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【半年观察】厦商住地吸金77亿 13商住地决战下半场

2015年07月02日 08:38
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2015上半场土拍会上群雄逐“鹭”,优质地块的竞价均超百轮。

编者按:6月已过,楼市上半场已鸣哨结束,回顾2015上半年厦门楼市的整体表现,或可用风云激荡来加以概括。市场成交从1、2月份的整体疲软,到3、4月的波澜渐起,直至5、6月份的回暖大潮成排空之势,楼市行情呈现出一条不断上扬的曲线。一方面,楼市迎来皆大欢喜的“政策年”,马不停蹄的利好政策搅动楼市一池春水;另一方面,自贸区挂牌成立、地铁2号线开建, 4、5号线路公布、恒大霸气登陆“鹭”、厦7幅商住用地吸金77亿……演绎了一出跌宕起伏的剧情。如今,楼市“上半场”已落下帷幕,下半年厦门楼市又将走向何方?在楼市迈入“下半场”之际,XMHOUSE为广大网友奉上“2015年厦门楼市半年盘点”系列报道之“土地篇”。

    XMHOUSE消息(文/王培)2015年厦门土拍上半场可谓群雄逐“鹭”,本土“饿狼”、央企大鳄、外来“猛虎”三军对垒,狭路相逢,价高者胜。土地供应量偏紧,并延续了去年的小步供地节奏。实力房企们手握重金却粮草短缺,僧多粥少,地价一路高歌猛进,7幅商住用地吸金77亿,下半场13幅商住地将再掀风云。

一、土地成交:7幅商住用地 吸金77亿

  2015年上半年,厦门共成功出让7幅商住用地,总占地面积24.4万平,总建筑面积75.9万平,成交总金额77亿元,平均楼面价1.01万元/平。而2014年上半年,厦门市共有5幅商住用地成功出让,总占地面积18.66万平,总建筑面积49.12万平,共吸金56.75亿元。

  从7幅商住用地的成交明细表可看出,2015年1-6月,岛内仅有五缘湾一幅小体量的人才限价地出让;海沧并无商住用地出让;同安袖珍“连体”地块成双出让,楼面价分别为7027.03元/平、7000元/平,竞价较为温和;翔安1幅极其袖珍的商住用地,却拍出了1.25万/平的楼面价;集美两幅商住用地连刷楼面价新高,禹洲摘得 “隐形地王”,业内人士预计住宅部分的楼面价将高达1.35万元/平,而恒大J2015P01地块的楼面价更是飙高到了1.49万元/平。

2015年1-6月厦门已出让土地分布图。

二、下半场:供地节奏加快 集翔为主战场

  下半年,厦门土拍市场将有13幅商住用地拟待出让,总占地面积约104.5万平,总建筑面积251.9万平,厦门土地市场的供应量将会加大,供应节奏加快:岛内并无新增商住用地供应;海沧在马銮湾、东孚各有一块商住用地拟出让,其中位于马銮湾东孚大道北侧、过半路西侧的地块,与泰禾、海尔两大“地王”毗邻,地铁2号线途径于此,万科、海投、海尔、融侨、泰禾等“新势力”房企在此安营扎寨;同安将有3幅商住用地拟将出让, 2幅位于老城区内,还有1幅总建面积达32万平的商住用地位于环东海域。

2015下半年拟出让土地分布图。

  集美依然是岛外住宅用地供应的核心区,还将有3幅商住用地亟待入市:1幅小体量地块位于杏林老城,其余2幅位于集美新城,这两幅商住用地的交通、配套、景观等优势突出,体量偏大,适宜规划高低配的高档社区,极具溢价空间,将成为下半年的吸金“王牌”。

  翔安即将迎来供地“井喷”年,有5幅商住用地拟待出让,位列地铁5号线“地”一阵营。南部新城将有4幅商住用地扎堆供应,其中一幅占地面积19.8万平,总建面积41.5万平,为年内厦门出让的最大商住用地,剩余两幅位于新店“1公里地王圈”内。

2015下半年拟出让土地明细表。

三、上半年土拍风向标:终结、严峻、高价

  1.厦国企一家独大被终结

  值得关注的是,在2014年上半年楼市下行,而厦门国企却在土拍市场表现抢眼,5幅商住用地均被厦门国企收入囊中。然而,2015年首场登台的两商住用地却被央企大鳄中海所包揽,国企一家独大的局面被打破。这也奠定了全年土拍回归市场化的主基调,事实证明,中航、恒大、万科等外来实力房企在厦土拍市场表现活跃,恒大狂甩30.94亿高调入厦,得偿所愿分得杏林湾一杯羹。

  2.本土房企面临严峻挑战

  近几次土拍中,联发、中骏、禹洲、住宅等本土房企均悉数到场,禹洲豪掷27.4亿拿下集美商业占比超过50%的商住用地。“饿狼”禹洲奏响的这支狂想曲折射出目前厦门本土房企的现状:目前手上在开发的项目已接近尾声,在厦的土地储备严重不足,只能外溢到漳州、角美等地,在闽深耕多年的本土企业要面临着更为现实的考验。

  3.僧多粥少 楼面价居高难下

  近2年来,厦门土地市场供应量锐减,2014年厦门的住宅用地仅成交10宗,2年竟诞生了13块地王。2015年的土地供应量依然偏紧,导致僧多粥少的局面愈发严重,楼面价居高难下:集美的新晋“地王”楼面价接近1.5万元/平,翔安不足万平的商住地拍出了1.25万元/平,足见厦门住宅用地“寸土存金”。

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