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从刚需乐园到改善天堂 厦门两板块或演楼市最强逆转

2017年07月17日 17:39
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  XMHOUSE消息(文/吴佳铖)放在两年前,估计谁都不会想到,厦门岛外两个被认定为刚需“最后防线”的地方,会变为改善居住需求新“天堂”。

  这两个地方,都与厦门“北界”北辰山有关,它们一个是位于北辰山南侧的翔安新圩,一个则是位于北辰山西侧的同安汀溪。直到去年,两个地方都还有1万元/㎡以内,针对刚需购房群体的新盘在售。而今,这两个地方1万元/㎡乃至2万元/㎡的新盘早已绝迹,而随着板块内纯新盘效果图的公开,这两个地方将成为全厦门“唯二”的新别墅项目独占鳌头板块,它们也将完成从“刚需乐园”到“改善天堂”的蜕变。

  忆往昔:刚需“最后防线” 单价万元内房源扎堆

  去年4月中旬,我曾经写过一篇题为《厦门4个盘能买到单价1万房源 1万/㎡还能“撑”多久?》的文章。在文中,我盘点了4个当时厦门还能买到的单价万元以下新盘。这4个新盘中,有3个位于同安汀溪,其中单价最便宜的是汀溪尚品,当时单价仅8100元/㎡。

汀溪尚品外立面实景,看上去确实挺“刚需”。

  让我们把时间轴再向前拨一点,在2015年下半年,除了同安汀溪外,位于翔安新圩的中澳城,也一直凭借单价不到万元,还可以落厦门户口的优势,成为当时厦门刚需眼中的“神盘”。而且相对于汀溪尚品等纯刚需楼盘,中澳城的高层外立面、小区内绿化营造,都显得“比较改善一点”,对于很多当年只想“先上车再说”的刚需而言,这算是半部“豪车”。

中澳城实景图。

  汀溪和新圩,这两个新房房价能严重拉低厦门房价均值的区域,其“低价秘诀”,其一在于原先开发商拿地极低的成本;其二在于本身产品就定位刚需;其三则是地理位置实在偏远,倘若卖高房价,市场反应可想而知。

  当时间来到2017年,汀溪和新圩的新房市场,单价万元以内的新房早已不见踪影,甚至连高层新房都再难买到。两个板块的新房市场正处于短暂的“空窗期”(汀溪尚有山语听溪别墅将推),不过也许用不了几个月,这个短暂“空窗期”就会结束,两个板块将“摇身一变”,成为厦门岛外最新崛起的“墅区”。

  看未来:两大墅区新品亮相 助板块实现全面逆袭

  率先以纯新盘入市结束新房“空窗期”的,应是翔安新圩板块。本月月初,位于新圩中澳城西侧首开万科白鹭郡,公布了其项目产品系列和效果图。从效果图中我们不难发现,首开万科白鹭郡整体采用中式庭院风设计,项目将打造类似杭州万科的小型中式别墅产品。

首开万科白鹭郡项目效果图。

  目前首开万科白鹭郡部分别墅已封顶落架,相信很快就将入市。而同安汀溪板块除了下半年将推别墅新品的山语听溪,去年的汀溪地王——泰禾汀溪院子可能也将在下半年入市,本月10号厦门规划委公布了泰禾汀溪院子的效果图,从效果图上看,汀溪院子规划了大量外立面延续泰禾院子系风格的中式别墅产品。

泰禾汀溪院子效果图。

  当首开万科白鹭郡和泰禾汀溪院子入市后,翔安新圩板块和同安汀溪板块新房市场,将被中式别墅产品所主导。这两个板块也将成为厦门楼市各大板块中,“唯二”以售卖别墅产品为主的板块。新圩和汀溪原先“刚需乐园”的身份将一去不复返,众多对有天有地别墅生活有所向往的改善置业人群,可能会对这批山林环绕,温泉资源丰富的新品感兴趣。

  新圩和汀溪的居住产品升级,主要仰赖了两大因素,其一是片区内纯新盘地块楼面价普遍上到2万元/㎡以上(汀溪院子楼面价甚至超3万元/㎡),高地价下开发商必须在改善产品身上追求溢价。其二则是首开万科白鹭郡和泰禾汀溪院子的规划容积率,本身就很低(仅1.1到1.5),也适合打造纯墅区产品。

去年泰禾汀溪院子所属T2016P01地块成交图。

  不过,在厦门全面进入高地价时代的背景下,连汀溪、新圩这两条刚需“最后防线”,都被别墅这种改善终极产品攻陷。整个厦门新房市场已经很难指望哪个板块的纯新盘,能完全为纯刚需打造的了。或许这座城市在未来,能留给厦门纯刚需的出路,就只有相对低价的岛内外“老破小”,或是政府提供保障房、廉租房。

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