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别只盯热区 厦门这3种被误判的房产跑赢了楼市大盘

2017年08月10日 06:23
XMHOUSE 浏览数(0) 收藏 扫描到手机

  XMHOUSE消息(文/王培)今天有三个小故事先跟大家分享:

  1.有一个人以3万/㎡的价格将厦门岛内“老破小”置换到岛外新房,结果岛外新房涨了5000元/㎡,被卖掉的岛内那套房涨了至少2万/㎡;

  2.有一个人很喜欢岛外新城2.2万/㎡的房子,觉得单价有点贵,后来买了发展饱和区域单价1.6万/㎡的房子,结果后者涨幅跑赢了前者;

  3.有一个人以1.2万/㎡的价格,买了一套他觉得10年都看不到希望的房子,结果2年后奇迹发生了......

  曾经楼市的老司机们告诉我们:“岛内的‘老破小’赶紧抛,新城和旧城对比选新城,没交通和配套的房子不要碰......”

  这些被贴上“劣质”标签的房产竟然跑赢了楼市大盘!这些“误判”背后的逻辑是该好好想一想了......

  壹|NO.1

  2016年开春,我的一个朋友以3万/㎡的价格卖掉一套60多㎡滨北的“老破小”,现在小区里同类房源的挂牌价为5.4-5.8万/㎡,实际成交价5.2万/㎡。

  岛内的“老破小”被视为洪水猛兽,是应该赶紧抛掉或置换的资产。

  但是你一定没有想到,牛市的是时候,房价一飞冲天的是岛内老破小;调控的时候,其他房子都难卖,成交最多的还是岛内“老破小”

  谈“旧”变色的老破小,结果成了涨价最多、最好卖的房子。

  这样的“硬通货”究竟是如何炼成的?

  1.厦门岛内老破小的房子大部分都是自住或出租,租金收益还不错,挂牌出售的房源仅2-3套。

  这样的小区就好比股市中的小盘股,只要拿下其中几套房源,基本就可以做到控盘。因此,在投机投资活跃的时候,价格是最容易被大幅拉升的。

  2.岛内教育资源丰富,很多老破小都是学区房,就算一般学区也比岛外很多地方强,优质的学区房基本是出一套卖一套。

  3.老破小处在核心区里,配套齐全、交通便利、能租能售,对自住来说,与其赌新城的未来,不如好好活在老城的当下。

  那么之前劝你千万不要买老破小的人一定是错判了什么?

  他们没有错判,只不过这个判断下得有点早了!

  因为厦门现在最优质的资源还是集中在岛内,岛外有些还在建设中,有些区域规划还在“图纸”上,要在教育、医疗、商业等方面赶超上岛内,要经历一个漫长的周期。

  在岛外没有做出很大实质性改变的周期内,岛内“老破小”依然有增值和保值的能力。

  不要总拿岛外去对比其他城市的这个新区那个新区,也要对比一下发展的速度和现状。

  从岛外换到岛内的难度,可能要比从岛内换到岛外要大得多。最尴尬的是换到了岛外,由于居住不便想换回岛内,却发现换不起了!

  贰|NO.2

  2015年初,我和一个朋友去海沧体育馆附近看房子,一套120平禹洲领海的二手房总价200万,单价约1.66万/㎡,当时中航城国际社区A区118平复式单价是2.2万/㎡。

  我说海沧这里配套齐全保值没问题,但发展饱和,升值有点慢,买集美新城,更有升值潜力。相信当时大多数人都会做出同样的预判。

  结果现在海沧那个小区的房子卖到了4-5万/㎡,涨幅跑赢了中航城国际社区A区。

  在房价涨幅上,为何发展饱和的老区一点不输炙手可热的新城?

  1.这两年集美新城处于配套的建设期,很新很美,但是没人;海沧生活区则处完善期,资源全、很繁华、生活氛围浓。

  2.集美新城有土地出让和新房价格作为支撑,而海沧生活区则有活跃的二手房市场,换手率高,房价如同“抬轿子”般地被抬上去。

  3.从岛内置换到岛外居住这股热潮中,改善群体会把医疗、教育、商业等配套与岛内对比。

  海沧生活区是岛外发展与岛内差距最小的板块,教育优势也比集美新城明显,更受到有承价能力的改善群体的欢迎。

  土地供应、配套建设成为了集美新城的“印钞机”,但是也不要忽略了“人气”对海沧生活区楼市的驱动作用。

  有人的地方,才有市场,才有二手房交易。反之,一个只有新房没有人气的地方,未来的溢价空间和能力十分有限。

  叁|NO.3

  就在2-3年前,马銮湾、环东海域被认为是没有前途的板块,房子都没人买。

  缺乏进岛通道,比起其他桥头堡板块,马銮湾和环东海域都算作岛外的二线区域,只能用“荒凉”二字来概括。

  2015年初,有一群人以1.2万/㎡(含2000元/㎡精装)的价格买了环东海域的房子,买的理由很简单:没钱。

  当时开发商对待他们的态度:能踏进售楼处的都是上帝!

  结果环东海域、马銮湾的房价从1.2-1.4万/㎡增长到了3-4万/㎡,平均一年翻了一倍。

  从无人问津到楼市的当红炸子鸡,铺天盖地的规划利好席卷而来,这在意料之外也在情理之中。

  这两个板块闯入人们视线的时间是2015年第四季度,当时集美新城已进入建设尾声,按照楼市“板块轮动”的逻辑看,必然会有新区的崛起。

  随着城市建设的不断发展,一个区域开发饱和后,势必要开辟出新的天地。每一个板块都要经历“开发—建设—完成—完善—衰退”五个阶段。

  曾经住筼筜湖是有钱人的象征,后来五缘湾成为富豪们的标配......这场接力赛在岛外也上演正酣,从海沧湾到杏林湾,新贵们趋之如骛。

  集美新城的土地已快消耗殆尽,很难再迎来土地的爆发,相反那些有着大片土地、荒无人烟的新城则将成为“板块轮动”的接棒者。

  “板块轮动”是围绕着主城区从近到远扩散,岛内轮外到岛外一线区域,再到二线、三线......逐步翻滚下去。

  马銮湾连接集美和海沧,环东海域衔接集美和翔安,打通岛外四区交通网的关键,地铁、隧道、公建配套的大举进入,把这两个板块纳入岛外楼市的一线阵营。

  2015年春节后来这里买房的人,认为8-10年后会发展起来,绝对没有想过会以这样的速度和力度发展。

  我想在2年前买岛内老破小、放弃新城选旧城、入手荒凉板块的人都是没太多钱的人。

  现在这不再是那个满眼1-2万/㎡,闭眼押一把就能成为“人生赢家”的2015年初。

  买房有时候可能跟钱有关,更与思维有关。你要做的依然是不要被所谓的买房“金句”所裹挟,用自己的理性去判断。

  可能在别人不太关注的板块,你能找到属于自己的热土,几年后实现价值逆转。

  那些看起来低价的入场券或许会成就你在楼市中的独具慧眼。

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