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厦后户口房时代时光盘横行 业内: 3-6月成交爆发

2016年03月17日 15:32
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    XMHOUSE消息(文/王培)2016年厦门购房落户政策的闸口已关闭,厦门楼市进入“后户口房时代”!1、2月份一手住宅成交猛降至“冰点”:2个月累计新房成交19.37万平、1623套。然而,3月政策“暖风”吹,厦门楼市升温迅速,各售楼处人头攒动,改善型房源大放异彩。3月12日,集美区的国贸天悦成为率先出现的“时光”盘,紧接着同安区的保利叁仟栋、中海万锦熙岸加入其中。

    户口因素对厦门购房者的影响有多大?2016年厦门购房落户政策的“闸口”已关,厦门楼市是否能续写去年的“疯狂”?购房落户终结时代,改善型房源逆市热销,您是如何来解读改善型房源逐渐成为楼市主流这一现象?在当前形势下,厦门楼市的走向如何?带着这些问题,本期《XMHOUSE楼市观察》栏目特别采访了厦门中原地产总经理李慧、厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建共同来解读楼市现象,把脉楼市动态。

厦门中原地产总经理李慧。

 厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建

1.根据观察可发现2015年,保利叁仟栋、世茂御海墅、龙湖春江郦城等一批不带户口的项目在厦门楼市中表现抢眼,多次推盘热销,那么户口因素对厦门购房者的影响有多大?

    李慧:其实在市场最不好的时候,也会有一些比较受到热捧的盘,所以在这个过程中,我认为有几方面的因素,第一,企业品牌的号召力,第二发展商的营销能力,第三,楼盘的赠送率、使用率以及性价比都比较高,这些综合因素造就了不带户口的项目依然受到热捧。“买房落户”这个因素肯定是有的,但是其实厦门的房子就算不带户口,光是冲着这个城市环境、人文环境、各种基础配套包括交通建设都是非常吸引人的,所以户口并不是厦门本地人买房或者外地人置业的根本性需求。

    另外,厦门对于人才引进的条件还是比较好的,落户在厦门并不是一个非常困难的事情,这跟北京上海还不一样,这是一个落户门槛的问题,其实厦门这个城市还是比较开放和包容的。我觉得户籍政策对于厦门房地产来讲,就是一个加速剂,有没有它就是一个速度的问题,就如果你想要落户,你就会快点买,但是没有它,最多也会在半年内做出决定,不会产生本质的影响。

    张建:我们其实研究过这个现象,真正的“户口”在客户购买的过程中,它作为核心影响购房因素来看,只占到1-2成,甚至2成不到。那为什么户口导致去年热销的情况呢?户口是一个催化剂,它并不是一个决定的因素,而在于要关闭户口这个因素的时候出现了一种紧张的情绪,导致市场出现了一个比较火爆的状态。在这样一个情况下,你可以看到龙湖、恒大、国贸等没有户口的项目基于本身的质素条件和配套条件取得了很好的销售效果,甚至价格在一路飙涨。

    因此,户口是一个催化剂的因素,在不断地刺激市场的热度,并没有非常强势的决定性因素。现在没有购房落户了,但未来一定会有解决这个事的办法,其实户口最重要的就是对应教育,那未来就是如何解决这个教育划片的问题。其实从长远来看,还是看项目所处在的地段、区位、周边配套条件以及项目本身的打造等综合因素。

2.2016年宣告了购房落户时代的终结,1、2月份厦门一手住宅的成交在低位徘徊,然而近2周来楼市成交量升温迅速,国贸天悦、中海万锦熙岸、保利叁仟栋也扎堆开盘热销,对此您是如何看待这个现象?从目前的形势来看,厦门楼市是否能续写去年末的“疯狂”?

