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[购房问答集锦]岛内二手房VS岛外新房 投资哪个更好

2016年07月04日 08:48
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  【问】Barnett:老师您好,我4月份刚买了海沧区政府旁的天御小区二手房,小户型,均价25000左右,请老师帮忙分析一下未来的增值前景?距离2号线芦坑站步行10分钟左右。

  【答】龙森:此前的这个问题我有回答过,天御是海沧本地实力国企海投开发的小区,周边生活配套齐备,项目不仅能够瞰海沧湖景,同时距离地铁二号线芦坑站仅有几百米的距离,纯正地铁房,而且项目还能就读外国语海沧附属学校,可以说小区整体是纯熟、适合居住,属于增值保值性强的那类小区。

  你4月份入手时25000的价格,属于当时的市场行情价,个人认为项目中短期内仍有不错的升值空间,到地铁2号线投入使用之后,售价达到3万以上是完全没有问题的。

  02/12

  【问】 小猫爱吃鱼:你好,4月份买了翔安东方新城89平两房,您觉得升值空间大吗?考虑到翔安配套比较落后,想置换海沧或集美,有什么楼盘可以推荐的呢?

  【答】 谢康:翔安相对于岛外的海沧、集美等热门区域,不管是基础设施还是公建配套,都相对落后一些,与之对应的片区房价升值空间和速度也就会慢一些。考虑到近两年翔安利好不断,且目前片区房价也不高,个人预计后期房价还是有较大的上涨空间的。如果你确实要换房,不妨等到下半年翔安几块优质商住地块出让后再换,届时价格或可以卖的高一些;

  置业海沧、集美,个人建议你优先挑选靠近地铁沿线的楼盘,一二手房源均可,如果能兼顾学区价格也合适,那就毫不犹豫的出手。

  03/12

  【问】 佳颖LOPQ:请教老师一个问题,听说最近世茂御海墅开盘买到28000一平了,想想都不可思议,一个啥配套都没有的楼盘卖到这个价,你觉得合理吗?我是打算投资一套房产,首付100万左右,能承受5年的时间周期,老师你觉得我现在投资世茂御海墅是否划算?麻烦您多多指点了。

  【答】 谢康:首先,与目前市场上单价28000左右的同价位楼盘相比,投资世茂御海墅并非你的最佳选择,这个价格不如选择海投第一湾、融侨观邸等楼盘,虽然这些楼盘目前的单价在2.8万至3万之间,略高于世茂御海墅,但整体升值潜力与空间都将更为稳定。

  参照你的预算与投资周期,目前购买岛外海沧南部新城或集美新城的二手房是个不错的选择,不仅价格会略低于世茂御海墅,在5年周期内其升值潜力相对也会高于世茂御海墅。当然,翔安最近也是利好不断,尤其是新圩“地王”诞生后,业内外对于翔安楼市信心大涨,这对于区域房价中短期内的提升是显而易见的,但由于翔安周边配套成熟还需要较长的时间,因此现在投资世茂御海墅未必是最佳选择。

  04/12

  【问】 smile(微笑):首付只有80万,请问在岛内买在哪里适合,不喜欢偏远的,一直处于看房情况,请老师指点指点。

  【答】 浩玲:80万的首付要买岛内,目前只能考虑买岛内的二手房。根据你的需求,建议您选择有地铁或者是学区优势的二手房源,其未来的升值能力会相对较强。岛内松柏、金尚片区,或者是吕厝江头一带的东方巴黎广场、鹭江新城、新景园等都是不错的选择。

  05/12

  【问】 泣:老师您好!我首付只有40万,想投资北站片区新城际广场一室一厅60㎡的房子,不知道是否可以投资?

  【答】 浩玲:目前新城际广场处于封盘状态,60㎡的小户型房源也已售罄,根据您的要求,如你要投资该楼盘,只能选择二手房源了,目前该小区的二手房单价在2.2万左右。

  投资房地产主要考虑项目的地段以及未来的发展潜力。目前新城际广场周边配套较为薄弱,但是项目旁边规划有商业综合体,且地铁1号、4号线都有在项目周边设立站点,未来升值潜力还是比较看好的。您选择60㎡的小户型房源,将来不管是出租还是出手都很容易,综合各方面条件考虑,个人认为可以入手。

  06/12

  【问】 王:您好,请问枋湖市政旁边的大唐五缘,47平米商业办公用房,有简单办公装修,100万,2015年初交的房,目前剩余年限有43年,值得投资吗?

