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4位大咖热议:现在还能在厦门买房吗? 如何买才赚钱?

2016年10月14日 22:16
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  XMHOUSE消息(文/连合) 一盆冷水兜头浇向楼市熊熊的需求之火。 在疯狂的房价之后,全国楼市经历了机关枪扫射般的密集调控,各种限购限贷政策连番出台。9月5日,厦门重启限购政策,限制144平米以下的房产购买套数。时隔一个月,政府再度发布消息,对限购限贷政策进行升级……与此同时,楼市泡沫论也甚嚣尘上。这是一场特殊的拔河比赛,绳子的一端是频频发力的楼市新政,另一端是烈火烹油的房地产市场。那么,疾风骤雨的新政之下,楼市将何去何从? 房地产是否仍具投资价值?厦门市场又将走向何方?

  今天,在厦门凯宾斯基酒店,众多业内大咖齐集一堂,爆出众多猛料,热议新环境下房地产投资方向,以及预判了下半年厦门楼市走势。

  新政重拳之下,厦门房价会跌吗?

  厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师,厦门大学金园研究院理事长戴亦一表示,新政后厦门房价不可能暴跌,厦门楼市某些板块短期内如果出现小幅降价,或者一段时间内不涨,都属于正常反应。

  在目前的市场中,老百姓投资渠道匮乏,反而流动性最弱的房地产吸引了大量资金进入,间接推涨了厦门房价。

  而城市化的发展,也决定了厦门房价暴跌的几率很小,顶多可能冷却一段时间,甚至降低一点点。因为人民币持续贬值是趋势,因此他建议,下半年的房子还可以买。

  目前房地产市场是否仍具备投资价值?

  在当前调控黑云压城之下,房地产业高速增长、房价飙升,期间累积的泡沫与风险,早已让整个行业如同惊弓之鸟。

  在欲望与恐惧深深胶着之时,很多人不禁要问:房价到底离泡沫破灭远不远,房地产是否仍具投资价值?

  对于当前楼市走势,戴亦一教授认为:强一二线城市的商品房成交量、土地价格都会降温,楼市量缩价稳,但有可能横盘,甚至阴跌。

  但一味的限购,投资的热钱并不会凭空消失,而是转移到别的市场上去了,但这些资金不会往三四线和实体经济去,反而会逼到国外去。

  他表示,最终房地产还要去依靠实体经济,三四线城市的现状已经表明,如果实体经济全面不行,那么房价离泡沫破灭不远。

  因此,2017年将是政策博弈期,如果调控放松又是一波大涨,不要急着抛售,目前也没有太好的投资渠道,放在地产还是稳妥的。

  但目前需要注意的是,房子变现相对难一些,虽然现在房子涨了很多,但是千万以上的房产很难出手,在暴涨之前,千万级的房产挂半年也未必能卖出去。

  此外,中心城市周边没有限购的城市会受益,城市化的规律是人往高处走,大城市的郊区地产会活跃,商住楼也会活跃。

  本轮新政调控将持续多久?

  新政出台直接的结果,是导致购房者对市场的心理预期发生变化,首先体现在成交上。

  目前,在调控新政重拳之下,厦门楼市就像一根正在融化的冰棍——整个市场的销量已经连续下滑。

  水多了要翻船,于是打压房价,出台限购限贷等政策;那么调控重拳之下,船会驶向搁浅的境地吗?

  在戴亦一教授看来,国庆期间全国范围内的密集限购发布,表明了上层对房地产市场的密切关注,此次调控范围大力度强,实属罕见。

  但本次楼市政策调控不会太长久,如上所述,经济困难、实体困难或将倒逼限购放松,估计会在明年下半年。

  因为中国经济结构还没有彻底转型,而现在房地产行业的整体形势是买涨不买跌——有钱人不怕房价降,怕人民币贬值。

  在他看来,即使厦门房价下跌30%,政府再出手救市也不会晚,房价又会重新迎头而上。

  “资产荒”时代又遇上房地产调控

  如何打赢资产保卫战?

  深圳市吉屋科技股份有限公司副总裁邱英杰认为,多元化配置资产,厦门的房产是可以做配置的,中国钱多人多,但是优质的资产少,全国没有几个城市像厦门这样房价坚挺。

  有朋友问我,在厦门手上有3套房是否要卖掉一套,我认为缺钱就卖掉,不缺钱就留着,3套房产的配置不多不少刚刚好。

  同时,稳妥优先,除了优质的房产,我们所认可的一些具有良好资质的商业也可适当持有,如果商业运营良好的话,商铺租金是会上涨的,而且要尽量选择这个区域最好的商业中心,它一定比第二名的商业效益要好很多。

  此外,地铁旁、人流量比较大的SOHO也可以纳入考虑范围。切记不要轻易去投商业,商业的专业要求非常强。

  厦门中原地产总经理李慧则认为:

