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下半年厦门买房要用洪荒之力 马銮湾集美新城4万+?

2016年08月10日 10:32
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  XMHOUSE消息(文/王培)厦门房地产市场4-6月,地王横行,涨价声声!厦门呈现“全民买房”的局面,疯狂、兴奋、恐慌、忐忑、失落等情绪在楼市中弥漫。7月一纸限贷调控令掀起了厦门楼市的疾风骤雨,周成交量三连跌陷入谷底,新房价格却出现了20连涨,一波“地王相”的宅地正叫嚣乎东西!购房者惊呼:在厦门买房要用洪荒之力!那么,究竟应如何看待目前的厦门房地产市场?现在你该不该在厦门买房?如何买房才赚钱?厦门房价的发展格局会怎样?马銮湾和杏林湾的房价到底会涨到何种程度?

  本期XMHOUSE《楼市观察》栏目特别采访了:龙湖地产闽南区域营销总监何敏、鲁能福厦区营销经理赵章程、厦门中原地产总经理李慧,让我们一起听听最前线的炮声!温馨提醒:不要错把行情当能力,考验心理素质的时候来了!

1.厦门住宅成交大跌,真实原因何在?

限贷政策出来之后,厦门住宅成交量出现了三连跌陷入谷底,有声音说是开发商捂盘惜售造成的,也有人认为是买方进入观望、入市意愿不强的结果,您是何如看待这一现象?

  何敏:在数据面前,最重要的是要透过现象看本质。我们看到两个成交量下跌,我觉得主要的原因是:第一,今年1-6月份的成交量是比较少见的,为何会出现这样的情况呢?是因为在房价上行的周期,购房者入市的意愿非常强劲,购买力出现了前置的现象。这样的背景下厦门一手住宅一共卖出220万方的房子,而过去三年,厦门市场的容量仅为330万方。如果按照1-6月份的去化速度,那么今年一手房的去化量将会达到450-480万方,这是一个阶段性的市场集中成交的量级,所以7月的楼市数据,我认为是1-6月的阶段性井喷回到一个正常的成交水平。

龙湖地产闽南区域营销总监何敏

  第二,我们更要核心去关注的是在成交量锐减的背后,是供应量的减少。厦门是一个典型的供不应求的城市,目前已获取预售许可证可销售的房子仅能支撑4.8个月;所有已出让的未开发土地的存量大概在12个月左右。中国房地产无数次向我们证明了,一旦存销比低于8个月,市场会迎来疯涨。

  赵章程:主要有3个方面原因:1.客户:限贷政策出来以后,上半年楼市中的主力客群——改善型置换客群和投资客,某种意义上被限制住了,限制了一部分人的购买行为。

  1.市场情绪:政策在心理上,导致整个市场进入一种观望情绪,大众期待市场有松动。

  3.开发商:目前厦门几大开发商,基本处于青黄不接的状态,老盘所剩不多,新盘后继乏力或者根本就没有土地储备。

鲁能福厦区营销经理赵章程

  由于上半年这一波价格上涨和集中放量,大多数开发商已经完成或者接近完成原定的全年销售任务。

那么,留点余粮战来年,做过企业的人都会打点小九九。再则,后续可能的新出让地块,在普遍地荒的背景下,继续大幅上涨的可能性依然存在,那么再等一等,卖慢一点,以备市场变化,就是大多数开发商的明智选择。很少人愿意继续走快速销售的战法。

2.现在,还能不能在厦门买房?

经历了这波十年难得一遇的房价暴涨后,厦门楼市诸多楼盘已经补涨到位甚至出现了房价透支的现象,又恰逢政策调控期,那么当下还该不该、能不能买房?