    李慧:首先,这跟最近一系列政策的引导有关系,对客户来说这就相当于当年的一个空窗期,如果政策都出来你还不买,可能会出现一个爆发式的反弹。而且我们可以看到最近趋势还是比较明显,因为毕竟一线城市的反应会比较快些,那可能房价会出现了突飞猛进地增长。那么这也会传导到二线城市来,那么厦门作为一个二线加的城市,从一线市场传回的压力,加上厦门自身的先天条件比较优越,导致一手房在年后呈现比较火爆的现象。

    今年上半年厦门的房产还是非常不错的,政策的效应还没有完全释放完,但是下半年的走势还是要看经济状况。去年被压抑的需求在今年上半年被释放了,去年观望的人看今年不仅没有降下来,而且还出台了很多政策,那可能再不买低门槛过去了又要付诸很多成本,所以上半年还是跟着政策去走的。

    张建:最近政策频发,各个政策一下起来以后是一个集中爆发期,对于刚需客群来说,首付的降低、契税的降低,不断释放他们的购买力;从改善型需求来讲,比如两年免营业税、契税的调整,还有二手房首付降低的政策,也刺激了改善型需求,还有投资客,投资客更多地是看到国家对房地产支持的信心,再加上交易成本的降低。你会发现这些个政策不是针对某一类群体的,而是对房地产的所有购房群体有实际的利好,一下子的爆发是在必然之中。

    今年的“金三银四”一个是需求的大爆发,再一个就是国家政策的支持。1、2月成交量比较少,可以预计的是3-6月份一定是成交量大爆发的阶段。目前看岛外几个片区,今年还是有大量的项目在供给,所以2016年的成交量达到300-350万平基本没什么问题。厦门的房价已经处于一个比较高的水平了,但是像之前那样每年做30%-40%的增长也不是太现实,会是一个平稳增长。

3.2016年1、2月的厦门一手住宅成交排行榜前十中,恒大帝景、建发中央天成、住宅园博1号等改善型项目占了大多数,而且开盘热销的保利叁仟栋、国贸天悦都属于改善型项目。后户口房时代,您是如何来解读改善型房源逐渐成为楼市主流这一现象?

    李慧:我觉得改善型项目是一个趋势。大家看到中国经济发展几十年,都一直保持在高速发展的状态。坦率讲,高速发展必然会对社会经济、家庭的经济结构产生一定的影响,第一,家庭经济会比以前好了,你的负担变轻了;第二,楼市财富的增长非常快。因此人们的生活水平已经是过了温饱阶段,在社会的发展过程中,它必然要从温饱进入到小康、改善这样一个生活水平,这也是我们国家发展的趋势。

    改善型的房子将来一定是一个趋势,而且品质的,精品的,性价比高的房产,一定会更加被大家所青睐。发展商拿地的成本不一样,那你就必须要对你的客户群体考虑要细分。既然家庭经济结构发生了变化,需求发生了变化,那么我们的发展商肯定要把需求放在第一位,来考虑到我们客户对于房产的趋势是什么。现在二胎又放开了,你说家里两个小孩,那肯定刚需解决不了这个需求,那我是觉得未来这些改善性的房产一定成为一种趋势。

    张建:我们以前一直有一个观点,未来的发展是“岛内豪宅化,岛外刚需化”这个是前两年的观点,但是现在是“岛内泛豪宅化,岛外近岛区泛改善化,远郊刚需化”。说实话,现在能在厦门买房的人至少也是高级刚需,有很多岛外买房的人是卖掉了岛内的住宅。那么剩下的就是真正可以一步到位的购房者,刚需和改善在一起的,再有一部分叫做被改善。

    “被改善”是什么意思呢?就是他买这个房子并不是真的属于改善,而是住宅价格摆在这里,已经属于改善型需求的范畴了,因此叫做被改善。就目前来讲,岛内泛豪宅化,岛内泛改善化,真正的在这么高的价格的挤压之下,近厦门区域会成为一个承接厦门刚需的区域,包括招商港片区,市场有比较火爆的表现,都是价格挤压的现象。

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