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“双限时代”再临 厦门购房者买房路向何方?

2016年09月30日 17:14
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  XMHOUSE消息(文/周龙森) 进入第二季度之后,烈火烹油的厦门楼市似乎有了“冷静思考”的余地。“一半海水、一半火焰”则成为了描绘当下楼市的最好陈词。一方面住宅成交均价仍就居高不下,另一方面住宅成交量却是止不住的下跌。

   而进入9月之后,一纸限购令猝然而至,至此厦门楼市再次步入“双限时代”,市场也因此迎来微妙节点。对于众多厦门买房人而言,现在还是不是买房的好时机?未来房价的走势会如何?灌口这样的新兴“网红”到底是如何蹿红的?这些,都成为了他们心中的最大困惑。

  为此,带着这些问题,本期XMHOUSE《楼市观察》栏目特别邀请了蓝火置业董事及副总经理钟国发、深圳市磊嘉地产顾问有限公司董事长刘石磊、均和评估董事长王崎,让我们一起倾听最前沿的声音!

  1、“一半海水,一半火焰” 厦门住宅成交的AB面

  通过数据以及结合市场基本面,我们可以清晰的感受到,目前厦门楼市住宅成交迎来了AB面。这个AB面指的是住宅成交均价的昂扬坚挺与住宅成交止不住的下跌所形成的强烈反差。那么,您是如何看待这个现象的呢?

蓝火置业董事及副总经理钟国发

  钟国发:量价“冰火两重天”,我们更应该关注成交量上的变化。新房的供应量经过上半年突飞猛进的去化后,现在存量属于历史低位,目前的存量也就180万方左右,按照我们的预估正常去化半年就完了。而经过几轮高溢价的土拍过后,许多没有拿到地的房企现在也在纠结现在的价格到底是推还是不推的,也造成了新增供应量上的青黄不接。而对于部分客户而言,房价突飞猛进了半年时间也需要有一个消化过程。同时他们也看到了政策上面的一些新变化,也因此进入暂时观望状态。

  所以我觉得从目前的供应结构,开发商的推售意愿以及购房者的心态等方面可以找到成交低迷态势的原因。但从另外一个层面来说,市场其实也没发生太大的改变,因为二手房的成交量一直都保持在比较稳定的态势。因此,我们并不能说量下来了市场就出现大变化,至少从二手房市场成交反应出来的情况,还远远不能达到这样一个状态。

  刘石磊:作为一个房地产从业人员,我平时对市场成交的跟踪还是比较紧密的。而从目前的数据来看,我认为厦门住宅成交AB面的情况可能跟你提的问题不太一样。目前,住宅成交价格确实坚挺,但是我认为目前厦门的成交量其实还是保持在一个不错的位置。比如说二手房的成交实际上就一直处于历史高位,没有出现一个明显的下滑。之所以一手房成交下滑主要还是因为供应量不足导致。因此,从我的综合结论来看,厦门市场还是属于一个量价稳定的状态,厦门住宅市场没有一个明显的AB面。

  王崎:目前住宅成交量处于萎缩状态再正常不过,毕竟上半年冲太快需要缓冲一下,需要一个“冷静”的调整期。住宅成交低迷除了新增供应上不来以外,目前市场上,卖房人怕卖便宜了,买房人怕买高的观望纠结心态,也导致了成交量一路走低。

  而至于住宅成交均价一路昂扬坚挺,我觉得这是厦门供求关系造成的。供应太少,需求太旺,累积久了总会迎来爆发,而一旦房价来到了这个高位之后,再加上楼市库存历史新低,政府的“托市”心态、以及钱根的趋松就很难降下来了。我认为这个住宅成交的AB面将会维持较长一段时间。

  2、“双限时代”之下,厦门买房人到底该何去何从?

  随着9月5日“限购”政策的正式实施,目前的厦门楼市又再度进入了“双限”时代。在这微妙的市场节点,还是不是厦门买房的好时机?未来房价的走势又会如何?