  李慧:购房者相当于一个城市的股东。由于房产是附着在土地上的不动产,所以在一个区域进入到高速发展之前,购房者通过买房与政府一起入股,入股之后随着政府在土地上推动的基建配套的完善和成熟,房子的价值也将会随着板块的升值而得到提升。房地产市场一直都是波段性上涨,对老百姓来讲由于要动用到的资金量比较大,所以大家比较关注这个问题。我觉得厦门市场的格局是呈现两极化的态势,还有一个情况是近5年来整个厦门城市经济格局的变化,未来将会融入更多的外来人口,随着更多外来人口涌入到厦门,城市供应量将会面临短缺。

厦门中原地产总经理李慧

  如果从自住的角度在自己经济能力能承受的范围内可以考虑购置合适的房产,我觉得没有必要有严重的岛内情结,可以适当考虑海沧、集美、翔安甚至是同安这些岛外的片区。因为随着近几年的公建配套以及轨道交通的拉动,购房者未来进岛便利度提高,在岛外购房的可能性更强。

  赵章程:任何时候,买房只要问自己2个问题:1、自己的钱够不够。2、自己是为了居住购买还是为了投资购买。第一个问题是前提,没有这个前提免谈。第二个问题实际是时机的问题。对于自住客户,你切实有了居住需求,那么任何时候买都是对的,只要你还在厦门。安居乐业然后修身齐家治国平天下,房子是你人生路上的一个小boss,这个boss你不得不灭——房子是目前中国社会,大多数情况下,成家的前提。自住客户还要多回顾一下改革开放30多年来的历史,牢记一个原则,凡是经济领域国家限制的,就是机会。

  对于自住客户,有钱买房后只要注意的2点,第一选地段,第二选品牌。地段(以及对这个地段的前景规划)决定了居住的方便性和未来的升值空间。品牌决定了房屋的质量、后期服务以及区别于周边非品牌房的价格涨幅。 对于投资客户,他考虑的点不一样,他考虑的是从现在开始的一段时间内,自有资金,能否在诸多投资渠道中,取得最高收益的问题。

  何敏: 观看未来半年到一年,厦门房地产还是处于一个看涨的行情,如果有适合自己购买力的,适合自己需求的,适合自己家庭结构的房子要果断入手。第一,在5年前,肯定是岛内独大,如果厦门要成为一个500万人口的特大型城市,那么在不同的功能分区的城市背景下,在每个区域都会有核心标杆项目产生,都会有独立价值构建的背景出来,去看到城市发展的方向你就能获取城市发展的红利。

  第二,选择了合适的板块之后,一定要选择这个版块里面资源获取最多、规划最好、品牌保障最高、物业服务最好的项目,这些优点叠加之后,才可能在房产中得到优良的居住体验,才有可能得到比这个版块、这个城市更大的红利的增值。举一个例子大家熟悉的学区房价值的例子,同样在岛内核心区位置,学区房与非学区房的2手房成交价格差别达10000-15000......这就是为什么我们选择买房一定在力所能及范围内选择资源获取最多、规划最好、品牌保障最高、物业服务最好的项目。

  第三,尽量可去选择区域内的龙头楼盘,例如我们的春江郦城是岛外第一个房价破3的项目、春江彼岸首推339套别墅售罄,这些标杆性项目在市场上拥有较高的呼声和知名度,处于领涨的地位,升值速度更快。

  重点是看大市场下的城市定位,比如从居住角度看则是环集美湖、马銮湾;从资源占有的角度则是环东海域;从城市5年之后的发展空间上看,则是翔安南部新城。这4个地区是未来厦门房价,或者是厦门居住的最热点的区域。

3.怎么看待马銮湾和集美新城这两个板块?值得买吗?

马銮湾和集美新城现在是厦门楼市最火的两个板块,诞生了龙湖春江郦城、中航城国际社区、国贸天悦、融侨观邸、首开龙湖春江彼岸等一批明星盘,但是现在这两个板块的房价基本到达了3万+, 如何来看待这两个板块的房价增值前景?房价天花板会到4万+吗?

   赵章程:马銮湾和集美新城,对于厦门这座城市的意义是不同的。我们从大厦门城市的角度看马銮湾,他位于海沧区北面,依托于新阳大桥东侧的这一片区来发展,目前依旧有大量的工厂在这一片区。工厂区存在两个问题:规划变更的问题和工厂搬迁问题,很显然,工厂搬迁的速度和进度,需要政府的政治智慧和一定的手段,才能在若干年内形成效果。随着规划的进一步兑现、地铁的建成,马銮湾区域内房价肯定会进一步上升,因为到市区更加方便了,生活配套大幅度提升了,目前3万多的价格,不算贵,还会更贵。

