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【半年观察】厦上半年成交“√”形回涨 业内看好后市

2015年07月01日 10:39
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    编者按:6月已过,楼市上半场已鸣哨结束,回顾2015上半年厦门楼市的整体表现,或可用风云激荡来加以概括。市场成交从1、2月份的整体疲软,到3、4月的波澜渐起,直至5、6月份的回暖大潮成排空之势,楼市行情呈现出一条不断上扬的曲线。一方面,楼市迎来皆大欢喜的“政策年”,“限购”松绑、“330新政”、“闽七条”、“公积金贷款政策调整”、历经3次降息降准……马不停蹄的利好政策搅动楼市一池春水;另一方面,自贸区挂牌成立、地铁2号线开建, 4、5号线路公布、恒大霸气登陆“鹭”、厦7幅商住用地吸金77亿、日光盘频现……演绎了一出跌宕起伏的剧情。如今,楼市“上半场”已落下帷幕,下半年厦门楼市又将走向何方?在楼市迈入“下半场”之际,XMHOUSE为广大网友奉上“2015年厦门楼市半年盘点”系列报道之“成交篇”。

   XMHOUSE消息(文/吴文通) 2015年已过去大半,回顾前六个月厦门楼市的表现,可以从成交数据上看出明显的"√"形成长路线。市场走过年初的低谷后,成交量从4月份开始强势反弹,5月份达到峰值月销3267套,创下16个月以来新高。根据相关统计,2015年前六个月厦门全市住宅共成交11373套,成交面积约133.4万平米,政策持续利好带来成交量回归,市场整体复苏的局面基本打开,业内也表示了对厦门楼市下半年利好的预判。

2015年1-6月厦门一手商品房成交情况(单位:套)。

央妈领头松绑 信贷宽松成市场“定心丸”

  实际上,今年1、2月份楼市还是一片惨淡,受市场大环境和传统淡季影响,2月份厦门全市住宅成交仅有770套,一时不安的阴云徘徊在楼市上空。而接下来,“金三”也并未将之唤醒,直到月末“3·30”中央楼市新政的出台,才点燃了市场热情。“银四”伊始厦门又推出公积金首付最低20%,同时当月自贸区挂牌也为市场推波助澜。这段时间由中央牵头,交替打出的“政策组合拳”提振了市场,4月成交量稳步回升到1951套。市场利好还在继续,5月份央行降息0.25个百分点,信贷的持续宽松促使观望客群进场,同时房企为了冲击半年业绩报也选择集中开盘加紧推量,“红五月”最终不负众望一手住宅成交3267套创下16个月来新高,市场一扫半年来的颓势。6月也继续延续着这股热销的势头,月末降息降准的公布预示着信贷进入宽松通道,下半年的楼市表现更加值得期待。

  对于2015年厦门楼市上半场的表现,世联地产厦门公司董事总经理焦安平认为是受到了政策的直接影响,尽管厦门市场在全国范围内看并不大,但是成交量的上涨也很明显。政策利好的适时出现是楼市最有力的强心剂,持续的信贷宽松既活跃了市场又促进了信心,降低观望情绪,买卖双方也因此从心理博弈中跳出,成交量才随之上涨。而且本轮的政策调整多是从中央到地方,和去年以地方为主的刺激措施大有不同,这种自上而下的政策调整更容易见效。

量跌价涨 厦门房价居高不下

各年份厦门1-6月份住宅成交情况(单位:套)。

厦门全市住宅均价变动情况(单位:元/平米)。

  据厦门国土资源与房产管理局数据显示,2015年上半年厦门全市成交11373套,与2014年上半年的14348套相比,同比下降了20.73%,是近四年来表现最差的一年。在成交量下滑的同时,厦门房价却依旧坚挺。据相关统计,上半年厦门的房价依旧在平稳上行,国内某机构发布的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,2015年6月份厦门住宅均价21546元/平,环比涨幅1.43%。

  焦安平对此分析到今年的实际情况和前几年有很大的不同,市场大环境从“黄金时代”到“白眼时代”过渡,厦门市场历年供应量的减少也是成交下滑的一个主因,然而从房价水平上分析厦门较全国还是处于一个高位,整体市场还是保持稳定回暖的态势。同时他表示现在业内对厦门市场看好是共识,楼市回暖的情况已经非常明显。房地产行业依然是国内的支柱产业,政策面利好也不会有大变化,延续今年上半年信贷利好刺激的势头,2015年下半年厦门楼市的表现只会更好。

        另一方面,对于厦门房价逆势上涨,业内人士也表示了一定的不安。厦门均和评估董事长王崎认为高房价虽然光鲜亮丽,但也阻碍了购买力的释放。近年厦门房价涨幅过快,而购房者收入却没有明显增加,市场价格抗性已经出现,所以也解释了为什么今年政策刺激力度不断加大,本地市场却没有出现成交量报复性上涨的情况。

岛外受政策影响明显 岛内豪宅化去化平缓

2015年1-6月厦门各区住宅成交情况。

2015年1-6月厦门各区住宅成交比例。

        从各个区域住宅成交套数来看,1-6月集美区以4715套的总成交量继续蝉联榜首位置,同安区1891套位列第二,翔安区1684套,海沧区1553套,湖里1035套,岛内思明以555套排在末尾,岛外各区成交量之和占全市总比重的86%力压岛内。其中集美作为厦门在售楼盘数量最多的片区,依然是最热门的购房选择。这里聚集了排名靠前的全国大房企以及本地知名开发商,在售产品多样,价格也保持着持续上涨。片区内华润橡树湾龙湖嘉誉多次开盘热销,贡献了大笔成交额,上半年纯新盘IOI棕榈城亮相也为市场注入了新的活力。而今年翔安、同安两区的表现则可圈可点,多种规划利好撑腰,地铁3、4、5号线规划的公布更是让翔同两地大幅受益。上半年片区内世茂御海墅特房黎安小镇首开领翔上郡中澳城特房银溪墅府纷纷携新品趁势进场,在规划和信贷双重利好刺激下掀起一波岛外置业高潮。厦门将步入地铁时代,岛内岛外的差距被拉近后,地铁经过的地段会成为人群聚居的首选,相对于海沧区和集美区来说,翔同两地的市场定价更具竞争力,受到客户的追捧也是理所当然。海沧区上半年仅有西雅图一个纯新盘亮相,全区住宅成交套数下滑到全市第四,不过住宅成交均价还是位居岛外首位。厦门岛内思明和湖里区去化平缓,上半年建发中央天成三次开盘热销表现抢眼,还有华尔顿1275信和银湖天峰两个纯新盘推出,但因为供应量低和成交价格较高等原因,导致成交量继续徘徊在全市的低谷。

        从整体趋势来看,上半年政策变动对岛外销量刺激尤为明显,而岛内的成交量却是几乎不为所动。焦安平分析认为这种情况和购房人群结构有较大关系,厦门岛外住宅市场以刚需和改善性房源为主,对于价格和政策敏感性较高,而上半年的政策刺激则是立足于信贷和二套房首付比例的放松,顺应了市场需求,所以岛外成交应声而涨。然而岛内的情况却大有不同,由于土地和新房供应常年不足,岛内楼市已经迈入豪宅市场,由于总价较高所以对政策敏感性并不强。

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