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厦门新政半月:房价止涨成交腰斩 楼市顶部信号出现?

2017年04月17日 06:17
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  XMHOUSE消息(文/李文)席卷全国的3月调控风暴,各种「拉黑」炒房狗,不少人也无辜被缴了「房票」。从「买不到」到「买不了」,本轮新政出招,势大力沉:一边是加高堤坝,汹涌的购买力如拦腰被截断的洪水,渐渐退去;一边是开仓供粮,加快商品房入市的同时,启动了增加土地供应这一大招。

  一如市场预期,新政落地半月有余,市场数据开始出现各种跌:新房价格被政府按下「暂定键」,二手房市场恐慌性抢房热潮也迅速偃旗息鼓。

  从监测的数据来看,楼市疯狂的上涨势头,终于随着新政的加码戛然而止。

  据统计,4月1日-10日厦门商品房共成交1662套,其中一手住宅成交450套,日均45套。较3月21日-31日的日均成交132套,日均减少87套;

  二手房方面,继上周成交环跌6成后,本周(4.10-4.16,其中4.15、4.16无成交),厦门二手住宅共成交1206套,与新政后第一周(3.27-4.2)相比,成交量下跌42.3%——而在新政出台前,全市二手房成交量已经连涨7周。

  房价方面,从中国指数研究院监测的上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门等重点城市新开盘定价来看,在沉闷的「限购令」持续一段时间后, 29.5%的项目价格与上次开盘持平,18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中,新房价格仅平均上涨0.6%。

  具体到厦门,因为限价等原因,新房价格保持高位横盘,不少楼盘价位甚至低于预期开盘。据中国房价行情平台统计数据,厦门3月新房成交均价30,572元/㎡,环涨0.36%。二手房方面,据本网统计数据,4月至今厦门二手房成交均价约24321.24元/㎡,比3月下跌4.22%。

  从数据上看,前段时间的厦门房价疯涨势头在这两天得到抑制。那么,以现在政策的严厉程度,二季度楼市怎么走?

  从政策的角度来判断,本轮新政大有「宜将剩勇追穷寇,不破房价誓不还」的气势。

  乍一看,3月以来调控辣招迭出、手法凶悍,各种花式虐炒房狗,剥离投资的楼市确实存在行情回落的趋势。但现实的情况是——

  厦门目前采用的是限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量,保证新房价格“环比不增长”,但房价数据在严酷新政的衬托下,仍然显得格外惹眼。

  水多了要翻船,于是打压房价;调控连续加码,楼市之舟,要到搁浅的境地吗?

  易居中国执行总裁丁祖昱表示,一季度基本上所有的城市只要能够卖的都卖得掉,因为政策帮你做了限价,政府帮你打了折,买到就是赚到。二季度该买的也买了,大部分也被限了。再加上支付能力也发生了变化,供应可能也会增加。

  在丁祖昱看来,这种情况下,调控特别严苛的城市,市场可能出现一些变化,调控相对温和的城市,市场可能还会上涨。政策向左、市场向右的格局,政策向右不会改,但是市场会逐渐向中转变。

  以这样的角度来观察厦门楼市,近期看最大的逻辑变量,是政策调控——目前戒严中的楼市,在限购、限价、限贷、限卖这四副镣铐制约下,买房的限制越来越多,许多购房操作环节上的空子也被逐一填补,其严苛程度堪称“大杀器”级,而且从目前官方的态度看,不排除调控之手继续扼紧。

  控房价只是第一步。中期看,最大的逻辑变量,是供应节奏。厦门2017年经营性用地供应计划已经出炉:全年计划出让经营性用地61宗,其中,商住用地20宗,建筑面积约237万平方米,商住用地建筑面积占全年经营性用地的47%,占比近五成,相较于往年有了较为明显的提升。

  此外,厦门市建设局明确要求,符合预售条件的,房地产开发企业要加快商品房入市,增加市场供应,坚决杜绝捂盘惜售、哄抬房价、与中介串通垄断房源、内部预定、一房多卖等各种违法违规行为。

  而4月上旬,银监会发布严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为,抑制热点城市房地产泡沫。此前,央行行长周小川表示:货币政策宽松已到达周期的尾部,这是另一种信号——从过去几个月的广义货币M2同比增速,可以看出央行的确在踩刹车了。 包括商业银行的贷款利率呈逐步上升态势,所以未来很长一段时间,房地产特别是个人住房贷款这一块,都是要继续回落的。

  从空前严厉的限购、加大供应和紧缩的货币政策看,厦门楼市的逻辑的确发生了变化,房价走势的决定性因素,不仅仅是基本供求关系的盈缩消长,而是来自政策与金融的外部冲击。

  从市场现状看,调控密集的枪声下,如今再不是那个「大盘一涨,鸡犬升天」的楼市。

  在业界人士看来,历经前期的大幅上涨及各种升级版调控打压,预计2季度稳健平稳将是接下来价格的主要基调。换言之,房价将阶段性见顶。

  但另一方面,厦门的房价却也在2016的“限购”中,以及第一季度的热潮中绝尘而去,让很多人再也追不上——不可否认的是,站在今天回望过去,曾经的房价高点都已经算是洼地了,至少从目前看是如此。

  事实上,目前市场需求只要客观存在,购买力又能够支持,市场自有其运转法则。而厦门房价坚挺的态势,除了常规供需原因外,还有一些特殊原因支撑。

  1.从供应结构上看,在供应量中还存在着严重的结构性偏差,刚需产品短缺,改善产品主导,岛内泛豪宅化。

  2.和厦门目前庞大的购房需求相比,供应量还是太少了。市场预期的的地块,短期内还未形成明显供应市场,远水解不了近渴。而被寄予厚望的保障性住房还是显得杯水车薪,具体落实,仍然山高路远。

  3.开发商资金情况良好,2016年厦门很多高地价地块的出让,影响了开发商的定价预期。

  现阶段下,新房的价格都需要经过政府指导价这道「紧箍咒」,厦门房价趋稳期间,对于还没“上车”的刚需,在这个关键时刻买房,它意味着满足你基本的自住功能,以后腾挪也是硬通货。

  对于投资者而言,楼市鸡犬升天时,什么房子都有人买;但楼市戒严期间,没占到便宜的价格和产品,又何必要费尽心思冲进去。

  毕竟,限价一时间不会取消,政策却可能还会解锁一些新的姿势。

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