴跌,这个对银行的金融体系来说是很危险的,反而稳定的、健康的发展应该才是政府所希望的。

  Q3:目前最热门就是2017年要拟建设一些城市群,像我们的京津翼、珠三角、海峡西岸等越来越多的城市群受到国家的关注,厦你是如何从这个粤港澳湾区来看待我们厦漳泉未来的发展?

  李耀智:首先从粤港澳湾区来看,基本上是九+二概念,就是说除了内地九个城市,还包括香港和澳门,政府站在一定高度上来规划竞争的优势。从这个“九+二个”背后,我觉得是过去几年一些交通的改善,特别是高铁的开通,使得人流、资源得以流动。我们都知道一个是今年还是明年会开通的港珠澳大桥,包括明年的应该会开通去香港的高铁。

  意思就是通过交通的基础设施建设,使城市与城市之间可以缩时间距离,打造“一省之城”生活圈。如果高铁开通以后,从香港到广州大概也不用一个小时,港珠澳大桥开通以后,你从香港开车去珠海澳门不用一个小时。

  这代表不仅仅是时间大大的节省,代表的是这个城市的定位和名声,比方说香港在金融方面,每个地方找到他们的定位,可以发挥他们的优势。

  我们的厦漳泉、海峡西岸,到底能不能,我觉得是中央政府也是希望打造很多城市群,城市群的背后可以利用这个城市的优点,做到城市之间的优势互补。例如现在粤港澳湾区,现在很多人变成是在东莞居住,在深圳工作,以前是根本不敢想象,现在就方便了,我个人的经历,一天里我去了4个城市。

  交通便利了,这对厦漳泉大融合的发展十分重要,形成一个“1小时的交通圈”。交通便利的背后是发挥每个城市的特点。当然了,我觉得海峡西岸还有更重要,就是未来怎么加强跟台湾的合作。

  Q4:我们可以说现在是处在一个房地产过去的黄金十年已经过去,那它白银十年正在到来,那么在这么一个白银十年期间,无论是在政策面包括从我们发展商、包括我们从企业本身他都有一个大的变局,那么在这种一个大变的情况下,你觉得中原地产是如何来应对这个大变的?

  李耀智:首先最大的变化还是发展商,刚刚我们也说到基本上今年很多发展商的营业额已经超过了去年,却出现了寡头垄断的局面,几个大的房企基本上已经垄断了整个市场。很多小的发展商已经拿到土地,已经开始逐步离开这个行业。

  发展商受到政府的限价,基本上也不能卖的太高,这是很多发展商面临的同一个问题,我觉得现在发展商拿地不能跟以往一样,风险还是有的,特别是未来这个政策不会变化、不会放松的话,政府的政策也不会放松,发展商未来的风险也会越来越高。中原会深根本业,提供安全性服务,利用我们的数据,多提供整个行业的变化给发展商参考。

  其次,我觉得我们要与时俱进,我觉得还是接触互联网,因为互联网可以让所有工作流程可以简化,可以提高工作效率。

  最后,还是要解决客户的需要问题。因为房子还是要拿出来卖,但是要卖真正有需要的人,这一点很重要,以前卖给客户的对象,没有把它细分的很清楚。未来,特别是刚需或置换性买房,应该也会越来越重要。但我觉得我们的老百姓还是希望买房,问题是用什么渠道去买房。

  有关这方面,中原未来应该是第一方面我们考虑轻资产,我们在内地有五万多的员工,我们有两千多的门店,我们的代理商有一千五百多个,到底我们会怎么走轻资产,所以中原在这方面也会考虑。

  Q5:最后一个问题想留给我们厦门人最关心的房价问题,厦门是朝着深圳看齐的,实际上我们厦门的房价也好、楼市也好,对这个深圳,可以说深圳就是一个风向标,对他整个行情之后房价各方面都是对标的,那么从深圳目前个楼市的状况,你是如何来看厦门未来房地产市场?

  李耀智:过去的一年多,深圳因为受到限贷的政策的影响,基本上房价还是非常平稳的。因为大家都知道,如果你突破了哪个区域的均价,基本上发展商拿不到预售证。

  所以我觉得不旦是厦门,应该是未来政府已经掌握应该很好的方法来控制房价。当然,控制了房价的背后会发展商一个博弈行为,到底能不能突破这个缺口,可是我认为突破的可能性不是很大。

  因为个别发展商用了很多招数,比如说除了这个房价以外还加装修、捆绑车位等,但是一给政府发现就会面临很高的处罚。所以发展商已经明白了,还是要按“指导价”来卖房。所以关于这方面,我觉得未来厦门房价应该还是平稳的发展。

  因为,第一,厦门的人口增长还是正面的;第二,厦门的经济还是不错的;第三,本身条件可以让房产增值,但是现在价格被摁住,因此供求关系还是很好的。未来厦门的房价应该还是稳定的发展。

  给很多客户买房的建议还是量力而为。因为现在调控用了很多招数让房价降下来,现在很多老百姓就是觉得买了就好了,没有考虑到自己的能力的,比如说每个月的月供能力够不够?如果你现在没有房,是可以买来自住的,可是如果你已经有一套房了,你应该考虑买第二套房的时候小心一点,因为房地产不会永远只会涨不会跌。

  你现在就可以买房,前提是用来自住的,如果是投资的,就要看你自己本身的能力够不够。如果是问你们亲朋好友借钱而过度借贷了,也许房价还没升,一天你就顶不住。所以有些还要脚踏实地、量力而为。

  未来的房价,我个人来说,应该是跟当地的经济发展挂钩的。比方说你当地经济好,房价有可以平稳的涨幅,老百姓对这没有太多的抗拒。反过来说当地的经济也许增长慢一点,那么房价应该也不会升的太快,因为很多地方房价的升幅远远超过老百姓的承受能力,也会削弱地方经济。

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