  【答】 航飞:考虑SOHO产品能否入手的首要标准就是周边商业和交通配套是否齐全,因为SOHO主要面对创业型公司和刚需一族,这类人群要求短期内就能利用到周边的商业与交通配套。就大唐五缘Yoho这一项目分析:

  首先,所处位置为五缘湾商业繁华片区,比邻大型购物中心乐都汇,有多条BRT线路作支撑,还有厦门市政服务中心聚集人气,与岛外的新景国际城、海峡现代城等新建项目相比,配套红利已经兑现。

  其次,大唐五缘Yoho产权面积较小,比岛内同样商业、交通配套齐全的宝龙中心总价较低,比万科中心商业、交通配套齐全,无论从投资成本和项目回报风险而言,大唐五缘Yoho都是岛内SOHO中综合优势较为明显的一个项目。

  最后,当前厦门纯住宅市场价格已经达到刚需一族难以承受的高位,地段较好的SOHO无疑是这类人群留厦奋斗的不错选择,所以个人还是看好岛内SOHO市场。至于使用年限,绝大多数人持有该类产品都只是用于过渡,并不会太在意使用年限。

  07/12

  【问】 欧阳鹏翔:想做一个2到3年时间左右的投资,首付100万左右,总价250左右的,请问是投岛内房龄较长的地铁房(如一号线岛内吕厝、SM、永升)还是投岛外地铁口新城(如集美中航城或海沧南部新城、翔安新店附近新城)好呢?

  【答】 航飞:从中短期投资(3年以下)的角度看,入手岛外新城地铁房其升值空间必然大于岛内房龄较老的地铁房;

  地铁给人们带来的便利就是拉近了城市距离,增加了出行快捷性和舒适度,如果要在岛内买老旧小区,买在地铁旁意义不大,因为买在岛外的地铁口旁和买在岛内的地铁口旁,出行时间可能只差20分钟以内;

  就你所提及的三个岛外区域,集美新城、海沧南部新城和翔安新城,未来几年都将是最先享受到地铁红利的区域。首付100万,总价250可考虑集美中航城的小户型房源,个人预计,在18年初地铁1号线开通前,集美中航城附近的杏林湾片区房价还会有一次不小的涨幅。

  08/12

  【问】 张:首付200万左右,总价350万以内,从投资看,现在莲花国际住宅2.65万,裕康花园3.6万,橡树湾2.6万,中交和美新城2.7万,请问选哪个好?还有性价比更高的吗?

  【答】 航飞:你提到的这四个小区,住宅·莲花新城(莲花国际·莲花新世界为商住房)、华润橡树湾和中交和美新城属于集美新城片区,裕康花园属于厦禾路火车站片区。

  首先分析裕康花园,这个小区位于双涵路口,是传统意义上岛内上班的刚需一族的热门聚集地,教育、交通和商业配套都很充足,三两年内短期转让出手应该不成问题。但是2002年的房子,与岛外新城的新建住房相比,小区和房屋舒适度明显逊色很多。随着地铁一、二号线的开通,刚需族极有可能会大量往岛外迁移,而现在岛内的房价已经很高,个人不看好这个小区的升值空间。

  其次分析集美新城,住宅·莲花新城、华润橡树湾和中交和美新城这三个项目住宅都已基本售罄,而且刚刚开完盘的莲花新城四期已经卖到3.1万,也已经被抢光。从销售的火热程度可以预见,集美新城的新房热度明显高于岛内二手老旧社区。从你的投资成本来看,这三个小区都可以入手,分析来看,三个小区各有优势也各有劣势。

  华润橡树湾靠近春江郦城商业综合体,商业配套相对完善,但是周边城中村分布较密集,景观资源较稀缺,中交和美新城依托软件园三期,未来人气不是问题,加之地铁一号线和自身商业配套的加持,升值空间可期;住宅·莲花新城位于杏林湾内湾的核心位置,有莲花国际·莲花新世界的商业综合体火热招商助力,地铁一号线即将开通,旁边也有厦门外国语学校集美分校,加之未来杏林湾商务运营中心带动人气聚集。

  综合对比,个人认为住宅·莲花新城在三个项目中较适合入手。此外,首付200万左右,总价350万以内的投资预算也可选择离岛较近的中航城国际社区,有多种小户型可选。

  09/12

  【问】 琦1049:请问24000元左右的价格购买同安的中海万锦熙岸,中长期投资是否有投资价值,售楼员介绍短期内涨到3万元可期,未来可以涨到5万一平是否可信,谢谢!