  钟国发:我觉得从目前市场的购房意愿、厦门这座城市的独特魅力、房地产的供应结构和存量等方面来看,厦门市场仍将是长期向好的。大家看到目前这些存量大多都会在明年之内消化完毕,到明年底入市的都是高价地,按照目前的现有趋势,去找购房机会点我觉得还是可行的。但不过还是要看个人需求,如果真的是刚需客户,在自己资金能承受的范围内这个市场还是可以关注的。但对于投资客而言,可能现在的成本、资金跟一年前、半年前的成本相对来说差距会很大,无论是单价总价还是银行贷款杆杆,资金等要求,这个就应该慎重。

深圳市磊嘉地产顾问有限公司董事长刘石磊

  刘石磊 :“双限时代”实际上零几年就已经出现了。一个很有意思的现象,就是这些政策的出来往往都伴随房价的一路走高,但从来没有抑制过、或者说真正降低过房价上涨的趋势,它们仅仅只是延缓,或者稳住了一些快速上涨的苗头。所以综合历史来看,你会发现,这个双限实际上并不是一个新名词,也不是一个我们没有面对过的现象。所以从这个角度来说,我个人认为是他并没有改变整个房地产大的趋势。

  厦门房价上涨的核心因素在于供不应求,同时也受购房者情绪上的影响。因为大家都知道买股票、买任何东西也好,买涨不买跌,那当各种因素叠加在一起,共振就会非常明显。可以说只要厦门市场供求结构没有发生改变,同时人口还能源源不断流入,那么未来厦门仍会是表现强劲的一个城市。

  也因此,我个人认为如果你决定在厦门生根落叶,那么从长期情况来看这么一个美丽的城市鹭岛,不仅厦门房价仍会保持良性状态,同时也值得你在此安家置业。

  王崎 :现在还是买房的好时机,具备条件的买房人就应该果断买房,而不应该等到政策到期了,比如说明年限购解除之后再来买,那时候可能又会错过一波好时机。所谓限购限贷就是限制那些不具备条件或者具有足够房源的人,而并不能真正让房价落下来。只要国家保房地产的心态不变,银根不收紧,厦门房价还会保持一个稳定上行的态势。因此,尽管目前入手的价格会比此前高40%、50%的,但从长远看来还是可以入手买房的。

  3、如何看待土拍催生的诸如灌口等新兴楼市“网红”?

  至今为止的数次土拍,热门板块一如既往热的发烫,同时也诞生了诸如灌口这样的楼市“网红”。它一下子就跻身了楼市一线,楼面价呈翻倍式上涨,对于它的迅速“蹿红”您是如何看待?这个板块的房子,购房者值得入手吗?

  钟国发 :在我看来,灌口的蹿红有着多方面的因素。首先,厦门土地供应真的太紧张了,大多数开发商都缺地,对土地的渴望程度都非常高。其次,我们看到像灌口这个区域,随着城市建设的不断深入、公共配套上的持续投入,交通网络地铁线的陆续形成,地域形象得到彻底改观,价值自然也要迎来重构。所以我觉得灌口的突然蹿红和土地供应结构的偏紧以及区域本身价值蜕变息息相关。

  至于这个版块的项目是否值得入手,我还是那句话,需求因人而定。如果对于灌口这个区域接受度、匹配度都合适的客户,随着灌口交通的逐步改善,内在价值的自我重塑,这里不妨关注一下。

  刘石磊 :要用发展的眼光去看待,可能灌口曾经很远,但随着集灌大道、地铁的修通,随着各种建设的不断深入,灌口这个地域的价值其实已经迎来颠覆,它的配套已经足够支撑起环境的改变。另外,随着城市的变迁、人口的导流,厦门岛就这么大,众多人涌过来,产业涌过来必须要有生活、工作的地方,那么这种不停的扩张效应自然而然会把人带到过去我们所熟悉的这个相对偏的地方。用发展的眼光来看,再过一两年灌口可能完全会是另外一番天地。所以我个人觉得当我们选择某个地方置业的时候,更多的应该从综合的角度去看待。

  我个人对于入手区域的项目是持有坚定信心的。以我们自身开发的翔鹭·湖畔学府为例,这样一个具有湖景、地铁、学区等多方面优势的“全优家”,以发展的眼光去看待,对于购房者而言都是一个不可多得的首选。

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