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[楼市观察]2015厦门楼市哪儿走 业内人士四大猜想

2014年12月19日 15:01
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厦门资深业内人士接受本网专访。

  XMHOUSE消息(文/王培 视频/范煦熙)2014年即将过去,回顾这一年,厦门房地产市场历经了成交量筑底徘徊,量跌价涨,地王频现,“限购解禁”,央行降准一系列过程。目前是政策敏感期,厦门楼市回暖迹象愈发明显,呈现出年末翘尾的景象。展望2015年,厦门楼市正处在十字路口,其何去何从牵动着每个购房者的心。

 本期XMHOUSE《楼市观察》栏目特别采访中原地产厦门分公司总经理孔军、蓝火置业董事及副总经理钟国发、厦门新景祥房地产策划代理有限公司副总经理陈振榕,就一级土地市场的供应量、一手住宅的成交量、宏观调控政策的影响、房价走势这4个方面,共同猜想2015厦门楼市将走向何方。

猜想一:近两年厦门土地市场供应偏紧,尤其是今年,情况更为严峻,这样一个情况对明年的厦门楼市有何影响?您认为2015年的土地供应是继续偏紧还是有所放松?

陈振榕:厦门的土地供应量从三年前的最高峰的600多万方,到400多万方,直至今年的200来万方,减少的数量还是非常多的。这一方面反映出厦门确实没地了,且还在消化前几年的存量,还有部分土地并没有开发完,估计这样一个供地紧张的趋势还会持续下去。因为首先城市毕竟就这么大,各方新开发的土地、新推进的基础设施都有一个滞后性;第二个跟厦门的整个经济的产业结构的调整也有关系,前几年的房地产市场以政府出让土地为主,那么这几年经济发展比较好的城市,包括深圳、上海、北京,甚至我们厦门这样比较好的二线城市逐步摆脱了土地财政。

钟国发:我个人觉得说像2013、2014年这样一直维持非常紧的供应状况来说也不会,一下子突破到比较松的情况也不太可能,所以我觉得应该还是会比较有计划,我倒认为说应该适当地放松一点点。这几年政府欠土地市场的量应该来说还是比较大的,如果我们的土地还是维持在这么紧张的状况,那么未来2、3年商品房的供应量是没法得到保证,这样对于整个市场来说,对于房价来说会有比较大的促进,我们倒是希望未来能够维持一个比较健康的,也就是商品房的销售和土地的供应应该有一个对等关系。

孔军:规划预计2014年应该是在前五年土地供应的平均水平的基础上上浮20%,也就是说2014年的土地供应量应该在450万方左右,但截至到目前为止我们统计供应量为137万方左右,那么这个跟我们每年至少300万方的商品房销售量有很大的差距。这样会影响我们未来的土地开发存量,对整个土地的价格,新盖商品房价格都会有一些直接的影响。从这个意义上来,在厦门这样一个需求旺、供应少的局面,强烈呼吁政府加大土地的推动,缓解市场的用地紧张,市场上形成供需平衡的局面,更有利于今后的发展。

猜想二:随着各项政策利好效应的显现,与往年相比今年年末的成交量出现了明显放大,各个开发商也加紧了推盘的节凑,明年是否会迎回“金三银四“?

陈振榕:我觉得不太可能,首先,现在整个的经济和中国房地产市场所决定的;然后,就算“金三银四”到来,也只是比现在每个月消化2000多套的成交量稍微多一点。今后我们更多的可能不再关注“金三银四”“金九银十”,今后我们可能会逐步接受这样一种常态,房地产市场会回归到一个理性的阶段,大家会接受这样一个常态,每个月可能都是这样。

钟国发:按照传统的销售行情来看,会选择市场成交量比较高的一个时期: 12月底的一个成交,这个量很多开发商应该来说是不会放弃的,冲过之后又面临着第一季度,我觉得三四月份又面临着一个是季度报,一个是比较好的推盘时候,从我们现在可以监测到的数据显示,明年上半年的推盘量应该来说不会特别大,主要从这几个方面分析,今年能推的楼盘大部分都在加快速度推了,第二个就是确实今年热销的项目到明年也没什么量了。

孔军:如果说未来的几个月会不会存在大的放量,我觉得可能性比较小。因为首先今年整体上来讲,消费者其实通过2014年整个市场的打磨或考验,我觉得经济现在相对来讲比较平稳;其次就是我认为房地产现在这种的住宅投资功能会弱化;但是现在第三个问题是,它长期的保值功能时依然在。从这个意义上讲,消费者要更加理性,更加成熟,未来在投资上面要有更加长远的目光。市场已经逐步从原先的冲动亢奋慢慢会走向相对成熟理智的一个过程。

猜想三:经历了跌宕起伏的2014厦门楼市,目前市场似乎嗅到了回暖的迹象,2015年厦门房价会往哪儿走?

钟国发:就单厦门市场来看,市场经济最大的核心要求就是它的供需结构,针对厦门这个市场来看,明年这种趋势在短期不会改变。我对厦门来说相对还是比较看好的,今年确实出现了一些分化,有些项目表现得会特别好,这种趋势未来也会成为未来几年内的一个趋势,不会像之前那样随便一个项目都会疯狂地涨,但是我个人还是非常看好厦门这块市场。

孔军:从整个经济层面和市场来看,2015年厦门的消费者对后期价格的预期大部分是觉得还是有上升空间。如果从我自身在行内人士讲,我刚讲量一定是会有泛量的过程。 我们挤压了这么多的开发量,很多开发商也会把新货推出市场。那么碍于一些需求,会出现几家欢乐几家愁的局面。整体方面来讲,我觉得不排除一些小幅下调的可能。但是对于厦门岛内外的楼价情况,特别是住宅这一块,我认为会有个小幅上涨的上升空间。可能在SOHO市场方面会遇到一些压力,我觉得价格可能会机会会小幅小调。

猜想四: 限购松绑、限贷放宽、央行降准等利好频现,2015的宏观调控政策是宽松的还是会偏紧?

陈振榕:从目前情况来看,降息并没有给房地产市场太大的刺激,这也是符合下半场:房地产市场常态化的,降息之后的效应并没有很快地传导到我们的房地产市场,第一波受益的更多的是企业、大型基础设施的建设,真正要传导到我们的终端购房客户还需要有一段的时间,这个在传导的过程中并不一定要在某一个点集中爆发出来,可能需要明年一整年的时间来消化这些利好。明年的政策面会更加宽松一点,目前中国经济需要有更加宽松的环境,之前政府干预的成分过多,今年慢慢地放开,首先从行政的角度来说,这是一个走向;第二个是银行的金融体系在做改革,改革的整体方向是往更加市场化的方向去走,房地产市场自然会从中受益。

钟国发:政策会有一个期限,不太可能说今年十月份我们刚定下来的东西,然后明年就会改,政策还是会有一个实行的期限,对于2015年我个人觉得还会比较宽松的,无论是行政还是金融政策,不会立马就收紧。2015年相对比较乐观,但是能不能说保持健康、平稳、有序相对来说比较难,因为根据我们以往的经验,房地产要么就大好,要么就大坏,相对比较健康发展的年份还比较少,在这方面我们也想看看是不是通过市场化的一些东西,让房地产保持健康发展的一个过程。

孔军:今年明确用央行的政策是积极稳健吗,那么从现在来看我觉得可能会慢点,但是长期来讲会持续回暖的一个过程,会持续缓步回升。

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