  【答】 淑清:1、项目目前2.4万的报价已经算高了,已经大大透支未来房价的预期,况且那边现在配套相对缺乏,短期内出现房价大涨的可能性比较小。个人认为即使短期内涨到3万也是有价无市,但中长期投资还是会有一定升值空间的。

  2.未来涨到5万/平这说法是可能的,以前大家不也不相信岛外房价会达到3万,不过这个时间周期肯定是一个相对较长的过程。

  10/12

  【问】 阿里郎:房子满2年是指交房后还是签订合同之日后开始计算,另保利叁仟栋现均价3万一平,到2018年会增值还是会跌?

  【答】 淑清:1、房子满两年与否的计算方式分两种:一是如果转让的是一手住房,以买入时和开发商签订合同且备案的时间计算;二是如果转让的是二手房,要看契税完税凭证和产权证上的时间,哪个时间在前就以哪个时间为准。

  2.保利叁仟栋所在环东海域虽然发展前景好,但目前还处于整体配套的开发周期内,适合中长期投资。你说的两年投资周期确实短了些,个人认为厦门房价在未来整个行情中还是会处于一种稳中有升的趋势。

  11/12

  【问】GO FLY:还没结婚,一家三口住在90平海沧桥南维多利亚小区,考虑再买一套(单身公寓即可),给父母居住,请问买角美还是漳州港?圣地亚哥怎么样?因为厦门已经买不起了。

  【答】龙森:按你所述,将来结婚生子90㎡的居所确实无法满足潜在增长人口的需求,所以购买二套提上日程也情有可原。而且根据目前厦门的房价情况以及你所处的海沧位置,选择靠近海沧的环厦门板块也是有道理的。所以接下来的问题就在于漳州港、角美到底选哪个。

  不可否认,漳州港具有非常漂亮的海景资源,但要知道除了诗和远方以外,还有当下的柴米油盐,所以个人认为论居住还是角美一带更为合适,毕竟基本的生活配套角美具备,漳州港普遍缺乏。还有一点就是如果父母想要来看望你或者你要去看望父母开车都要过厦漳大桥,交通成本更高,相反角美到海沧有班车,方便快捷。

  圣地亚哥是建发进驻龙池开发的品质社区,目前的入住率还可以,基本的生活配套也齐全,对于父母自住而言还算不错,而且整体价位在区域而言属于价格“洼地”,但需要指出的是升值潜力缓慢是其一大诟病,当然这并非是因为楼盘不好,而在于区域。

  12/12

  【问】 来自猩猩的你:老师你好,最近一直关注你们的购房问答,很受启发。是这样的,今年5月,在朋友的介绍下我买了环东海域的阳光城翡丽海岸,单价21000左右,主要是用于自住同时也兼顾投资,但是由于第一次买房经验不足,最近看你们文章后才知道SOHO是不能落户的,而且未来也不能划片读书,现在很后悔,老师你觉得有必要现在卖掉再入手一套学区房吗?因为孩子明年也要上幼儿园了,比较急迫,望指点一二,谢谢。

  【答】 谢康:目前市面上确实有不少SOHO产品打着住宅的广告在卖,作为购房者你必须明确的一点,SOHO产品是不拥有落户条件的,既然不能落户自然也不享有划片入学的条件;你的情况要分两个角度来看;

  1、纯投资:个人在中短期(3年以内)是看空SOHO市场的,原因很简单,首先SOHO产品的居住舒适度远低于住宅类产品;其次SOHO产品首付占比过大(首付50%),且商业贷款利息较高,这为日后转手增添了难度。另外,除非政府限购,否则在目前的市场环境下SOHO产品的升值空间与价值是远低于住宅类产品的。

  2、自住兼顾学区:如果你买房主要还是为了自住兼顾孩子上学,那么现在卖掉阳光城翡丽海岸入手岛内外优质学区房是相对明智的选择。虽然现阶段阳光城翡丽海岸涨价不少,但是从中长期来看,其升值空间肯定不如岛内外优质学区房,结合你孩子明年就要上学的实际情况,个人认为换房宜早不宜迟。

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