杏林湾全景航拍图

  换到集美新城,它几乎是大厦门湾区辐射的各区域中轴线交汇处,拥有目前厦门岛外几乎是最好的景观和市政公建配套。集美新城从城市化角度而言,已经走在了各个新城区域的前列。同时,近两年厦门市政府通过商业规划用地的出让,加强对集美新城商业配套的提升。在可预见的未来,这里是商业云集、高端居住云集、交通便利、地铁交汇的区域。岛内与此相对应的区域,目前只有湖滨北路白鹭洲一带可以媲美。在以上元素堆积之下,个人认为,集美新城未来的房价,很可能不会低于岛内白鹭洲。

  最后说到天花板问题,这个要看城市的天际线和货币增量的天际线在哪里。10年前,上海内环线3万元,厦门岛内1万元,大家惊呼到头了。今天,同安的地价都到2万多元,上海远郊区地价破5万。我们看所谓的天花板,除非中国经济陷入像日本那样的滞涨期,货币M2不再增加,才可能带来核心城市房价上涨的停滞。在未来的某一天,也许会看到,但不是这10年。

  何敏: 任何一个从业者都很难给出一个具体的数字,去预测房价。因为房价的涨幅一方面跟城市的发展有关,另一方面,跟城市的供给有关,更重要的是跟广义货币的发行量有关。如今当手里的现金在不断贬值的时候,通过房产这种大宗不动产的购入来实现资产的保值就显得非常重要。关于天花板的问题,需要想象力,但是在看得到的未来半年到一年的时间内,这样的板块未来价格到4万-4.5万,甚至部分项目达到5万的时候大家也不要诧异。

  一个方面是受众的预期在拔高,另一个方面是这些板块的发展。现在在岛内稍微能看的上眼的房子也要5万,好一点的6、7万。在这样的背景下,到明年年底我们再来回顾,就会出现,我们到底是选择一个新兴的配套齐全,但是需要10分钟的车程去解决距离的问题的板块,还是要在一个看起来成熟但是什么都不方便的区域去做选择。因此,天花板实际上是去构建这样的价值坐标体系,岛外新城的核心区是完全可以媲美五缘湾和滨北的,所以未来在我们能看到的一年到半年的时间里,这些板块达到3.5万-4万是一个普遍的现象,而这些板块中的某些高业态、高赠送、高品质、高精装修标准的产品价格突破4.5万-5万也不是不可能。

  李慧: 对于这两个湾区板块,从自然属性来讲,土地本身的价值很高。从升值的潜力来讲,我认为马銮湾比杏林湾更具升值潜力,因为,第一,马銮湾湾内就有4条地铁线;第二,马銮湾近几年土地出让速度相对来讲比较平稳,在平稳的前提下,随着未来基建的深化和提速,会加剧马銮湾板块土地价值的提升。不排除有些岛外板块的房价将会赶超厦门岛内的房价。因为在很多一线城市已经验证了这个事实,比如深圳的前海后海原先是属于很偏远的地区,而现在房价已经远超深圳老牌福田、罗福区。为什么会产生这样的情况?因为在城市规划发展过程中,由于没有办法在老区内通过重新做城市更新得以快速实现,但是可以通过功能搭配的板块格局,搭建各个板块的格局在新区实现,而且投入的成本会比城市更新小很多。

马銮湾全景航拍图

  对于天花板价,抛开政策因素讲,厦门岛内可以达到4、5万的价格,那么新区在基建配套跟上的情况下,出现4、5万也是有可能的。还有一个因素取决于政府基建的速度,政府基建的速度越快,区域价值兑现的速度越快。集美新城规划很好,这个版块入住有2-3年时间,但是要真正成熟起来可能要5-8年时间。如果马銮湾和杏林湾板块的基础建设速度能够加快,让购房者看到政府建设的信心跟决心,我相信在未来5年的时间达到4、5万也不是太大问题。

  结语:可能,可能,翔安还将爆出新地王,集美新城、马銮湾又有地王年底压轴登场,吃瓜的群众已经审美疲劳,买房人也用尽了洪荒之力!为何房价上涨是一条不归路?因为所有优质的资源都在向寡头倾斜!在厦门买房,早已把自己和城市捆绑在一起,一群人总比一个人要来得安全。

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