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去年高价拿地今年开盘难? 厦门楼市到底有没有被透支

2017年08月13日 06:20
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  XMHOUSE消息(文/李文) 说起来都是泪,厦门楼市有一种循环播放的悲伤剧情,它叫做:去年我没买房。

  这样的例子,估计很多人的身边都有。这一幕也还在不时上演。

  惊慌的刚需、疯狂的投资客、躺赚的开发商,被铺天盖地的媒体报道定格成厦门楼市的三张面孔。

  水多了要翻船,于是打压房价。调控到了这一步,市场反转的剧情似乎已出现蛛丝马迹。这个8月,厦门某楼盘开盘去化2成的消息,让不少看空派小激动了一把。

  当然,这只是个案。比如备受关注的高地价项目——融信铂悦湾,今日迎来第一次正式开盘,从现场情况看,场面依旧火爆,不过目前具体数据未知。

  厦门楼市火不火?火是真的火,但实火之下,是不是也掩盖了一些虚的东西?

  比较明显的是,之前市场需求被极度放大。调控一来,去年高价拿地,今年开盘就比较纠结了。包括某房企内部会议也达成共识:如果下半年调控进一步收紧,需求必然骤减。

  本期,我们就来做一次搬运工,敲一敲黑板。

  NO.1|壹

  我一个厦门的朋友,上周角美土拍后发了一条朋友圈怀疑人生:地价越来越昂贵,厦门已经成为少数富人的游乐场,假如这样下去,角美也遥不可及了。

  上一波房价的变化,对纯刚需的杀伤力太大。目前价格即使稳住了,刚需宝宝依旧买不起,未来的需求在哪里?

  当然,还有一种选择,该租的租。尤其是厦门等被九部委点名的12个城市,最近都在积极推动租赁市场。

  目前,厦门租房政策将如何蔓延,楼市已是风声鹤唳。而上海的调控配方,或许能给厦门一些参考——

  昨天,上海住建委表示,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

  据官方消息,纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。如果将商业用房或工业厂房,改建后分割成数百间狭小的房间,以相对低廉的价格对外出租,这种所谓的“白领公寓”无疑会吸引了大量打工族。

  但类似“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住房,缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准,很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案,再加上居住人员密集、混杂,政府监管缺位,具有很大的安全隐患。

  因此,上海市政协常委屠海鸣在提案中表示,上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时,实行“发牌”制度,对于符合条件的这类租赁住房,发放允许经营的“牌照”,对于未经许可便对外揽客的,则予以重罚。

  在此基础上,指导集中式租赁住房的经营者建立安全管理制度,引导其安全、规范经营。

  在业界人士看来,此次政策的调整,意味着像北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市,政策上出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机,有机会转型为租赁住房。

  如果实施,这一新政将带来三大影响:

  1.空置的商办物业、类住宅物业这些资产等于被盘活了;

  2.“可以出租”的住房量大增,对于平抑租金价格,将产生巨大的作用;

  3. 商办物业转型、类住宅盘活,对于商品住宅价格有抑制作用;

  事实上,这或许也是厦门的一个方向。第一太平戴维斯董事张守亮表示:”厦门的类住宅物业,唯一的优势是处于商务集中区,面向白领群体。因此它要发展,势必要转型,目前租赁市场大有前景,SOHO转型做统一管理、运营、服务的酒店式公寓才有出路。“

  NO.2 | 贰

  不过话说回来,租房会成为主流吗?

  在厦门,你怀抱梦想而来,与高房价狭路相逢,成为房奴而不得,租房似乎是持久战。

  但令人焦虑的是:随着上一波房价上涨,这个群体的资产和有房一族拉得越来越远。

  这很残酷,但也是不得不正视的现实:尤其是最年轻的“0资产”进社会的一代人,在与各种带资对手竞争中,最开始就输了一截,在厦门癫狂楼市里提前老去。

  你会觉得这是一个不太正常的场面,可它就是这么不正常的存在着。

  比如,我相熟的一位外地朋友,也算半个圈内人,2016年来厦门工作,他表示:所有人都癫狂了,这行情不正常,眼看高楼要塌,太危险了。他说,要给联合网写一篇文章,标题就叫《炒房狗,立正!请接盘!准备站岗!》。

  然后,你懂的,他被蒸腾向上的市场剧情打脸了。

  真所谓“形势比人强”,在烈火烹油的厦门行情面前,又一个“看空派”举起了白旗。下半年,他就利落地买了集美的某楼盘,把爸妈户籍从老家迁到厦门,搞掂投靠事宜。

  作为厦门上一波行情的亲历者,他一直表示:看不懂厦门的市场,租房的需求看得见,那么买房呢?

  楼市到了这一刻,市场越来越分化了,如今,这种质疑声再度响起:投资客退场后,买家需求是否依旧澎湃?最直观的体现在二手房市场——房源不好转手了。

  如果说调控前,厦门楼市是投资购买力的游乐场,那么在炒房者被“调控挤出”后,现在厦门购房真实需求,是不是也被夸大了?未来到底有没有被透支?

  NO.3|叁

  之前普遍的说法是,在供需较量中,厦门楼市供应仍占据主动权,因此供给降价并无动力。

  目前这一轮行情,不少人已开始不淡定,包括数据也可佐证:截至7月底,厦门商品住宅库存量需11个月可去化完毕。虽然依旧趋紧,但可以看出,存销比呈上升态势。

  确实,厦门市的房价增长的幅度和速度实在让人无法不怀疑它的可靠。2016年以来,厦门房价从3万+/平,上升到了2017年的4万+/平。

  而厦门的平均工资为4860元/平,这的确是个谜,厦门人自己买不起房子,房价却还坚挺。

  毕竟厦门这样的房价、这样的经济结构和消费结构,没理由继续旺市,很多人想不透——以下是来自厦门统计局的资料:

  首先,服务业发展存在较大差距。一是服务业整体规模较小,二是户均营业收入偏小,去年厦门市规上服务业户均营业收入仅为1.0亿元,比杭州、南京、西安分别低0.71亿元、0.43亿元、0.37亿元。

  此外,企业盈利能力在全省排位靠后。2016年1-11月,厦门市规模以上服务业企业营业利润率为6.9%,低于全省平均水平2.4个百分点,低于福州市(11.2)4.3个百分点,在九个设区市排名第六位,仅比三明市、南平市、龙岩市高。

  因此不少“死理性派”的人士表示:论城市首位度,厦门放长三角几乎各项指标TOP10都排不进,论经济、收入等各个方面,厦门的房价,也同样有些啼笑皆非的意味了。

  就市场需求来说,如果之前是投资客和投机客托市, 那在水分被挤出之后,需求是否已呈现出疲态?事实上,类似的案例每天都在上演,后台出现不少“降价卖不出去”的咨询:

  套用一位圈内人士的话:如果说“房价长期看涨”只是一句政治正确的废话,那至少本轮周期内,对房价一定不要盲目看好。因为历史早已经给出过答案!

  比如你在2011年买的三亚,一直到2017年可能还没有涨到你当初买的价位!

  比如你在2011年买的大连,一直到2016年底都是纹丝不动的不涨!

  这两个城市都有一个共同的原因!是什么原因?

  就是房价曾经作死的疯涨过,过去的几年里,一直在消化泡沫。

  而伴随着厦门一波房价上涨,厦门的部分需求,是否也同样被提前释放了?未来到底有没有被透支?

  投资者希望降温是昙花一现,购房者盼望一跌到底。但无论如何,请时刻保持一分不确定,应对接下来可能会发生的风险。

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  2017厦门楼市下半场,购房会有什么变化?欢迎留言互动~

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