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厦门同区新旧地王狭路相逢 最高楼面价相差超过50%

2014年12月11日 09:59
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    XMHOUSE消息(文/吴文通) 2014年,厦门土地市场热闹非凡,土豪抢地的场景也是数次上演,地王强势进驻使各版块拿地差价不断被刷新。而在令人瞠目结舌的地价面前,问题也随之而来,未来同一区域高价地和周边低价地该如何争夺市场?

    2014年下半年开始,厦门市开始出现同区新旧地王同台竞争的情况。从近些年的楼市情况来看,当市场转冷,风光一时的高价地王很可能变成房企手上的烫手山芋;而相对应的,曾经地王旁边的项目却坐看云起,凭借自身地价成本低的优势优先抢占市场,高价地王炒热了市场最后反倒为他人做了嫁衣。但在业内人士看来,拿地差价也并不意味着绝对销售优劣。

厦门土地出让拍卖会。

各版块拿地差价不断刷新

    2013年8月份,泰禾集团以总价40.52亿元大手笔竞得海沧马銮湾H2013P04地块(现泰禾厦门院子泰禾首玺地块),楼面价10834元/㎡。而在四个月后这份投资未开工便收获丰厚回报。在2013年12月,厦门海投连续拿下该区域两幅地块,楼面价刷新到14310.62元/㎡;而到了2014年10月29日,海尔与海投联合拿下该区H2014P05地块,楼面价再次拔高至15228.43元/㎡。一年多时间楼面价增幅就超过50%,泰禾集团早期拿地成了马銮湾区域最大的赢家。

    这种同一区域,高地价差的情况在厦门并不少见。再以翔安区为例,2013年4月份,首开以总价23.11亿竞得翔安区2012XP08地块(首开领翔上郡地块),楼面价约7020元/㎡;到了2013年12月招商地产在不到一公里的地方拿下2013XP10地块(招商雍华府地块),楼面价达到12547元/㎡。一年内,两块地块的楼面差价将近一半。

   业内人士分析认为,大多数开发商基本上都会在政策利好的时期拿地,相对的淡市下开发商拿地情绪就没有那么高涨。这也是开发商规避风险的一种表现。

2014年11月1日 泰禾·首玺开盘。

低价地火爆热销,高价地借势营销突围

    今年年中市场整体转冷,而泰禾和首开的低地价项目却热火朝天。2014年11月1日泰禾首玺首次开盘,高层均价约16500元/㎡,最低起价12999元/㎡,和当时区域最高楼面价15228.43元/㎡相比有明显优势,开盘当天吸引千人到场,一期高层完美售馨。在高价地王的映衬下,这些低地价项目的销售策略普遍被购房者接受,一路热销。拿下高价地的开发商们如何突围成为楼市的又一大看点。
    与此同时,连续拿下海沧马銮湾多个地王项目的海投集团则选择了按兵不动。根据本网记者现场走访,海投马銮湾项目,工程进度仍处在初步阶段。一位靠近海投的内部人士也表示,虽然拿地一年了,但2014年海投集团并没有推出马銮湾新地块的打算,而是正在观察马銮湾湾区规划的进一步落实。

拿地差价不代表绝对优劣,市场才是关键

    蓝火置业副总经理钟国发表示:“房地产市场运营跟地价有紧密关系,但起决定因素的还是市场。当时的市场环境影响项目销售定价,拿地差价不代表绝对销售的优劣。市场环境好,低地价拿地项目也可以售出高位;而市场环境较差,高地价拿地项目必须谨慎考虑定价策略”。

    钟国发还认为,高地价项目操盘中应当明确自身市场定位,可以尽量要向高处看齐,通过加强项目细节品质投入,增加附加值来获得客户的认可。和同期周边在售产品形成差异化竞争,可以稀释高地价的成本压力。

    而在另一些业内看来,这也算是地王后遗症的一种体现。虽然说地王价格意味着风险,但是这并不意味着相对于便宜的低价地在市场转冷时就一定能轻松面对。购房者心态、政府的政策以及区域规划等等都会对楼市有所影响,这个影响可以说是全面积覆盖的,所以在这一点上来说,拿地价差不代表绝对优劣势。

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