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全民买房时代开启!厦门楼市再一次来到巨变前夜?

2017年03月21日 06:22
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  XMHOUSE消息(文/王培)当各舆论版面上还来不及换下春节厦门楼市成交“冰冻”的新闻,新一波行情以迅雷不及掩耳之势从二手房市场一直蔓延到新房。

  手握几百万资金准备冲进楼市大战一场的你,内心肯定有一个声音在呐喊:“你别管之前涨了多少,你要看将来还会涨多少!”

  当“疯狂”成为关键词,人人都在买房,楼市可能就又一次来到巨变的前夜。在刚刚过去的36个小时内,5城卷入调控升级风暴,18天内共有16城限贷限购收紧。

  调控的“枪口”已瞄准了滚烫的厦门楼市,二手房这样一个月涨1万的行情还能持续多久?前面进去的人赚钱了,后面接棒的你不心慌吗?

  壹|1

  朋友圈被置业顾问、中介刷屏,从门可罗雀到门庭若市,似乎就在那一夜之间。

  四海八荒的买房人都涌来了,看二手房的人要把门板踏平了,而来房管所过户的队伍一眼望不到头。

  朋友圈就是动物园,放出的都是人心,流出的每张照片都是“买房”。

  事实上,并非仅发生在厦门,这样的情况从一线城市开始爆发逐渐扩散到准一线、二线城市。

  去年“双限”新政已经严格执行了半年,为何厦门楼市会呈现这样的剧情反转呢?已使出了洪荒之力来摁住楼市,为何实际情况会越变越复杂?

  贰|2

  在回答上述问题之前,我们一起来看两组重要的指标:

  1.房地产依赖程度指标:房地产投资占GDP的比重

  根据国家统计局公布的数据,2009-2014年对“房地产的依赖度”呈直线上升,近两年出现了下滑但依然处于高位。

  可以说,2014年是楼市的一个重要转折点,离开了全国性牛市的行情,开始了一二线和三四线城市的分化格局,且愈演愈烈。

  2.社会资金流向指标:房地产贷款占总贷款的比重

  2011年以来,虽然调控一直打压楼市,然而房地产贷款占总贷款的比重却丝毫没有放慢增长的速度,从19.5%增至25%。

  想要摆脱经济对房地产的依赖,彻底扭转现状还需要一段时间。这段“时间”就是我们所说的城镇化过程,只有这个“过程”完成了才有可能发生“质变”。

  根据国家统计局的最新数据,截止到2016年底中国的常住人口城镇化率只有57.35%,这个“过程”还有很长一段路要走,它也是楼市短期调整长期看涨的一个重要支撑点。

  叁|3

  在当下这个“量变”的过程中,我们会看到什么样的情景?

  1.随着城镇化推进,一线城市限制人口规模受限,那么人口会加速流入到二线城市。厦门目前的常住人口是392万,到了2020年规划人口将达到500万。

  2.这场人类历史上又一次大迁徙下,高铁、地铁网铺开,崛起一批强二线城市。2017年2月28日国务院发布《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》,国家首次定位厦门—为国际性综合交通枢纽!

  理清楚这其中的逻辑关系,就能基本看懂现在的楼市:

  想要摆脱对房地产的依赖必须进行城镇化,在这个过程中,人口加速流入一线周边城市以及强二线城市,部分城市出现供需矛盾;这些城市的交通、基建、土地进入高速发展,城市固投加大、商住地价格上涨。

  这些给了人们对楼市的美好预期,甚至认为一线城市就是二线城市的发展路线,信心打都打不下来!

  因此,政策、经济以及心理三者相互作用下,让调控期的厦门楼市复杂多变。限购限贷虽然抑制购房资格,然而经济、人口、政策依然在输血,猛增的资金和膨胀的欲望必然垫高了房价。

  肆|4

  厦门房价长期看涨是大势所趋和经济规律,但短期猛涨可能是“人祸”!

  现在“买房”又成为了厦门楼市的热词,这样的情景跟去年何其相似,那么今年行情最吊诡的地方在哪里?

  2016年3、4月,厦门二手住宅成交套数分别为7000、8200套,这股热能传导到新房,一手住宅量价齐飙。这一波行情是一手房的价格拉动二手房,二手房的成交量形成支撑。

  2017年3月近两周以来,厦门二手住宅成交有所激增,总共为2204套,这距离去年的“天量”成交还相距甚远。然而根据中国房价行情平台数据:2月厦门二手房成交均价每平近4万,高出新房9216元/平。

  这波行情里二手房的价格已脱离了新房定价而存在,定价主体是个人房东,购买者中有大量的投资、外地客。“人为”制造出来的热度让市场成为一场“击鼓传花”的数字游戏。

  最近全国楼市又风声鹤唳起来,调控的铁鞭继续瞄准叫嚣的市场,进一步打压投资需求。然后作为楼市风向标的北京,升级了限贷给楼市补了凌厉一刀,接着郑州、石家庄、广州、长沙4城收紧调控。

  至此18天内共有16城调控楼市。作为房价“四小龙”的杭州、南京相继被列入名单,厦门岂能独善其身?厦门楼市传递出的这些信号你得小心了!

  1.二手房短期猛涨,资本成本和风险已经很高,加之近期调控风声鹤唳,资本趋利,绝不恋战。

  价格长期卧倒的新房则成了白捡的“便宜”,成为了资金最安全的去处,从新房一房难求的局面可嗅到不一样的气息。

  2.尽可能缩减交易时间和环节,并且越过限购限贷等政策门槛,现在二手房的交易中,很多都是只见“公证书”不见房产证。

  厦门国土房产局已声提醒,银监局也表示要严查贷款资金用于炒房,特别对于采取公证方式交易的购房贷款要从严审查。“未取得房产证的,不予办理房产的全权委托公证”一旦落地则成为对投资客的一大杀招。

  资金源头被切断,公证交易隐雷排查,人为导致的炒热之风应该很快被治理。

  人们在厦门楼市已用尽了洪荒之力,希望用杠杆来一场以小博大的人生!

  买房人都在豪赌1件事:调控铁锁一定会放松,但届时房价还还会迎头赶上。因此,不惜借“明天的钱”来买“明天的价格”,买房成了一场数字游戏。

  对于自住来说,理性选择、及时买房,房价跌时你有房住,房价涨时你能换房。对于投资来说,中长期问题不大,此时应当管控风险、合理配置,切莫再抱“赌徒”心态追涨杀跌!

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