  首先,对于资产的配置,一个是赚钱,一个是保值。个人比较倾向于发达的城市和国家的房产,它们抗风险性、价值比较稳妥,一些货币比较强劲的国家也可以做资产配置。

  第二,我个人认为,未来3-5年发展的过程中,漳泉的城际轨道的规划,这些沿线的地带还是有房地产投资的热潮。

  第三,对于商业的配置,能买得起并非值得去买,初级门槛就是认为便宜,长远来讲还是追求地段效应。作为地铁城市,轨道交通对于商业的带动还是很大的。

  亲眼看到在深圳一些没有通地铁的裙楼生意非常惨淡,地铁通了,拉动了价值的兑现,但是投资期比较久。资产要分散风险,位置比较好、价格比较好、抗风性能力比较强的物业可做优先选择。

  在厦门立丹行机构总经理陈祖群看来:

  首先,目前房地产虽然有泡沫,但是我们没有其他投资渠道,只能继续拥抱泡沫,当泡沫破的时候,哪里的房子安全?地铁沿线、中心区的房子保值的功效要好!

  其次,国外资产配置存在管理问题,我是觉得如果资金不是太充足可优先选择国内的物业。

  第三,商业部分,以前都不关心租金多少,只管能涨多少。但是现阶段更多地关心租金汇报率,如果商业回报率是可以接受的,投资量力而行。

  戴亦一:

  首先,现在是资产荒,收益性和安全性,首先是安全,要先保本不要出现损失。

  第二在配置方面,如果你是1000-2000万就没有必要出国,可在国内配置资产。

  第三,可考虑多元化配置,可以考虑买保险,很多人都去香港买保险,尤其是中产阶级,就怕出什么大的家庭变故或身体健康问题,在香港购买保险赔偿的是美元,一旦遇到大病,全球医院都可以赔。

  此外,拥有香港保险就是美元资产,还可以继承,可以根据家庭的情况进行配置保险、美元、黄金。

  随着地铁的逐步通车

  岛内外的房价差距是减少还是扩大?

  陈祖勤表示,这样的差距会进一步扩大。

  首先,随着地铁不断地拓展和开通,岛外的商住用地供应会不断加大,这样会起到抑制岛外房价增长过快的作用。

  而岛内的商住用地稀缺,甚至极少或不会出让商住用地。那么会造成 怎样的一种情况,就是岛外肯定还是会出现1万多/平的房子,外围会拼命扩大,那么岛内外的房价差距是会不断扩大的。

  戴亦一认为,厦门其实并没有真正进入地铁时代,很多人对地铁的概念不是很清楚。地铁会扩大城市的规模,城市中心区和城市外围的差价会变大,这个在全世界都是这样,纽约也是曼哈顿的房价最高。

  首先,城市要做大,一定会有地铁,厦门一定会建湾区城市,这是它得天独厚的优势,一定会进入到轨道时代!例如翔安将有很密集的地铁分布,只要有地铁通过,那么再远的也会有土地出让,价格也会更便宜。

  其次,地铁延伸距离扩大范围,城市越大,有钱人越多,而有钱人依然会选择占有稀缺资源,那么厦门岛内依然比岛外占有更多稀缺资源,所以我认为岛内是最保值的。比如杭州进入地铁时代,外围周边房价基本没涨,中心区的房价一直在涨。

  岛外城建密集

  厦门岛内外会成为深圳版“罗湖和福田”吗?

  在戴亦一看来,深圳楼市几乎是全国楼市包括厦门楼市的风向标。事实上,厦门与深圳有着类似之处,楼市走势曲线也与深圳十分类似:

  其一,外来人口占多数,投资需求让房价一路绝尘;

  其二,土地供应相对不足,不存在库存危机,而是供不应求的问题。

  罗湖是深圳最老的区域,但是南山福田的房价却更高,这与城市新功能区的变更有关系。要说思明的房价比翔安低,现在是很多人都无法接受的,那么,这样的情况会不会在厦门发生?

  这样一种新区超越老区的房价格局与深圳的发展有关系,罗湖现在发展较慢,但是深圳新区的配套、交通、规划都更好,福田遍布着各种高大上的上市公司。

  这些上市公司每年的纳税让新区的钱多到花不完,可以做各种各样的配套。除非翔安可以一夜之间爆发几百家上市公司,否则翔安的投入还是太少,没有太多好的企业创税收。

  我们来看一下“梧桐树理论”,一个区域梧桐树越粗,房价也就越贵,这跟区域的发展历史有关,一个社区的成熟是需要沉淀的。

  调控风急雨骤,全国楼市接力降温,这是一场与资产泡沫和金融风险的赛跑,所有人都被裹挟到房地产这个销魂场与伤心地,对于当前的厦门楼市,你又有何看法,欢迎留言分享你的观点。

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