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央行公布6月金融统计数据 调控会使厦门房价下降吗

2017年07月17日 06:59
XMHOUSE综合 浏览数(0) 收藏 扫描到手机

  XMHOUSE综合(文/李文)一场房地产版的「货币战争」,再次成为市场关注的焦点。

  续房贷收紧后,近日央行公布了6月的金融数据,一石激起千层浪。这次,M2跌出了新低!话不多说,上数据:

  6月末,广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,创新低,比5月份的9.6%降了0.2%;狭义货币(M1)余额51.02万亿元,同比增长15%,也是进一步下降。

  简单来说,M2是水库,M1是河流; M2下降到个位数,是宏观金融收紧的一个重要标志。

  我们知道,银根松紧,是影响楼市冷热的其中一项关键因素——现在,钱越给越少,楼市的好日子即将结束?

  NO. 1|火爆楼市背后的货币博弈

  回首来看,这场「货币危机」有着清晰的轨迹。

  比如最近的房贷的收紧,将投资性需求打入冷宫。钱多变钱少。

  历经之前烈火烹油的疯狂行情,楼市危险的信号已纷至沓来,直接导致的结果就是政府要改变“钱多”的状况。为什么?

  首先,开发商买“面粉”和购房者买“面包”,其实是相同的逻辑。因为资本市场的“钱多”,地王频现,面粉贵过面包,房企买地不仅考虑将来这块地上的房子卖得如何,还包括能否凭这块地在资本市场上圈更多的钱。

  其次,因为银行信贷的“钱多”,而房子的供应量相对有限(特别像厦门等供不应求的城市),越来越贵的房价使得房产的投资性盖过了居住的功能性。激进交易者们不断加杠杆,沉淀在银行体系内的钱大半投向了房地产,成为推动房地产价格上涨的“资金大潮”。

  在货币宽松的背景下,银行以降息、降准等方式为资本市场“开闸放水”,从而使投资者负债成本降低,并获得更大资产泡沫带来的收益。类似的“货币现象”在楼市轮番上演,最后连中产阶级都买不起房子了。

  毋庸置疑,脱离购买能力的楼市交易,一定是击鼓传花的博弈游戏!

  在这样的背景下,作为货币管理方的央行须在避免引发风险的情况下,收紧“钱袋子”的普遍被认为是一种趋势。这也是近期舆论预期“央行加息”的最显性肇因。

  NO. 2 | 钱越给越少,楼市好日子快结束了?

  回到开头的问题,从央行公布的金融数据看,从紧货币政策效应得到初步显现。

  值得关注的是,在央行公布上半年金融统计数据之后,央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘也对此做出了解读:

  只要实体经济的合理融资需求得到满足,M2增速放缓可能是新常态。

  什么是M2的新常态?如果我们从增速来衡量,那么M2增速回到个位数可能就是所谓的新常态。

  有观点认为,历史十几年M2从没有这么低过,说明现在的货币创造能力严重下降,不单单是央行的问题,而是跟经济活动也有很大关系。我们已经不能通过信用创造太多的货币出来了。

  如前文所述,房价上涨,本质上也是是一种“货币现象”。所以,大家热议房价时,请别忽略掉这些重要数据——

  从走势上看,真正和中国房价走势高度相关的是货币指标,无论是M2增速还是全国总存款增速,其走势都和全国房价走势高度一致。只要M2涨,房价就迎来暴涨,M2跌资产价格都会跌。

  所以这次M2跌出了新低,有观点认为:对于房价来说,意味着一场打击即将到来。钱就是拖着房价这艘大船往前行驶的水,船的膨胀速度比水快,很快会出现的情况就是搁浅触礁。

  NO. 3 | 入市门槛提高 房贷占比逐月下降

  此外,央行公布的金融报告中,还有一组数字值得关注。

  可以看出,过去几个月全国银行贷款中,个人房贷的占比大趋势是下降的。

  具体到利率,具体到利率,据6月房贷市场报告:6月份全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%。

  6月份二套房平均利率为5.43%,与上月的5.40%相比略有上涨。其中上浮10%利率的银行占比为87.24%。

  央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示,相关数据表明,“房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。”

  再结合前几天统计局公布的最新CPI 数据:环比下跌0.2%,同比持平,上涨1.5%。与此同时,上半年CPI同比涨幅1.4%。

  什么意思呢?

  就是利率在走高,钱变得贵了,老百姓眼见人民币贬值没那么快了,消费就延迟了。这里当然也包括房子。一切商品,交易少了,价格自然就会下来。

  援引巴菲特的话:利率就是资产市场的重力,属于最基本的法则,利率将会改变各类资产价格的估值方法,而市场利率才是各个资产市场的领先指标,只要利率上涨,各类资产价格都是会往下跌的。

  业内人士指出,现在来看,全民炒房的时代已经结束,入市门槛已经提高,对于大部分热点城市来说,这个时候进场楼市的人,要么是刚需,要么是改善型住房,炒房成本已经相当高昂。

  NO. 4|调控能否卡住厦门房价的脖子?

  一叶落后,是天下叶落。

  可以看到,厦门楼市的过山车行情,跌宕起伏得颇像一部好莱坞大片,开头热闹得不可思议,现在也走同样向空虚寂寞冷——除了房价依旧坚挺。

  这样的市场,最后究竟怎么收场,目前只能静观其变,但总体趋势却依稀可见其脉络。

  1. 预期引导, “钱多”的时候,自住性需求和投资性需求之间“一起上”,大家都如惊弓之鸟,看见开盘两个字,就要去抢房;但“钱少”的时候,各种调控、新房限价、二手房限卖,投资性需求退出,剩下自住性需求,大家的预期都在发生微妙的变化,房价上涨的预期不再那么强烈。

  2.市场流通性减弱。特别是“限卖”政策后,极大降低了二手房市场流通性,相比之前二手房的挂牌价高得让人“三观尽毁”,眼下已陆续有房东主动降价求售。还有不少房东都在博傻。如果遇到个愿意掏钱的,就把房子卖了,如果没有,那就随便挂着。

  3. 关键再调控,但基石还是市场。纯粹算价格,厦门不再疯狂,城市基本面是向上的,房价难涨,但由于供需,大跌也难。现阶段厦门的房价被限价令牢牢「按」住,只要房价不再出现暴涨,扛得住上头压力,就很难大跌。当然,暂时买不到房也不用焦虑,只要这个楼盘还有足够的供应,就还有机会。

  4. 由于限价令,很多地产商因为拿不到想要的价格,所以上半年大部分开发商选择“封盘演义”,憋着不开盘,不愿甩开膀子卖。相对而言,下半年会好很多。

  5. 如今房地产是全国一盘棋,不要只盯着厦门,多看看其它热点城市。下半年,如果楼市还是比较躁动,我们就随时都要做好政策加码的准备。比较明显的是,6月“首套房贷”收紧之风席卷全国后,7月开局,相对还算宽松的厦门首套房贷,就再度收紧了。

  厦门房价究竟会不会跌,我们只能静观其变。但从全国一盘棋的“限购禁令”,到声色俱厉的“房价军令状”,可以肯定的是,2017年楼市的这一场雪,下的会比以往时候更久一些。(部分内容来源:《2017年中国人民银行半年报》、齐俊杰看财经、南方周末)

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