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2016厦房价“猛兽”来袭!业内:上扬拐点或在第三季度

2016年03月01日 12:39
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厦门有巢氏房地产代理有限公司业务八处总经理颜兵接受本网记者专访。

  XMHOUSE消息(文/王培 视频/吴志鸿)厦门购房落户政策的“闸口”已关闭,步入2016年以来,厦门楼市便陷入了“冰窖”:1、2月份一手住宅成交量猛降,仅有3个项目推盘。然而,一手住宅的成交均价却表现坚挺:虽在1月首周跌落到2.13万元/平,然而接下来的6周却维持在2.5万元/平左右,其中2月8-14日这周更是飙高到了2.76万元/平。

  如何来解读这一“量跌价涨”的现象?有部分人认为厦门楼市进入了“有价无市”的格局,这是真的吗?在市场压力下,厦门房价是否会面临“拐点”?金三银四的大幕将启,您对今年厦门楼市量和价走势方面有怎样的预判?带着这些问题,本期《XMHOUSE楼市观察》栏目特别采访了厦门有巢氏房地产代理有限公司业务八处总经理颜兵共同来解读楼市现象,把脉楼市动态。

  1、1月厦门一手住宅成交111769.8平米、944套;2月1-28日一手成交面积72969平米、603套。然而,在价格方面,在1月首周跌落到2.13万元/平,接下来的4周却维持在2.5万元/平左右,2月8-14日这周更是飙高到了2.76万元/平。您是如何来看待厦门楼市这一“量跌价涨”的现象?

  颜兵:厦门1、2月的楼市成交量大降是多因素作用下的最终结果。充分理解这些因素就会发现,有其必然性。

  ①最直接原因是春节因素。每年春节所在的1、2月份,都是厦门楼市的淡季,从历年数据可以得到验证。不过今年的春节前后备案量更少,1月份11万平,二月份不足6万平,相比此前同期要降低约三成,这就是另两个因素的作用了。

  ②最反差的原因是购房入户政策的取消。2015年底截止的购房入户政策让不少有落户需求的客户纷纷出手,开发商也加大了推盘量,导致去年12月份成交量出现暴增,从2015年12月份的成交量达55.69万㎡,环比上涨29.18%,同比上涨100%。而从1月1日,购房入户戛然而止,形成了前后的明显反差,进一步加深了2016年1、2月的楼市成交下滑。

  ③最基础的原因是库存因素。近几年厦门楼市的总体库存(包括开发商拿地未推出销售的部分)是大幅度持续减少的。未来可售库存减少,最终会体现在市场容量,也就是市场规模的减少上。少房可卖的市场淡季,加上上年末的透支,造成今年1、2月成交量大幅下降。

  2、2016年厦门楼市一开局便遭受了“滑铁卢”,一手住宅成交量持续低迷,开发商也放缓了开盘节奏,而一手住宅的价格却表现强势,甚至有冲高上扬的态势。“量跌价涨”是有价无市行情的一个基本表征,这是否意味着厦门楼市已陷入“有价无市”的局面?

  颜兵:有价无市的可能性是不存在的。

  ①大家知道,在经济学原理上,有价无市的前提是供应量等条件不变。厦门的供应是持续减少的,总体的销售大于供应。在这种背景下,是不能以成交减少推出价格过高而有价无市的结论。

  ②近来我们通过有巢氏代理的楼盘以及其他相关楼盘了解到,相比1月份售楼处的“门可罗雀”,2月份伊始,在新政的刺激下以及取消落户政策的“后遗症”逐渐消散,看房的人一天比一天多了起来。另外,有不少楼盘将在2月底或3月初开盘或是加推,为即将到来的‘金三银四’做准备。而在未来的发展不会出现有价无市的情况,而是寻求时机,实现价格上的突破。

  3、目前,厦门房价以“坚挺”著称,2014年、2015年第一季度厦门楼市遭遇“寒潮”期仍维持在高位,后期随着市场回暖,房价便顺势抬升。如今,厦门楼市再陷“冰窖”,在市场下行的压力下,厦门房价是否会面临“拐点”?

  颜兵:以“坚挺”著称的厦门楼市,预计‘拐点’将会出现在今年的第三季度,而这个拐点是上扬的。

  ①虽然成交遭遇“冰窖”,但是房价依然保持“暖冬”状态。1月份厦门新建商品住宅均价为22445元/平方米,仅次于深圳、上海和北京,保持全国第四的位置。这个数据环比上涨了1.08%,环比涨幅居全国第17名;同比去年的21421元/平方米,则上涨了4.78%。

  ②由于目前厦门住宅用地开发存量偏紧,住宅存量去化周期较短,且高地价项目逐步入市,从土地源头上就提供了维持房价的动力。而在前两个季度,更多是从量方面回升,预计将会出现在今年的第三季度出现上扬的拐点。

  4、传统的营销旺季“金三银四”的大幕将启,恰逢厦门部分银行已开始实施首套房首付比例为25%,二套房首付比例为40%,诸多利好刺激下,厦门楼市能否打破目前僵局,您对厦门楼市在量和价的走势方面有怎样的预判?

  颜兵:我认为今年的楼市基本上是第二季度实现成交量的恢复,第三季度实现房价的拉升和站稳。

  首先,对2016年的厦门楼市,我们认为春节和购房入户取消的影响,在三月起将基本消散。楼市成交量将明显恢复,四五月也是推盘时机,如果配合一些土地出让的刺激,房价存在提升的机会,但主要是在量上的恢复,价格拉升要看时机。

  ①不少开发商因资金问题在厦门再拿地的可能性很小,目前存在“捂盘”、“封盘”的现象。

  ②厦门的住宅用地存量方面,截止2月20日,可售住宅面积为318.7万㎡,按最近12个月月均25万㎡的去化量计算,若不考虑新增供应,全部去化存量需要约12个月。

  ③在住宅供应方面,厦门商住用地出让在2010年达到高位后,之后五年明显回落,2015年达174万㎡(总建),而近几年商住用地楼面地价也大幅拉升,2015年达到10309元/㎡。厦门商住地“供不应求”已成定局。

  然后,第三季度,特别是九、十月份,房价将比2015年出现明显的提升,价格在众多楼盘持续推售的调价后将达到明显站稳的状态。

  ①对于往年低价拿地的项目,通常以“低开高走”的方式回笼资金,在完成一定的销售量后,后续的推盘价格会有一定幅度的提升,倘若周边有新项目入市,该项目正好可以搭上价格走高的“顺风车”。

  ②对于2013年后高价拿地,且已经推出的项目,目前出售的价格接近成本价,利润十分低,预计会在第二季度主动“打头阵”,冲价格。

  ③对于此前尚未入市的将在2016年推出的新地王项目,也将为厦门房价的持续走高提供动力,预计这类房源的发力将集中在第三季度。随着厦门主力销售楼盘逐渐更新,房价也将持续推高。

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